-零度易水寒-
工资不涨 就业环境不变 还想房价和其他省会那样大幅上涨 ？看看沈阳出租车吧 多少年了8元 变9元 要我说 沈阳房价不跌 就不错了
累的不行的孩子
沈阳房价在未来3年大幅度上涨的可能性非常小，达到2万一平的可能性几乎为零，当然这里有沈阳自身的因素，也有外部的因素。
沈阳四面开花注定房价不会走的太高
沈阳这几年的发展相信大家深有体会，用四面开花来形容一点也不为过。浑南由于受到市府搬迁、新南站等多重利好的影响开始大肆建设，房价也随之走高。浑南刚刚有点起色，沈北也紧追其后开始夸张。同时在推进的还有西南的于洪新城，东南的沈抚新区等等。
同为辽宁的两个城市，一个大连一个沈阳，为什么大连的房价比沈阳要高？再怎么说沈阳也是省会城市，其实有一个原因是非常重要的，大连市是山城还临海，可以建设的用地实在太少。
房价的重要支撑人口增长乏力
2018年末，沈阳市常住人口831.6万人；户籍人口746万人，比2017年增加9万人，增长1.2%，创多年来的历史新高。人口年增长9万人已经创造了历史新高，可见人口增长比较乏力，因此房价上升的动力肯定不足。
当然人口和房价的关系肯定不会是简单比例关系，毕竟这里有投资房产的因素。但是过去的2年多时间，沈阳的很多楼盘房价已经翻番，也就是很多投资没房的人已经赚到了，有一部分人可能要获利出售，无形就会增大市场的供给。
大环境不允许房价有过快的涨幅
稳地价、稳房价、稳预期将是未来房地产市场的主导政策，想要有过大的涨幅是不太可能的。今年已经先后有两批多达十几个城市因为房价上涨过快而被住建部点名，针对不同的城市实行不同的政策，如果沈阳的房价出现过快的上涨同样会被关注。
不论是从大环境来讲，还是从沈阳自身的环境来看都好，沈阳在未来几年房价没有大幅上涨的动力，因此短期内房价达到2万或者更高是不可能的。
老亮说房
我先告诉你，答案是肯定的。
前两天，家里有亲戚想在沈阳投资商铺，问我的意见，被我极力劝阻。
因为商铺谈不上涨幅，主要看租金回报。而商铺的不可控因素又太多，可能仅仅是朝向这种细微区位都会对后期经营产生影响。
投资房产，盯着刚需户型的住宅足够了，认知门槛没那么高，且涨幅是最大的。
这不是我拍脑门给的建议，论涨幅排行，一定是：
刚需户型 > 改善户型 > CEO盘
这个结论绝对是有数据支撑的，可惜我目前还没找到。
简单地聊聊沈阳的地段和楼市，先看一张沈阳地图：
红色细线为地铁1号线，黄色细线为地铁2号线，蓝色圆圈是沈阳人民公认的商圈。
浑河横穿沈阳，浑河以北类似上海浦西，以皇姑、和平、沈河、大东、铁西五大老城区为主。
浑南区类似上海浦东，是沈阳重点发展的新区。
图中正中心的红点，是地铁1、2号线的交汇点—青年大街站。从这里沿地铁2号线望南，也就是青年大街—五里河—奥体一线是沈阳的CBD，集中了各种高档写字楼和高档住宅。
市政府为了发展浑南新区，曾从老城区迁至浑南办公，不可否认，沈阳是往南向发展的。
五大老城区已经没有新盘，想买只能「淘笋」。其中，和平区跟沈河区的资源是最好的。
目前最热的板块，都是有大量土地存量的郊区—于洪（西）、沈北（北）、浑南（南），各大地产商拿地火热。
上图中重点标注的和平区长白半岛，是我个人最看好的居住板块。
绿化和河景资源数一数二、汇聚了大量一线开发商，区域规划整齐干净。美中不足的是交通稍差，目前还没有地铁，不过已经在规划中。
目前长白岛已不便宜，大部分都在1.1W/平米以上。
浑南具有中国所有新区的毛病—位置偏僻，肌理不够丰富，生活成本高（没车是真不行），房价却已集体跑赢老城区。但这些都只是目前的问题，可以通过行政和规划的力量去解决，需要时间。
可以说，浑南新区消化了沈阳大部分「改善性住房」需求。人口从老城区慢慢向新城迁移，是太多城市印证过的趋势。
相信规划的力量—这点对房产投资非常重要。若干年前环线边缘的新盘，边上毛都没有，价格便宜。买了之后，所有亲戚都会说，那是啥破地啊！你会觉得自己买错了。
若干年之后，当城市发展扩张到环线时，你会发现自己当初低价买的楼盘有多便宜。如果沈阳中高档住宅未来的价格天花板是2万元，你以1.2万的单价入手，涨幅很有限。
如果几年前，在新区还是个鸟不拉屎的地方时，你以5千元的价格买入，即便只涨到1.2万，也是大赚。
我身边真正在沈阳楼市赚到钱的就一个人，08年贷款在浑南买了一套近百平米的住宅，单价不到5千/平米，现在单价1.2万/平米。
嗯，这就是沈阳的涨幅，想来沈阳买房的朋友们，你们感受下。
其实房价是涨是跌，一百个人能有一百种理论，但是买房有一个策略，从来没有失败过，很多人都明白，但是却很少有人执行，
就是买不买房听国家的。
两三年前的沈阳，已经有很明确的去库存信号，契税补贴，低首付，利率85折，甚至还提出过零首付买房，虽然被连夜叫停，再结合少拍地甚至0拍地的情况，2018年沈阳楼市上涨是必然的。
再看看现在，贷款利率折扣没有了，而且还要乘以1.1，地也不像以前那么稀缺，市区加浑南5年限售，在这样的信号下执意买房并不理智。
还有人说过，牛市的末期是垃圾股上涨的好机会，别的绩优股已经拉起来了，再涨需要的资金太多，而垃圾股拉起来需要的资金比较少，沈阳就像是整个中国房地产的垃圾股，于是沈阳在全国一二线城市上涨之后开始了补涨，现在以沈阳为整体来谈，市内五区就像大蓝筹，浑南就像中小创优质股，那么沈北于洪应该就是绩差股了，浑南涨过，最后一波应该就是沈北了，而且沈北刚好不限售。
当然，对于买房来说还要区分好投资和自住，短期投资沈北应该是比较好的选择，当然也有人认为价格低的涨得也慢，价格高的涨得也快，说这句话的时候想想浑南。
但是如果是长期投资或者自住加投资，浑南应该是更好的选择。
另外，如果你认识几个中介或者售楼员可能就发现了，他们最喜欢说的一句话就是你看去年拍的地都多少钱，面粉都贵了面包会便宜吗。
地价只是反应开发商对未来房价的预期，或许会影响房价但是绝对不能支配房价，有人说6000拍的地那开盘价格至少得15000，但是如果未来形式不好，开发商降低建筑成本牺牲建筑质量，卖8000也不会赔。
从2018年1月到3月，我观察了浑南的楼盘。
金地樾檀山的开盘价格已经是1万多了，开盘当天，售楼处如同抢购白菜一样，生怕晚了就没了，事实上也是晚了没好房了。
沈阳的浑南，就是原来的东陵，只是后来把其中的一部分划分给了大东，长青地区划分给了沈河，长白地区划分给了和平。而剩下的部分就是现在的浑南。所以浑南的区域跨度是非常大的，这么大的一片区域，价格也会有很大区分。
其中以奥体附近浑河岸边和21世纪广场附近房价较高，而浑南东南侧价格较低。不过从去年华润在恒大江湾附近以楼板价5600+配套拿地的情况下，未来这块地建的楼盘价格也不会很低。
浑南的房价，2017一整年，受自贸区落成，打造一河两岸精品区，大二环南移将浑南一部分划入市区等各种利好消息的影响，价格有了大幅提高。
从17年的7000+到2018年2月份已经涨到9800。
2018年接下来房价还会涨吗，我觉得不会暴涨，因为各种利好消息已经提前透支了浑南的房价，但是因为沈阳尽管在过去的两年，经济形势不好，GDP负增长，但今年已经触底反弹，彰显了一种良好的态势，作为新一线城市，未来的国家中心城市，目前看总体价格较低，8000左右的价格甚至不如南方一些四线城市。
所以我认为浑南房价会一直平稳上涨。
再来说说全运路新市府。新市府板块可能是2017年全沈阳最火的板块了，拿金石小镇来说，2017年中旬的7500开盘价，到1月份的9500成交价，不能说涨太多，但肯定是赚到了。
2018年过年前，沈阳浑南卖地卖了几个亿，有大连一方的地，有中海的地。一方的好像在恒大旁边，要建万达商业。于是，未来又要涨一波？
再来说说和平长白岛，因为挨着浑南中路和胜利桥，三好桥，算是比较好的区域，买学区房？当然买二手的。因为二手比新房便宜啊还带装修！沈阳的普遍，我是说普遍的怪现象就是二手房涨价慢，新房蹭蹭涨。今年房地产公司拿了这么多地，一时半会不能再拿了。
房价下跌？不存在的！泡沫崩盘？不存在的！
买房建议？永远是昨天买的是对的。
交通第一，学区第二，开发商第三，小三室第四。
据CRIC数据统计，2017年沈阳共成交居住用地40幅，其中21幅成交楼板价在5000元/㎡以上。这些高价地块部分案名已定且已开工建设，预计2018年均将悉数入市，而这些新项的入市或将使沈阳房价再升一个台阶。
从2017年成交的居住用地来看，5K以上楼板价地块有21幅，占比达59%，而其中10幅地块楼板价在6K以上。也就是说地价已经赶超沈北、苏家屯等低价区域房价，新地块入市房价必定高起，大批新高项目的入市将主推房价又一波的上扬。
从区域来看，铁西区2017年成交居住用地建面最大，拿地房企为华润、保利、中南三家品牌开发商，平均成交楼板价达6494元/㎡，产品将以高端改善产品为主。
沈河区是沈阳房价最高的区域，而新地块楼板价价格已超房价，入市价格或将突破3万天花板。
2018年，沈阳房价还能不能涨？
回顾2017，沈阳楼市先是去库存成绩明显，后是地价飙升，可谓是“风声水起”的一年。
那么，今年，沈阳房价如何走势？我们从以下几个方面来分析一下！
01土拍
2017年，沈阳“地王”、高地价频现，对市场的影响无疑是巨大的！土地成本是房价不可忽视的一点！
从几次特别的土拍可以看出，沈阳地价已彻底告别2000元时代，比如于洪的5900，浑南的6500......
再比如沈河的12900，皇姑的11900，铁西的7600......
如此的地价，带给我们的冲击似乎比房价还猛烈！
从去年开发商拿地来看，华润势头较猛，其次为金地，而万科、龙湖等地产大佬，后续储备项目并不多，预计今年拿地的欲望应该是比较迫切的！
02板块
2017年，沈阳出现了很多逆袭的板块，比如浑南全运板块、东湖板块；比如于洪新城......
这些原本适合刚需入手的板块，仿佛在一夜之间，地价、房价大幅飙升！已渐渐成为沈阳次成熟区域！
浑南依靠高定位的城市规划，发展速度是惊人的！
于洪新城仰仗独特的地理位置，逆袭速度也是叹为观止的！
城市要发展，老城区人口饱和，再加上政策倾向，势必会激起更多新星区域的爆发！这就是城市的发展规律！
03房价
每一宗地块入市，关注者除了购房者，还有临近项目。你的面粉价已远高于我的面包价，我的面包不得涨涨么？
完全有点水涨船高的意思！
而其实，地价和房价，无非是先有鸡还是先有蛋的逻辑！谁成就了谁，很难说清！
那么，那些高地价区域的临近盘，如今什么价？
一、浑南全运板块地价
and房价
二、浑南东湖板块地价
and房价
三、于洪新城地价
and房价
最近，找了很多地价与房价的换算公式，貌似都没有太明确的答案！
地价是透明的，但房屋的其他成本考究很难。
抛开是否有价无市，我们只要明确一条，开发商不会赔本卖房，那么对于房价预测就有些眉目了！
04预测
2017年，沈阳土地市场不断突破我们的想象！
2018年，如果没有外力的影响，沈阳房价走势应该就比较清晰了！
①、上半年，整体房价预计将超1万，目前成交价约9千元。
②、下半年，还要看政策以及市场需求来判断。
③、刚需盘在6000-9000元/㎡左右，改善盘在10000-30000元/㎡之间。
④、5字头的房价可能会越来越少了！
目前，沈阳二环内土地已十分稀缺，主要新增供应都集中在二三环之间，更多的是三环外，对于沈阳三环外各版块的发展，我更看好沈北区域。
未来5到10年时间，沈北新区将建设成为“沈阳北部国际化、现代化的城市副中心”，“中国最具北方特色的生态宜居地和文化旅游目的地”，这些都将让沈北新区的楼盘更具升值潜力。
相较于其他区域，沈北楼市库存还是比较大的，且沈北是一个重要的价值洼地，随着地铁2号线北延长线将在年底开通、南北快速干道全线贯通、“京沈合作”战略布局、盛京站及京沈高铁的重要规划等重点城建不断开展的种种利好，沈北新区未来将吸引着更多置业者到来。
我预测2018-2019年沈北房价或将有20%-30%的涨幅。
最近，沈阳关于房价调控政策频出，在调控之下，沈阳房价也呈现小幅度变化。
在政策方面，沈阳房贷首套房贷利率上浮0.5%，二套以上上浮10%以上，及房产税等政府调控政策，以及沈阳作为全国住房租赁试点城市，未来租售同权也将对住房销售形成一定的影响。
短期来看，房价调控政策是不会取消的。“房子是用来住的不是用来炒的”，只有良性需求才能带来良性的市场，“爆点”频出的市场必将不会长久，这也是政府“稳房价”的核心。
除此之外，东北振兴，沈阳经济发展大势带来的信心，和人才的流入，也是影响未来房价走势的重要因素。
由本地和外地人口组成的购房群体，和租赁政策等多重住房体系将是未来支撑房价水平的决定因素。
由此可见，2019年沈阳整体房价仍将保持平稳上涨的态势。
以上本人买房研究的心得。
拙见，不喜轻喷。
激动的小提莫
沈阳的房价，有便宜的，也有贵的，看个人的选择。
不要学区，不要地铁，不住新房，选择稍微品质差些的二手房或者小开发商的房子应该不贵，但是如果买品质好的新房，或者有商圈地铁学区的没个1万2.3肯定下不来。
以后的房价应该能放缓，降价的可能应该很小，假如你现在买的房子1万块，5年后你卖的时候，低于1万能卖么，除非急用钱
换句话说，只看到长白岛，浑南，沈北房价上涨的高快，但是购买的人群基本都是中等偏上的，改善住房，投资的，人家先把好地方抢占了，等后来者有钱，改善住房，要学区的人购买，再出手，很正常，不需要担心别人断贷，刚需差钱的只能根据自己的条件买稍差些的房子。
不用和南方城市攀比，东三省来说，他的房价也不算高，个人觉得会涨，但是不会太快了，除非是像长白这样的地方。看不懂的新世界，摸不透的长白岛……
余味无限大
肯定涨的，明年京沈高铁好了必然带到北京的高消费人群，沈阳为东北回流第一选择
不可忽略的微生物
沈阳2o12年至2o15年之间在全国房价都涨的时候，它挖了一个坑，不涨反跌，延续到2o16年，当2o17年初北京高处峰开始回落之季，沈阳房价开始不断新高，特别是浑南和沈北，论星期的价格变动，应该是2o17至2o18年年度，沈北房价涨幅排全国前三，历史上没有过的辉煌，然后限够限贷，稳中有升，就论沈北想涨到2万，三年是实现不了的，因为连排别墅也才一万5左右，赠送的面积也在那摆着呢，但涨是一定的，因为拿到的地抉涨了，我不说你也是懂的，沈阳不会如北京房价的%涨，人流量在那摆着呢。
过客44075672
沈阳18年高薪就业新增几乎为零，社保赤字增加11%，新生人口下降4%，城区房价能稳住就不错啦
27化
2019年9月我国M2即广义货币达到195.23万亿，大致相当于美日欧总和。 虽然我们看到M2不断的快速增长，但是分析央行总资产增速并不高，2019年甚至是负增长，由此可见M2的高速增长对应的是货币乘数的放大，就是说是通过商业银行金融创新将贷款快速增加导致的广义货币量的增加。
此外，是央行货币投放模式的改变。从2016年开始，央行货币发行的锚从依托我国实际收取的外汇转向商业银行债权，这就是我们所说的发行之锚放弃美元。通俗的讲，就是央行发行货币的依据不再是美元外汇占款，而是商业银行向居民、企业、政府发放的贷款。即过去是根据外汇占款决定发行多少货币，商业银行根据这些货币总量发放多少贷款，现在是央行根据商业银行发放多少贷款决定发行多少货币。这样表述可能不完全准确，但大致就是这么个意思。
也就是说，我们广义货币的增长，主要是因为居民、企业和政府向商业银行的贷款融资增长，借款人拿着这些钱去投资，居民去买房、企业去投资、政府搞基建。这是M2即广义货币增加的主原因。前几年国家刺激经济的政策，商业银行开闸放水，是货币供应量疾速增长的基础。
现在的物价水平和制造业成本的快速上涨，已经不允许央行继续执行以往一样宽松货币政策，所以今年管理层反复强调不再宽松，因此房地产引擎的熄火就成了必然。这也可能是为什么潘石屹快速清仓离场的原因。经济现象背后其实也有经济规律可循！
国家反复强调房住不炒，那就应该顺势而为
用户7543612405289
之所以叫商品房，就是价值由市场决定，谁也别酸谁，价格不断上涨，说明还是有市场，开发商不会傻到这边没人买，那边提价钱，叫你你也不会，不要总拿自己或身边人的收入去衡量市场，当你的收入与房价越拉越远的时候，就应该找找自己的原因啦，要么是你能力落伍啦，要么是社会飞速发展啦，不要总妄想以后房价涨飞了，大家都断供，房地产就崩盘啦，到时候房子遍地都是，这只是理论上存在，事实呢，北上广均价都快10万一平啦，也没看见谁断供，也没见到崩盘的迹象，可能有人说了，沈阳人的收入和人家能比吗？那么我告诉你沈阳也有年薪千万的，北京也有月薪一两千的，差的是中产人群，可随着社会不断进步，沈阳的经济持续回暖，国家地位日渐提高，沈阳的中产人群也会越来越多，好房子永远是人们的追求，房价也就自然而然的提高，毕竟沈阳作为省会城市，现在是个洼地，你说会永无止境的涨吗，理论上不会，至于涨到什么程度，就要看未来城市发展啦，作为土著，我看好我的家乡
Yao225014359
是炒房推高了沈阳房价，没有刚性需求。现在新房空置率就比较高了，投资风险越来越大！
