聯合辦公已經上路5年，終於迎來花開時節
然而，中美兩家聯合辦公企業相繼披露的招股書卻帶來了「驚嚇」，鉅額虧損令人咋舌、遠期扭虧也難以預測。
一時間，聯辦有無未來成了各大媒體的關注焦點。
在此風口浪尖，選址中國聯合投中網PropTech研習社邀請了5位聯辦掌門人和行業觀察員，以《聯合辦公的中場戰事》為主題，展開了一次精彩的討論，其中，既有對虧損現狀的犀利歸因，也有對未來前景的大膽預測。
本期對話主持人：投中網主編李曉麗，對話的核心觀點包括：
1.WeWork上市夭折是黑天鵝事件，正常不會那麼慘。
2.地產行業從增量進入700億方存量時代，誕生了內容、服務、硬件、金融4個萬億級的風口，至少會出現200家上市公司。
3.聯合辦公按正常規律做沒問題，但跑得過快就有麻煩，現在的虧損是為不恰當的擴張模式付出的代價。
4.商業本質一點都不復雜，就是「低買高賣」，但有些聯合辦公兩頭都不靠，甚至做成了「倒掛」。
5.過去幾年業主方要價居高不下，催生了高買低賣的情況，聯合辦公、長租公寓踩上這個雷的都死了。
6.如果規模達到20萬-30萬方、每個單體項目運營良好，聯合辦公有機會實現規模性盈利。
7.明年大家的戰略方向都會有自己的「小不同」，每家公司會在自己的「小區域」上展現特點。
8.你不能看別人胸口碎大石你就學，因為你不知道別人的優勢。
9.如果年輕人用腳投票，說不喜歡聯合辦公，那不用等投資人把我們投出去，我們自己就死了；可以肯定的是，聯合辦公確實提供了一個企業認可、年輕人追捧和喜歡的辦公解決方案。
10.去年聯辦運營商有300多家，今年有2500多家，數量還在不斷增長。
以下文字據現場實錄整理，為閱讀便利，進行了順序調整和文字增刪。
雙創街苗英偉：不要比蓋房，內容提供商越來越值錢（對話者：北京雙創街控股有限公司董事長，苗英偉）
【苗英偉】嚴格來說雙創街不算是聯合辦公企業，但是我們和聯合辦公結合非常之高，我們定位為聯合辦公孵化的集聚區，不是單獨做小空間的模式，街區有開放性，業態也比較豐富，跟單純的辦公功能產品不是很一樣。
有一點是肯定的，聯合辦公跟傳統寫字樓相比，如果不做產品升級和更新，就沒有大的生命力；如果迴歸本源，作出本來的宗旨，絕對是個好事情。
迴歸「低買高賣」商業本質
我對主持人提到的聯辦上市波折，有三點自己的看法。
第一，我不知道大家有沒有算過全中國有多少科技園、產業園存量，中國300多個地級市裡有多少個開發區、多少個高新區、裡面有多少個產業園？我相信，每個城市不會低於100萬方；省會城市不會低於500萬；一線城市不會低於1000萬方。它們的空置率是不低的。所以，我的第一個觀點是，不要跟人家有實力的人比蓋房子了，載體全國比比皆是，內容提供商將來越來越值錢。
第二，剛才主持人一直提到WeWork、優客或者行業內做的比較不錯的幾個企業，我個人認為，這些企業是內容供應商裡找到了自己的細分賽道並且在具體業務上做得很好的企業，如果按照正常規律做是對的，但跑得過快可能就有麻煩了。資本市場、金融市場是什麼？核心含義就是借錢。但是什麼時間點、什麼空間、用什麼形式借錢很關鍵。去年借錢、今年借錢跟明年借錢，在哪借錢？是主板市場還是小貸公司，完全不一樣。誰能上市、能不能上市關鍵是看資本、空間、產業的邏輯關係。如果能理性的看待，對我們來講是有益的。
第三，商業有商業的規律和本質，初心很關鍵。不管做地產、內容提供、資產提供、還是品牌和管理提供，一定認清商業的本質是什麼，初心不能忘，一旦偏了這個事就麻煩了。
投資人是很聰明的，人家給你一塊牛排一回頭你整個牛都被牽走了。上市絕對不是終點，上市只是募集資金的一種方式而已，如果為了高溢價往上衝，上市以後鉅虧下來，股價從1塊錢掉到1毛錢甚至1分錢，那麼上市就真變成終點了。
商業的本質一點都不復雜，就是「低買高賣」。你把空間拿過來，不管變得多漂亮、內容多精彩，那能不能高溢價賣出去呢？如果能，這就是核心競爭力；如果不能，那就要具備另外一個能力，就是低買。如果兩頭都做不到，甚至有的企業做成了倒掛，那投資人有沒有信心？股東有沒有信心？客戶有沒有信心？高買低賣就是我們這個行業裡面有些企業的問題。
深耕「小不同」，別學「胸口碎大石」
【苗英偉】行業走到今天，各種概念都提過、各種玩法都試過了，核心問題是有沒有把聯合辦公真的想清楚。
我相信明年大家的戰略方向都會有自己的「小不同」，每家公司會在自己的「小區域」上展現特點。
雙創街本身相對比較穩健，3年多時間，每年開設了5-6個項目，到今年也沒有減速，佈局了10多個城市，共20多個項目，平均下來，每兩個月會新開一個項目。我們對項目的篩選比較嚴，明年還會繼續這樣的節奏。
對我們來說，中間的增值溢價是有限的，產業導入是不可迴避的話題，在這方面我們有一些自己的得天獨厚的優勢。
我老開玩笑，你不能看別人胸口碎大石你就學，因為你不知道別人的優勢。每個人都有自己的優勢，WeWork、優客工場、星庫空間各有各的優勢。我們雙創街最大的優勢是跟清華、跟中科院走得比較近，成府路是全中國聰明腦袋最聚集的地方，我們接觸很多產業創始人，我們做好中科院、做好清華的科技成果轉化就行了。
【苗英偉】我建議大家多去外面走走，能瞭解地方政府對高校裡的科技成果轉化項目多麼渴求。這種項目一旦對接上地方的市場資源，你真的不知道會產生怎樣的力量，我們對接了幾個，是超出我們想象的。明年我們會繼續朝這個方向走，空間只是我們的一個基本的生存方式。
對行業，我有兩點自己的感受。
第一，行業內之所以出現現在的狀況，大多數都屬於急中生智的事。我們應該少點急中生智，多點定靜生慧。多下點功夫，別輕易就否定掉或者輕易就轉掉。
第二，對於趨勢的判斷還是挺關鍵的，不能等人家佈局完了、跑完了再去跟著走。做雙創之前，我們雖然叫雙創街，但在做雙創之前的若干年，我們就在做這個事，仰望星空很關鍵，對趨勢的掌握很關鍵，到底往東走往西走？有可能走反了，再繞回來就沒你棲息之地了。
我認為，北京的大趨勢已經改不掉了，一定是疏解非首都功能。周邊會往哪走？我們很堅定的在天津佈局，今年一年就放了3個項目；我們很堅定的往東北走，在瀋陽。
為什麼？大家都不看好的時候我們出去了，因為我們認識到了天津和瀋陽的未來5年是什麼。
知道趨勢之後，不是躺在趨勢上睡大覺，而是要腳踏實地務實幹事，好好看財務報表、好好看利潤表。
雙創街從成立到現在，只有第一年虧損，到現在年年盈利。為什麼？不是因為人多強，而是因為很務實，每天都在看這些東西，每天都在抓這些企業，所以仰望星空之後，更重要的是腳踏實地。
創業公社劉寶廷：存量物業孕育4個萬億風口，高空置率帶來資管良機（對話者：首鋼基金創業公社首席發展官，劉寶廷）
【劉寶廷】創業公社2013年成立，是首鋼基金旗下投資的做資產運營的平臺。2013年到2016年創業公社一直從事孵化器和辦公業務。2017年開始到現在3年時間，創業公社在聯合辦公基礎上進行了迭代和升級。所以創業公社是在聯合辦公基礎上的迭代升級。
從2017年開始，創業公社就逐漸成為了城市更新資產的綜合運營商。目前運營停車場、公寓、寫字樓、產業園區、商業辦公的綜合面積超過50萬平方米，逐漸從聯合辦公升級到城市綜合資產運營商。
存量物業孕育200家上市公司
【劉寶廷】任何一個行業發展都有趨勢來引領。整個地產行業從增量進入存量，誕生了萬億級的風口。
中國存量市場總體規模有多大？住宅500億左右，商辦和產業地產150億存量，還有50億的樓堂館所，這些存量帶來了4個大的萬億市場。
第一個萬億市場是內容的萬億市場。比如說150萬平米，1塊錢/平方米/天，大家能算出來一年的租金是多少，但這個費用只涉及到租金。任何一個行業，當供小於求的時候都不稱之為一個成熟的行業；只有當供大於求的時候，才會出現競爭和專業化的分工。
大家說明年非常不好，我不這麼認為，行業這才真正進入專業化和市場化的競爭。在150億商辦和產業資產的競爭過程當中，在這個產業鏈中，無論是物業端、運營端，無論是聯合辦公還是長租公寓，有企業上市，都是必然的。
第二個萬億市場是硬件更新的萬億市場。整個700億平方米的存量中，綠色建築率只有1%、智慧建築也只有1%。從近10年的數據看，新建築的綠色建築率也只有20%到30%。既然有70%、80%的建築沒有進行綠色建築和智慧建築更新，智慧科技公司的上市也是必然現象。
第三個萬億市場就是服務的萬億市場。講最簡單的例子，智能咖啡機、販賣機，就在1000個空間裡放1000個，這是很簡單的服務。還有包括現在的智能會計等等服務。
第四個萬億市場是REITs，就是資產金融。大家注意到2019年所有外資進行大宗資產的銷售購買是非常多的，典型的例子是今年年初的鼎好，以REITs為代表的金融力量也是萬億級別。
在這四個大的趨勢下出現任何一個細分賽道，出現任何企業上市都是必然的。
有意思的是，這些賽道全部沒有出現在增量領域；未來10年，將是存量資產的內容、科技、服務和金融的天下，將會出現至少200家上市公司。
專業運營商迎來「低買」良機
【劉寶廷】：聯合辦公也罷、資產運營商也罷，過去5年大家面臨的事情是一樣的，只是賽道不同而已。對商業模式的探索決定了這個行業中有人走得慢，有人走得快，上市並不是終點只是起點 。
首先，要解決低買的問題。過去資源居高不下，運營商沒有低價採購的空間，或者說業主方沒有對專業運營商的專業認可。但是放到今天，有一些開發商意識到了採用專業運營團隊來管理運營資產的重要性。為什麼？因為北京CBD的空置率已經接近30%；至於三線、四線城市，有些城市的產業園區空置率達到了60%，運營商的重要性在行業低谷期顯現出來了。資源在前幾年居高不下，業主方可以要到20塊錢，當然就出現了高買低賣的情況，聯合辦公、長租公寓踩上這個雷的都死掉了。當然，還有一個問題，有些地方的資產，白送都不能要，不是所有的空間都能運營。
第二，還要解決高賣的問題。在這個過程中，包括聯合辦公也沒有解決，浪費了大量的公共空間去賣高租位向窮人身上掙錢，這個邏輯是不通的；另外單純高賣的租金不能覆蓋高的房租成本和高的裝修成本，這個邏輯也不通。高賣只有兩個途徑，第一，賣給高坪效比的產業和客戶；第二，有新的產品組合創新，這個還沒有找到，這是行業通用問題，不單是聯合辦公。
我認為現在都不用著急，要死的是競爭力低的企業，在資管行業細分賽道上有200多個機會，如果你堅持到最後，你找到了低買高賣的方法，往往會後來者居上。
星庫空間白羽：WeWork是黑天鵝事件，聯合辦公正跨越規模門檻(對話者：星庫空間創始人，白羽)
【白羽】你怎麼定義你的生意？沒有規範的定義。就像眾創空間的翻譯是Group-Maker Space，國外沒有。
我們自己定義星庫空間是一家純粹的聯合辦公，我們能夠這樣定義自己的原因是大量中小企業已經越來越接受聯合辦公，將聯合辦公作為平行於傳統商辦的一個新選擇。
聯合辦公跨越「非主流」
我們剛開始做聯合辦公的時候非常難，因為那時眾創空間、孵化器、共享辦公等概念是混在一起的。消費者對聯合辦公的服務標準、產品檔次統統沒概念。很多類孵化器產品不太注重空間品質，導致很多企業覺得聯合辦公不適合商務，這很讓我們頭疼。
如今很多聯合辦公都改行了，原因在哪裡？2016年，我自己對WeWork做了很長時間的觀察，我認為，美式聯合辦公的形式不太適合中國。
因為美國以中產階級為主的自由工作者非常盛行，而中國仍然是一個以企業主體為基本單元的組織型社會，這是典型的東亞企業文化，就是組織型的。舉個很具體也很典型的例子，國內一個10人規模的公司，老闆佔1/3的空間，通常會有很大的老闆間、有專屬前臺、財務室要加鐵門。但是在美國，扎克伯格也是坐在開放區的，所以這種東西方文化差異，會造成美式聯合辦公的水土不服。
聯合辦公本土化後，正逐漸接受中國企業的差異化訴求，弱化所謂的產品形態，強調共享和連接這些軟性的東西，這是一個演化的過程。
剩下的品牌不多了
【白羽】聯合辦公競爭到今天，剩下的品牌已經不多了。我認為，企業需求還在，單個企業經營的問題不能直接放到行業裡。有的企業自身太快了、融資能力跟不上，這不是某一點做錯了，而是幾點貫穿起來同時出現了短板。
企業有企業的問題，但我認為聯合辦公是一門非常有希望的生意。
從資產管理的角度，苗總的雙創街做得非常大，中國產業園實際需要不同層次、不同品牌來豐富和完善它；星庫就好像辦公領域的星巴克一樣，可能單體體量小一點，但是有自己的特色，能夠服務和吸引一部分特定的中小企業群體，完全可以成為產業生態中的重要一環。
聯合辦公的價值就在於這種特色和標準化，它會像酒店一樣進行大量的複製和跨地域拓展。
同樣是跟房子打交道，香港上市的地產公司非常苦，五六倍的PE就算不錯；但在美國，一些酒店管理公司、公寓管理公司不持有任何物業卻有幾千億市值？這是因為利用資源的方式不一樣。
有的方式是以資源獲取為核心競爭力，從中產生現金流。有的方式是以知識和標準化驅動，世界上有很多連鎖店，由於本身有一定的特色、有一定目標客群，就有自己的估值。
WeWork是黑天鵝事件
我認為WeWork是「黑天鵝事件」，正常不會那麼慘。目前孫正義的股份收購估值是8.3倍市銷率，腰斬的WeWork市值也比普通創業公司要高。
歷史上很多偉大公司曾經被低估過，比如騰訊，IDG在很低價值的時候就把騰訊賣給南非的投資基金了，這成了 IDG心中永遠的痛；蘋果早期的天使投資人也在蘋果上市的當年就把股票賣了，在那以後蘋果漲了1000多倍。
有時候，新生事物的價值是投資人對未來發展空間的一種想象，這種想象靠不靠譜很難說，就像我們都不是預言家，不能預言趨勢。但是，我可以肯定的是，聯合辦公確實提供了一個企業認可的辦公解決方案，這個方案被很多年輕人追捧和喜歡。
如果這些年輕人用腳投票，說我們不喜歡你這種形式，那不用等投資人把我們投出去，我們自己肯定就死了。
所以，星庫空間能堅持到今天，也跟我們的合作伙伴有很大關係，基於一點點的差異化、基於客戶對我們的一點點依賴，星庫和合作夥伴在很多方面就能找到結合點。可以說，支撐我們往前走的，是業主源源不斷的需求。星庫空間的生意在2020年還在不斷擴大。
30萬方是規模門檻
【白羽】我對宏觀經濟沒有判斷，我接觸到的一些專家認為，週期性調整是很輕描淡寫的描述，其實更多是內生動力的問題。
很多人都用「馬太效應」、「721法則」、「先發優勢」這些觀念去引導投資，實際上真實的社會不是這樣，有一本書叫做《後來者如何控制市場》，歷史往往是「倖存者法則」，我們瞭解的行業先驅其實只是「剩者為王」，死掉的企業根本沒被記住。
那麼怎麼看待聯合辦公行業的虧損？新生行業一定有試錯，我認為，現在的虧損是為不恰當的擴張模式付出的代價。
單獨講聯合辦公的虧損問題涉及到的因素相當複雜，既有認知的、方向性的錯誤，也有擴張策略問題、市場佈局問題、經濟週期問題。還有一個所謂「規模經濟」的問題，越成規模的生意，越取決於單個項目是否成立；但是反過來，越是微觀的生意，越取決於規模效益能否成立。
像互聯網生意，從一個用戶身上掙1塊錢，需要有幾千萬基數才能做成規模性的盈利，所以互聯網公司前期虧損很多、盈利門檻很高。相反，房地產生意拿100畝地想做賠了也不是特別容易。
共享生意恰好在中間。我自己認為，在一個經濟週期正常的情況下，經營20萬-30萬平方米左右，運營良好的聯合辦公是有機會實現規模性盈利的。但是，現在在資本的驅動下，一些聯合辦公企業的擴張節奏都比這個要快很多，必然到不了那個點。
如果把現階段的虧損拆解下來，會發現虧損構成很複雜，既有盲目擴張造成的無效投入，也有經營不善、認知錯誤造成的浪費。甚至像WeWork還出現創始人左兜倒右兜。
回過頭來講，聯合辦公是一門有希望的生意。對我們星庫空間來說，到今年年底，全國的直營項目只有一家店的出租率低於90%，儘管仍然沒有跨過規模的門檻，但是在資產層面是盈利的。
在2017年的時候，我覺得要等到2021或2022年左右才能攀登到30萬平米的規模，但我現在樂觀的認為，2020年就有機會實現公司層面盈利，而且是完全財務意義上的，把各種營銷費用和補貼扣除後的盈利。雖然盈利可能微不足道，但是作為規模生意的門檻，值得耐心等一等，值得陪創業者熬過經濟週期。
聯合辦公仍然是一門非常有希望的生意。
太庫仝文科：從小B企業轉向大企業，新模式開始（對話者：Techcode太庫環北京區域總經理，仝文科）
【仝文科】太庫的英文名稱Techcode中，Tech意為科技企業，Code意為解碼創新。在服務企業中，空間是我們的基礎服務，也是我們的一種盈利模式。
【仝文科】大家知道前10年、前20年，凡做投資必成功，因為需求決定投資建廠生產出來的產品必有人買。現在為什麼不行了？我更多把它解釋為一種生產過剩。但是這個產品的相對過剩，不是因為大家沒有錢，而是好產品不多，資本方也看不到好方向， 所以不敢去投。
對我們自己來說，空間不僅僅要轉型、同時需要升級，因為我們的空間面對的是創業者，我們在孵化別人、創新別人的同時，我們也要革自己的命，也要自己去創新。
太庫從服務小B企業，到服務大企業增值，以及到我們跟政府、園區的合作對接，都是新模式的開始。在幾年時間裡，太庫孵化了將近2000家企業，合計市值已經上千億。
今年，太庫專門成立了獨角獸中心，專門針對我們孵化的企業，並對會員企業進行了一些篩選，針對優質、高潛力企業提供專項服務。同時，我們自己打造了一個信息數據平臺techbook，在這個平臺，小企業和大企業都可以進行一對一的對接，瞭解雙方訴求，結合各自亮點開展去做。
通過調整，我們認為，空間和服務都完全可以走出來，我們同行之間要有開放的心態，協同或者連起手來去合作創造價值。
太庫在7個國家25個城市有35個孵化器，但真正的價值不僅僅在於這些空間。對聯合辦公的未來，我們仍然充滿信心。在當前的經濟大勢下，我們首先要認清自我，把自己的特色做出來，這是最根本的，比如國際化、比如垂直孵化等。
標準排名謝良兵：感受到寒意，C端用戶體驗仍待提升（對話者：標準排名城市研究院院長，謝良兵）
【謝良兵】我們跟聯合辦公有幾個聯繫。第一個聯繫就是我們是一家關注城市空間的數據分析公司，聯合辦公作為城市空間的一種，也是我們關注的對象，我們在去年年中的時候發過一箇中國聯合辦公的專業報告，今年還將繼續推出2019年版中國聯合辦公的活力指數報告。第二個聯繫，我們本身是聯合辦公的用戶，我們就在聯合辦公中辦公。
今年以來WeWork的招股書以及優客工場的招股書披露，都是比較明顯的虧損，媒體很多人會說行業進入所謂的寒冬。
從我個人來說，我們公司是聯合辦公的用戶，也能的確親身感受到一些寒意。我們2017年11月份進入聯合辦公，那個時候社區的入住率大概在70%左右，等到今年上半年的時候，基本上就不到50%了，因為這個社區經營不善，到今年年底就得關閉了。
我所在的社區在B端服務都是不錯的，但在C端體驗上可能還有些不足，這可能是行業人要解決的問題。一開始選擇聯合辦公，是因為租寫字樓特別繁瑣，要裝修還有後續管理的費用，而聯合辦公的形式、裝修、氛圍各方面都特別適合我們90後的團隊特點，同時我們也希望自己能和不同行業、不同企業有一些交流。但事實上，我們發現達不到這個效果，反而會影響效率。因為在我們的社區中，有家公司是做旅遊產品的，不斷的接打電話，導致我們的員工上班時間都戴著耳機，反而還不如我們在原來的地方辦公。這跟聯合辦公之前通過宣傳給我們營造的印象有差異，這可能也是行業的問題。
雖然大家總說聯合辦公已經進入寒冬，但根據我們的報告監測，去年聯辦運營商有300多家，今年有2500多家，數量還在不斷增長。在前10運營商佈局的城市，他們管理空間的規模還在成倍增長，這說明這個行業儘管唱衰的聲音比較多，但事實向著未來希望走去。
聯合辦公的想象空間區別於傳統寫字樓，雖然現在大家都在虧損，但這是一個正常的階段，聯合辦公真正規模化盈利還需要耐心等待。
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