金地商置（HK.00535）迎來一位明星經理人。
12月10日，原天潤集團總裁張晉元正式入職金地商置，出任高級副總裁一職，負責產業園業務和科技孵化。這多少有些出乎預料。
事實上，在六年的時間裡，金地商置從無到有，已悄然成長為一家銷售額將近600億的房企。但同時，金地商置也存在一些問題，如土儲稍顯薄弱，同業競爭問題等。雙方的牽手，會是金地商置解決歷史問題的契機嗎？
母公司“花式”輸血，金地商置高速擴張
12月4日，金地商置披露了前11個月銷售業績。數據顯示，11月單月，金地商置實現合約銷售額約45.12億元，同比減少24.3%。這已是金地商置連續兩個月銷售額下滑，10月份，金地商置實現合約銷售總額約42.35億元，同比減少11.25%。
然而，金地商置的規模卻不可小覷。2019年前11月，金地商置合約銷售額已達到524.88億元，同比增長28.86%。根據金地商置1月27日公佈的一份路演紀要，今年年末，這家公司預計合約銷售要達到600億元。
值得一提的是，實現“從0到1”，金地商置僅用了6年。2012年9月15日，金地集團發佈公告稱，通過旗下全資子公司輝煌商務有限公司，以16.54億港元的對價，收購星獅地產56 .05%股份，成為其控股股東。是年12月12日，在完成收購、高管入駐等動作後，星獅地產正式更名為金地商置。
在被收購之時，星獅地產持有的資產並不多，僅上海的一幅住宅地塊和北京、深圳共兩處收租物業，住宅地塊建面為74.5萬平方米，兩處物業每年的租金收入約1.5億。然而，在2014年，金地商置的銷售額已經達到了114億元，佔當年集團銷售額的23.27%。
其中，母公司金地集團的“幫扶”功不可沒。2013年10月，金地商置收購金地位於北京、天津、西安、瀋陽、寧波6個項目、近150萬平米土地儲備，作價10億元。彼時，業內人士認為，這是金地集團向金地商置“輸血”，以幫助其完成早期擴張。
金地商置的第二次擴張發生在2016年，當年，金地商置的銷售額達到了201.5億元，同比增長77.8%。到了2017年，這一數據更是增長了124%至452億元，此後一路穩步增長。
這一次，金地商置依靠的是併購擴張。據不完全統計，自2015年——2016年年底，金地商置先後收購了5家公司，其中最為著名的莫過於2016年7月，收購廣電地產74%股權。屢次併購中，金地集團扮演著“資金提供者”的角色，如2016年4月30日，金地集團為金地商置進行了2000萬美元的銀行貸款擔保。
這種情況一直延續至今。藍鯨房產注意到，金地商置的借款高度依賴關聯方。2018年上半年，金地商置關聯方借款佔總貸款比重為66%，而到了2019年上半年，這一數值上升至77.6%。
不過一個變化是，近兩年，金地商置的土儲增速已開始放緩，截至2019年6月，金地商置土儲為1541萬平方米，同期，與其規模相近的建業地產（HK.00832）土儲為4769萬平方米，寶龍地產（HK.01238）為2440萬平方米。由此來看，要想保持現有增速，金地商置還需在土儲上再發力。
弱化同業競爭？
伴隨著金地商置的迅速成長，其與母公司金地集團的同業競爭問題也越來越明顯。
按照集團最初的設想，作為金地集團的香港上市平臺，金地商置的定位是商業地產投資、開發和運營平臺。不過，從金地商置的營收比例來看，住宅業務顯然是絕對主力，來自億翰智庫的數據顯示，從2014年至2019年上半年，住宅收入佔總收入的比重一直維持在90%左右。
此外，從土儲分佈上來看，金地商置亦與金地集團高度重合。據業績報披露，截至2019年6月30日，金地商置擁有土地儲備1541萬平方米，其中90%位於一二線城市，而位於三線城市的土地儲備僅有10%。而一二線城市，素來也是金地集團的主攻點，2019年上半年，金地集團在一、二線城市土儲佔比約80%。
不過，有觀點認為，這並不構成同業競爭，而是為了利於企業融資。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，金地商置是港股企業，母公司金地集團是A股企業。A+H結構能讓公司在多個交易所同時掛牌交易，在提升股票流動性以及公司融資能力的同時，還可以讓公司根據不同的資本市場的規則和監管，採取對公司而言最為有利、成本最低的融資方案。
而據接近金地內部的人士向藍鯨房產透露，雖然金地集團和金地商置均在一二線擁有土儲，但雙方事實上還是算“良性共存”關係，也存在分工。比如一宗綜合地塊，未來物業既有商業又有住宅，如果金地商置的操盤能力更強，那麼大概率會由它來拿地。
根據證監會的定義，“同業競爭”是指上市公司所從事的業務與其控股股東、實際控制人及其所控制的企業所從事的業務相同或近似。顯然，金地集團與金地商置構成了同業競爭關係。
事實上，房企同業競爭問題並非孤例，如保利發展（SH.600048）和保利置業（HK.00119）、萬科集團（SZ.000002）與萬科置業海外（HK.01036）等多家企業都存在同業競爭的關係。目前，保利發展正在開啟與保利置業的重組整合工作，而萬科與萬科置業海外也做出了明確的分工，其中萬科置業海外是萬科在境外拓展業務的主要推手，而萬科集團則主攻國內。
目前，金地集團似乎也開始著手調整這一格局。12月3日，金地集團與青島西海岸簽署協議，計劃投入300億元，在區域內進行包含住、教育、醫療、商業綜合體等綜合業態的開發。金地集團董事長凌克表示，這將是金地集團內整合商置和集團資源，首次進行產城融合的開發。而據上海證券的一份數據顯示，金地商置目前已在上海擁有7個超100萬方的產業區土儲，其中36萬平米產業園已開幕營業。
另外一個信號是，此番張晉元入職金地商置，職位是集團總裁助理兼金地商置高級副總裁，主要負責產業園業務和科技孵化工作。據悉，張晉元曾在萬科、華夏幸福（SH.600340）、泰禾（SZ.000732）等地方任職，在企業營銷、產業園業務都有著一定的經歷。有業內人士分析稱，這種複合型人才或將對金地商置產業發展帶來幫助。
在業內人士看來，金地商置似乎正沿著差異化的路線摸索前進。屆時，金地商置與金地集團同業競爭的質疑或將消逝。而金地集團A+H平臺的打造，也將使集團未來發展融資獲益匪淺。只是難以預料的是，這一過程會持續多久？
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