買房最扎心的莫過於，房子規劃時，你嫌太偏了，房子建設中，你嫌不成熟了，房子建好後，你卻買不起了！

縱觀許多城市，很多有遠見的人，會在那些開發中的新區還未真正發展起來之前，房價還相對未上升的時候，及早入手。

每當一個新區規劃了某條地鐵，入駐了某個大開發商，或者是規劃了某個項目，公眾號就開始沸騰了，今天這個區域未來可期，明天那個區域要騰飛。

大力吹捧之下還不忘了帶幾個樓盤介紹，恨不得給你誇出幾朵花來，對於這些區域的缺陷卻絲毫不提。

今天我們就來盤點盤點這些被誇上天的新區，究竟有哪些不為人知的BUG！

常西湖：我很牛，但我不說

如果地產自媒體有熱搜榜，那常西湖新區一定是微博界的王思聰，天生的“熱搜體質”。什麼西區扛把子，樓市半邊天、十年鄭東十年常西湖、超級牛市，每個月都不缺話題。

說到CBD，大眾肯定可以異口同聲的回答：鄭東新區，也就是那個加冕鄭州城市發展中心的區域。

而說到CCD，一些大眾可能就“模糊”了。為了平衡城市東、西框架以鄭州大格局的發展，鄭州提出打造常西湖新區。

鄭州的CCD指的就是常西湖新區，也就是第十一屆全國少數民族傳統體育運動會舉辦的地方。

再來看看常西湖新區的牛逼之處：

行政核心——鄭州市政務服務辦事大廳

四大中心——現代傳媒中心，奧體中心，文博藝術中心與市民活動中心

四條地鐵貫穿——地鐵1號線、6號線、10號線和14號線

19所學校——規劃新建19所學校508個班

看看這規劃，真是令人歎為觀止！

如果常西湖新區真的如此逆天，那還不成為購房者心中的香餑餑？

常西湖Bug

品質高端的小區屈指數不出來，高容積率的安置房卻遍地開花。

常西湖雖規劃牛逼，但卻繞不開片區在整體規劃時所必須解決的城中村拆遷安置問題，因區域內多為城中村改造項目，需要承擔村民的安置工作，這對開發企業來說是不小的壓力。

而對於想在此置業的購房者來說，更是如鯁在喉。城中村“髒亂差”的標籤，讓置業者不由地擔心安置區的存在，或會拉低整體居住品質。

濱河國際新城：我是經開最靚的仔！

濱河國際新城位於鄭東新區與港區結合地帶，兼得鄭東新區和港區的雙中心紅利。

自整體規劃之初，便開創多項河南首個：首個自貿區、首個海綿城市、首條綜合管廊以及首個商業水街，再加上領事館的落地，使該區域成為比肩國際一線的現代城市板塊。

另外，濱河國際新城也是除了北龍湖之外，第二個明確限地價、限房價的區域。眾多光環加持，引得中海、保利、華潤、綠地、正商、康橋、亞新、融僑、金輝等知名房企競相入駐，而這也是區域價值的最好代言。

然而，濱河國際新城驚喜與驚嚇同在。無論開發方式、規劃思路、發展速度、房價波動都與眾不同。

濱河國際新城Bug

門檻設計過高，限制人口流入。

經開濱河國際新城與中城區之間隔著待改造的經開老城區，這不亞於畫下一條真空帶。鄭州資源不可能直接越過經開區注入濱河；而濱河也不可能在中建與一票開發商經營下完成第二階段蛻變。

門檻最低的信保40萬起步，可選餘地不大，高層平均門檻接近60萬。對於鄭州來說，60萬首付資金，除了北龍湖基本可以遨遊全鄭州。

但是濱河國際新城這樣一個新區，現在完全處於建設期，門檻抬如此高，無異於將購房者推向高崗。

何況目前濱河國際新城商業嚴重滯後。在整體規劃中這近17公里範圍內，基本沒有規劃類似正弘城、國貿360這種城市商業綜合體，很難形成商圈。僅有的特色商業街，並不能彌補商業體短板。

白沙組團：我背後的金主，你惹不起！

請跟我念，白沙屬於鄭東新區，白沙屬於鄭東新區，白沙屬於鄭東新區！

背靠大樹好乘涼，白沙片區，定位省府行政核心區，共有“四園一谷一中心”——大數據產業園、總部商務園、生命科學園、職業教育園、科學谷和省級公共文化服務中心。未來這裡必然會形成一個新的政治中心。

然而，在白沙的規劃圖上，產業用地佔去了三分之一，這是白沙未來十年發展引擎所在。產業用地的高佔比，意味著居住用地的稀缺，目前開發商已經無地可拿，未來一房難求的現象也會不斷上演。

白沙Bug

想要實現一站式吃喝玩樂購，恐怕要等個十年八年。

白沙組團距離成熟商圈高鐵區新田360有10km；距離丹尼斯7天地13-15公里；距離杉杉奧特萊斯15km，10km以上的尷尬距離意味著想要實現一站式吃喝玩樂購，要將希望寄託於區域更加成熟的以後。

白沙的規劃很高，客群主要來源於東區的就業人口，擁有更強的購買力。但發展起來需要不短的時間，不管是六合CBD、科創走廊、大數據產業園，都不是幾年內能成熟的，餅畫太大，得慢慢啃。

航空港區：我天生富貴，只待羽翼豐滿

航空港之於鄭州是一個特殊的存在，有網友戲謔道“航空港區是老佛爺欽點的鄭州的親兄弟”，雖然是一句玩笑話，卻不難看出，港區作為國家級的新區，地位是不容小覷的。

在2017年的《鄭州市城市總體規劃（2010-2020）》中明確提出了“一主一城三區四組團”的城鎮佈局結構，這“一主”是指鄭州主城區， “一城”就是航空城，可以說是非常明晰地提出了鄭州的“雙城模式”。

目前港區的格局,大致分為北港和南港。北港現有住宅項目較多，北港樓市最火爆的時候，以萬科魅力之城、正弘中央公園、永威南樾為首帶領其他一票開發商打的熱火朝天，項目是一個挨著一個，每個都說自己的是最棒的。

港區的經濟比鄭州其他區域要好，均是外來招商引資企業，流動性大，以及物流、生產類企業很多，但這裡的交通、學校、商業還都在建設當中，生活氛圍比較差。

航空港區Bug

同樣的價格，你選港區還是鄭州三四環區域？

港區距離主城區的距離之遠，交通狀況制約著兩地之間的聯繫，在主城區工作生活的人，如無業務往來也很少去港區。

而且港區的房價和鄭州三四環區域相差不多，不像北京的主城區和周邊區域相差幾萬有餘，如果可以的話還是建議購買資源配套更為豐富和完善的區域，畢竟購買預期也是需要資本和魄力的。

商都新區：管南的終極Boss是我

作為熱門的新區之一，商都新區可以大膽的說：放眼鄭州，無論是火熱的北龍湖、濱河國際新城，還是白沙綠博、常西湖、二七新城等等等等，都比不上我與主城區之間的近距離！

再者，商都新區處於主城區、濱河國際新城、二七新區以及南龍湖四者間的核心地帶，被成熟以及半成熟的城區包圍，既可以享受主城區人口的外溢，又可以享受其他新區的優質資源。

另有小李莊站帶來區域紅利加持，未來將有5條地鐵線路接入小李莊火車站，分別是4號線、12號線、14號線、16號線、23號線。這幾條地鐵線路的接入，無疑把商都新區的發展推向了一個新的高峰。也為小李莊站附近的樓盤帶來的交通上的便利。

商都新區Bug

商業資源極其匱乏，“名校”資源極度欠缺。

整個區域商業資源極其匱乏，不過區域內綠地、融創、富田等規劃的都有商業，據瞭解，綠地後期計劃引入超大體量商業和中高端商業。

雖然目前片區內有星火路小學、嵩陽中學、管城回族區第三中學、大王莊小學等學校存在，但都實力一般，“名校”資源極度欠缺。

而且目前由於物流園區、倉庫、廠房等的存在，也讓整個區域的環境印象並不好。

房子和衣服一樣，不斷的推陳出新，看的越多，需求就越多。對環境、品質的追求就越極致。

理想很豐滿，現實很骨感，買房是沒有完美的。

這是一個要考慮諸多因素，又面臨諸多燒腦取捨的過程。

想要買到方方面面都滿意的房子，如同於大海撈針。

但是最重要的是，要抓住自身買房主要需求，捨棄次要需求，才能得到最接近自己滿意的結果。