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首席内容官：智善爷爷（18995580086）
笔者最近遇到几起离婚案件中涉及物权纠纷，有些房产没有办理产权证离婚案件中要求分割；有些已经办理产权证并且是夫妻一方名字，另一方要求按照夫妻共同财产分割；再有就是夫妻双方名字，一方认为并非夫妻共同财产。
笔者认为，仅离婚问题而言，只要双方都愿意离婚并不复杂，复杂的问题就在于涉及到房产，究竟如何确权、如何分配、如何执行，以及在婚前、婚姻关系存续期间如何做可以维护资金投入较多或者付出较多一方的利益。本文通过案例引入，接下来分析法律规定，最后梳理解决问题的方法，为解决这些争议提供思路。
一、案例引入
这一案件是南京市六合区人民法院审理的物权确认纠纷案件：钱某（男）和徐某（女）结婚前，钱某的母亲为两位准新人出资购买了一套房屋，房屋登记在徐某的名下，并以她的名义办理了住房按揭贷款。可是这段婚姻并没有持续很久，维持四年便走到了尽头，因为财产问题提起离婚诉讼。
钱某认为这套房屋应该是双方夫妻共同财产，而徐某则坚持房子登记在自己名下，并且以她的名义办理贷款，所以是自己的个人财产。钱某为了明确房子是双方共同所有，将徐某告上法庭，要求依法确认这套房产为双方共同所有。这样的案件并不鲜见，在婚姻关系存续期间，不同的房产归属约定、房产登记情况都对应了不同的结果，本案的法律适用以及法院的态度一定程度上说明了在这类案件中我们需要明确的物权归属的角度问题。
法院认为：“当事人结婚前，父母为了当事人结婚进行出资购买房屋，由当事人婚后进行还贷，登记在出资人子女的配偶名下，应当视为对当事人双方的赠与，该房屋应认定为夫妻共同财产。具体理由如下：
1、双方即将缔结婚姻关系系父母为子女出资购房愿意登记在子女配偶名下的客观前提，正是由于双方即将步入婚姻殿堂，父母才会同意将出资所购房屋登记在其子女的配偶名下，父母的真实意愿是为子女购房，用于子女及其配偶婚后共同生活居住，其出资应当系对子女及其配偶的共同赠与；
2、房屋虽登记在子女的配偶名下，将该房屋认定为子女的配偶一方所有，显然不符合父母作为出资人的真实意愿，子女的配偶主张父母出资系对其单方赠与的应当举证予以证明；
3、将房屋认定为父母对子女的单方赠与与房屋登记在子女配偶名下的客观事实明显不符，房屋所有权的归属应当结合权属的实际登记状况综合进行考量；
4、认定为夫妻共同财产符合夫妻双方在购房时对房屋产权归属的心理预期，考虑到房屋虽登记在配偶名下，在双方夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还贷款为生活之常态，将所购房屋认定为夫妻共同财产亦更为适宜。”
笔者归纳法院上述观点，是法律规定、意思表示与现实情况的结合，首先，肯定是依据法律规定进行判断；其次，关于父母的意思表示探求，这种赠与不是对陌生人的赠与，而是对自己子女和与其相伴一生的人的赠与，真实意愿就是为子女购房，如果对方有相反的说法，需要在举证上证明其他意思表示的存在；最后，就是结合具体情况，不论是登记还是还贷，都是需要考量的因素，最终法院认定为夫妻共同财产符合法律规定、父母的意思表示与现实情况。
二、法律规定全梳理
（一）物权确认
虽然是离婚案件，但是涉及到物权确认及分割问题，还是要看《物权法》的相关规定。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产的物权应当是以登记为准的，究竟是夫或妻哪一方的财产要看实际登记，当然这只是一般《物权法》意义上的所有权归属问题，具体问题还要结合《婚姻法》的规定进一步分析，笔者将《婚姻法》及三部司法解释中全部涉及房产的条文一一罗列予以分析：
1、离婚时生活困难的“物权”帮助
根据《婚姻法》第四十二条：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”
涉及到离婚时一方生活困难，另一方可以以房屋的所有权予以帮助，此时，即便房屋登记在一方名下，或者确为一方个人财产，但是基于这里法律规定，还是可以在这种情况下给予“物权”帮助。
2、“历史遗留问题”——婚前租赁婚后购买、房改房购买问题
关于婚前租赁婚后购买、房改房购买问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十二条：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
这种房产出现在历史遗留问题比较多，尤其是离婚夫妻年纪比较大的情况下，一方婚前承租或者以一方父母名义参加房改的房产也要分成多种情况，是否具有人身专属性，是否涉及到一方父母、兄弟姐妹的利益等等，结合具体情况确定权属问题，关键问题在于不能损害第三人的利益。
3、尚未取得所有权的处理
关于尚未取得所有权的房产如何处理，从策略上考虑，我们往往会提出《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
但是，笔者代理过的案件中也遇到法院直接判决没有取得所有权的房屋权益归属，即便《物权法》规定的非常清楚不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，在这一案件中由于手续尚不齐全，双方都未取得房产证，法院判决：“坐落于xxx房屋的合同项下权益归原告所有，剩余贷款（含首付款和商业贷款）由原告偿还，原告给付被告折价款xxx元；坐落于xxx房屋的合同项下权益归被告所有，剩余贷款由被告偿还，被告给付原告折价补偿款xxx元。”
从判决的表述来看，物权无法确认，确实不是所有权归属，而是合同权益的归属，但是关键问题在于这样的判决执行阶段存在非常大的障碍，合同相对性的处理、贷款主贷人的变更、产权证的办理都没有解决，执行法官也是一声叹息。
4、涉及贷款的问题
与尚未取得所有权相关的也就是涉及贷款的问题，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付了首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时对该不动产性质如何认定及分割？
司法实践中一直存在争议，既有认定为登记方所有的，也有认定为夫妻共同所有的，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条已经予以明确：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九第一款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。”明确了协议优先，协商不成的物权归登记一方，共同还贷及对应财产增值部分变现补偿。
5、夫妻间的房产赠与及撤销
关于夫妻间房产赠与的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
意味着《婚姻法》与《合同法》在这里存在交叉的问题，这不是关键，关键在于离婚协议中约定房产归一方所有，在尚未变更登记之前，能否适用《合同法》第一百八十六条撤销？
笔者认为，虽然协议签订不代表物权变更，但是在离婚案件中，婚姻关系的解除与财产处分之间具有一揽子协议的效果，不能机械参考《合同法》第一百八十六条，从而纵容一方随意撤销，如果离婚协议的订立不存在欺诈、胁迫，也就是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条第二款：“人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”
同时，也不存在事实上、法律上履行不能的情况下，离婚协议应当继续履行，即支持变更物权登记。
6、出售夫妻共同共有房屋的处理
从保护善意第三人的角度考虑，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
由此需要结合《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
第三人善意、合理对价、办理登记手续必不可少，不然可能并非“善意第三人”，反而会存在《合同法》上恶意串通损害第三人利益的行为，合同基础可能归于无效。如果确实存在善意取得，夫妻一方一般是束手无策的，除非离婚，此时可以主张赔偿损失。
7、父母出资的房屋权属
一般来说，大家最为关注的就是涉及到父母出资的房屋权属，目前司法解释的规定已经非常明确。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
简单说，没有明确表示给双方则婚前出资视为对自己子女赠与，婚后反之。由于传统习惯的缘故，父母在出资时往往并不会明确出资给哪一方，因此，很多情况下由于无证据证明是对自己子女的出资，只能认定为夫妻共同所有，但这又明显违背赠与一方父母的本意。由于现实的原因，目前房价畸高，为子女能有好的住处，父母往往倾其所有为子女买房，但一旦子女离婚，出资父母方不仅在感情上受到伤害，在经济上也有损失，此类问题常常使双方及两个家庭之间矛盾激化，为到底赠与哪一方争执不休。
为此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条进一步明确：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
该规定不仅易于操作，同时也更理性，使婚姻回归本质，也更符合出资方的本意。尽管该规定在现实社会中引发很大争议，被认为对女方不利，但这只是司法解释对房产的处理所作的规定，现实生活是复杂的，究竟对哪一方“不利”还是要结合具体情况，也有婚后父母为女方出资购买房屋登记在女方名下的，不存在保护倾斜的问题。同时，保护妇女的利益是婚姻法的基本原则之一，因此，在具体案件处理中，法院一般都是结合具体情况，以《婚姻法》保护妇女利益为原则处理离婚诉讼中的财产问题。
（二）物权分割
关于房产分割，根据《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
《物权法》的这一规定突破了传统民法的共有理论，允许共同共有人在特殊情况下请求分割共有物，同时还要保持共有关系，也就是说婚姻关系存续期间夫妻共同财产有重大理由的情况下也是可以分割的；在涉及到离婚问题时，针对夫妻双方共同共有房屋的情况来说，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，离婚也就是共有基础丧失，可以要求分割。
关于离婚时房产如何分割的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”
根据这一规定对如何分割房产有比较明确的处理办法，但是建议离婚案件就不要动辄评估了，这样对双方都不利，可以通过其他办法协商房屋价格的情况才最利于案件的处理。
三、婚前房屋登记多种情形总结
（一）登记为“准夫妻”二人
采用这种方案，那么房屋一般会被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”、“汇款凭证”等证据材料，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离婚，在不能证明借款的情况下，也不能随意撤销赠与，也就是无法拿回出资。
但是，如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。
（二）登记为父母
采用这种方案，房屋一般会被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也与“准夫妻”无关，由父母享有或承担。
但是，如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，并保留了相关还贷凭证的情况下，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。
（三）登记一方及其父母
采用这种方案，房屋将认定是一方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。一方的相应产权份额属于婚前个人财产。
但是，如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，另一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求对方及其父母返还并平均分割。
（四）登记双方父母和“准夫妻”
笔者认为，此种情况下，房产为多人共有财产。一般在离婚诉讼中不会处理，也就是说不宜作为夫妻共同财产进行分割，应在离婚后另行诉讼进行分割，按照比例进行析产、分割份额，反而是最麻烦的一种处理方式。
（五）只登记一方
1、全款
在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，如一方或一方的父母出资，登记在该方子女的名下，属于对该方子女个人的赠与，也就是从权属上看是该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于该方子女；如一方或一方的父母出资，但登记在对方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，应按照双方约定判断房屋所属，就如文初提到的案例，法院结合法律规定，父母的意思表示认定为夫妻共同财产。
2、贷款
在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭承担首付，婚后夫妻双方共同还贷的，如一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，由夫妻双方共同还贷的，视作该方子女婚前财产，如若离婚，权属归该方子女，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并进行分割；如一方或一方的父母出资，登记在未出资的另一方名下，由夫妻双方共同还贷的，一般认定为夫妻共同财产。
四、结语
虽然我们都很清楚家和万事兴，但是为了防止因“家”也就是房子引起麻烦，还是事前就了解并把握每一种情形下房屋权属。当然，婚姻关系存续期间还会有很多不能把控的变化，在代理人处理案件的时候，在《婚姻法》及司法解释的规定下，尽量搜集更多的证据材料，从裁判观点上看，尤其是贡献程度的证据材料，为己方当事人争取更大的利益。
END
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