06.27 棚改一刀切，三四线房价要凉了

“我不种田了！”

2015年初的一天，某十八线的老农民在接受记者采访说，“村里搞棚户区改造，搬到镇上住了，离庄稼地太远了，儿子叫我别种了。”

就这样，在黄土地上自我奋斗了大半辈子的老农，最后还是靠历史进程的推动进了城。像他这样的人越来越多，与此同时，一群对中国历史进程的先知先觉的人闻风而动，加速了历史进程。

乘上东风，三四线房价接过一线城市上涨的交接棒，开启了轰轰烈烈的上涨之旅。直到6月25日，传出“棚改，全国一刀切，全部暂停。”随后国开行出来澄清，“棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。目前各项工作正在有序开展。”

各大媒体迅速跟进，连各种细节都挖出来全面曝光之后，国开行进行了回复

你没看错，就说这么多，国开行没有进行任何声明和辟谣，只是陈述一下历史。按中国传统，这就等于默认了，也代表政策出台已经近在咫尺了。6月26日，地产股集体暴跌，A股和港股均未能幸免。

棚户区改造历史进程

所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程，自带民生属性。棚户区建筑密度大，又脏乱差，棚户区居民有安居，追求美好生活的需求，但低收入又难以支持改善生活，这就是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，故而有了“棚改”。

棚改主要有实物安置和货币化安置。实物安置下，住户不通过市场置换，而是直接分配住房，不影响商品房价格。货币化安置都会经过市场交易，影响商品房价格，主要有三种方式：

（1）货币补偿：按照被征收房屋市场评估价格直接进行货币补偿；

（2）政府组织购买：政府搭建平台，房企让利，居民自主选择购买房屋；

（3）政府购买安置：政府集中购买安置房用于棚户区改造安置。

2005-2012年，棚户区在辽宁省试点，2008年全球金融危机爆发，外需不振，转而扩大内需，提出加快棚改工程，开始向全国推广，2005-2012年全国棚改约1330万户。

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，棚户区改造工程加速，为给棚改保驾护航，央妈创设了抵押补充贷款（PSL），为棚改提供长期资金支持。

前几年，在四万亿灌溉下，中国除了盛产瓷器、茶叶，还盛产鬼城。内蒙古鄂尔多斯、内蒙古呼和浩特清水河、河南郑州郑东新区、辽宁营口、惠州大亚湾等。一座座空城拔地而起，在这些水泥砖块森林里，人是稀有动物。

房地产库存高企，又不能像倒牛奶那样把房子炸掉。但是这难不倒我们，国务院发文，提高棚改货币化安置比例，现在被称为“涨价去库存”。

大致的路径是这样：央行通过抵押补充贷款（PSL）把钱给国开行和农发行，地方政府再把钱给棚改区居民，换来棚改土地。棚改居民没地方住，跑去买商品房，开发商的库存减少，再把卖房的钱拿去拍地，地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行和农发行的贷款，形成一个闭环。

这个循环就像一个超级发动机，即使安装在五菱车上，也能在秋明山上轻松弯道超越有着神力的GTR。在三四线这堆固定资产上，没有因为时间的流逝而折旧，反而焕发了青春活力，房价噌噌噌往上涨，那些空城里的砖块，从“牛夫人”变成了“小甜甜”，魔幻现实的一幕再次上演，三四千块时没人买，七千一万你买不到。

棚改这条大腿

在我看来，中国经济非三驾马车，而是靠两条腿走路，一条是出口，依靠低成本优势制造，另一条是投资。

这几年全球经济整体还在2008年经济危机雾霾中，低成本优势也在慢慢消失，外需其实差强人意。至于投资，就是房地产投资，这几年棚改就是房地产的强心剂。总结而言，棚改是支撑过去三年中国经济的最粗的那条腿。

而棚改货币化则是支撑三四线房价的那条大腿。

根据中指院的数据，棚改货币化90%在三四线城市，也是库存过剩重灾区。2018年100城棚改也主要集中在内陆地区，比如，华北片区的山东，华东片区以沪、宁为中心的周边和安徽，以及中西部片区河南，长江中游地区湖北、江西、湖南， 成渝城市群内四川和黔中地区贵州的三四线，甚至五线城市。

2013-2015 年，全国范围内棚改开工 1395 万套，2015、2016 和 2017 年分别完成开工601、606 万套和 609 万套。

2015年之前，棚改货币化安置房占当年住宅销售比重在2%-3%，2015年之后，棚改货币化比例由不到10%直接跃迁至30%，货币化安置房占当年住宅销售约14%，2016 年货币化安置比例提升至 48.5%，货币化安置房占当年住宅销售 18%。

2017 年全年商品房住宅销售面积同比增速为 5.27%，累计新增房地产住宅销售 14.48 亿平方米，预计棚改货币化率达 60%，按每套90平米计算，棚改货币化贡献了约 3.28亿平方米，约占 17 年新增住宅销售的 22.6%，去年卖的新房超过五分之一是货币化安置消耗的。

这增量购买力，还有谁！

狂欢落幕？

货币化棚改是因民生、扩内需而诞生，后来其核心使命变成了去库存。在这两年的刺激下，三四线的房价暴涨，库存创下近几年的新低。近日，上海易居房地产发布了《100城住宅库存报告》显示，

100城库存从2015年高点持续下跌，举全国之力，去库存“战役”取得了胜利。

此次棚改变化有何影响？

现在美国人开始磨刀霍霍，出口形势要比以前严峻了，只能抱紧棚改这个大腿。三四线房价抱着的货币化安置的大腿在慢慢变瘦。但是，三四线房价没有了支撑，开发商拿地动力就会减弱，地方财政出地出让金偿还棚改债务就会有压力。所以，这个过渡阶段将是关键所在。

可以确定的是，留给三四线开发商的时间不多了，高周转要更极致了，这是一个诺贝尔物理学奖级别的神器。

结语

棚改本自带民生属性，老一代农民这些老实人搭上了时代的顺风车，而那些长袖善舞想搭便车，炒三四线房价割一把韭菜，将自己置身在人民群众的汪洋大海反面的，那就是站到这个时代对立面。

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