近日，全国首宗国铁车辆段上盖开发成功落地顺德，佛山市地铁三号线北滘停车场及广佛环线北滘检修基地上盖及周边区域综合开发项目取得了突破性进展，对顺德区乃至全市TOD综合开发工作具有典型示范意义。
成就鼓舞人心，使命催人奋进。过去一年，对地铁公司而言，是忙碌的一年，也是挑战的一年。顺德区地铁有限公司（以下简称地铁公司）的全体同仁坚守岗位、奋进拼搏，在顺德轨道交通TOD综合开发研究工作中，秉持着”勇于担当、敢为人先“的顺德铁军精神，用两年多的时间抢抓机遇、直面困难，使佛山市轨道交通三号线北滘停车场及广佛环线北滘检修基地上盖及周边区域综合开发项目（以下简称本项目）取得了突破性进展，为未来顺德塑造良好城市形象，践行高质量发展作出积极贡献。
项目概况
本项目位于顺德区北滘镇佛山一环以东、横五路以南，北邻潭州水道，西邻潭州会展中心，地块面积约为541亩。地块内现有佛山市城市轨道交通三号线发展有限公司（以下简称三号线公司）负责建设的北滘停车场以及由广东珠三角城际轨道交通有限公司（以下简称珠三角公司）负责建设的北滘检修基地，上述两个项目地块相邻，并场设置，其中北滘检修基地用地约136亩、北滘停车场约164亩；其余用地为开发建设用地241亩。项目地块内还设置三号线北滘站（地铁站）及广佛环线北滘站（城际站），集城际与城市轨道交通于一体，项目协调难度大，涉及面广，交通统筹、消防处理等非常复杂。
北滘上盖开发项目用地示意图
为贯彻落实顺德区政府的战略意图，集约利用土地，美化城市形象，项目拟通过在轨道交通站场上方加建盖板并在盖板上方进行综合物业开发的方式完成“造地”，在不影响交通设施功能的前提下，将原用于轨道交通建设的交通设施用地“改造”成为可用于物业开发的住宅和商业用地，同时美化区域景观和城市面貌，优化交通组织，盘活周边大片土地，实现社会效益和经济效益双丰收。
虽然本项目的愿景非常美好，
但由于一些客观原因，
地铁公司在项目推进初期阶段，
便遇到无案例可供参考等难点问题，
项目一度停滞不前。
那么他们是如何化解
开局难、困难多的局面呢？
我们一起来看看。
调整思路，主动求变
万事开头难，只有了解问题症结和建设单位真实困难所在才能对症下药地解决问题。
因此，顺德地铁公司将珠三角公司作为首要突破口，积极搭建沟通桥梁，主动倾听对方的困难与诉求。在得到顺德区政府相关分管领导及业务指导部门的大力支持后，地铁公司相关人员积极前往珠三角公司与其共同搭建沟通平台，传达顺德区在项目合作的诚意和想法。
各方沟通现场
同时，地铁公司与珠三角公司共同建立了每周沟通的方式，互相沟通北滘检修基地项目的规划报批、征地拆迁、工程建设、管线迁改等各个方面需要区政府出面协调的问题，让彼此就项目的理解有更深地认识，进一步推动项目发展。
找准时机，乘胜追击
顺德地铁公司通过不懈努力，打通和开拓了双方的对话渠道。经前期多轮铺垫及反复酝酿后，地铁公司在顺德区交通运输局的指导和帮助下，找准适合的契机，与珠三角公司进行了见面会。此次见面会是地铁公司与珠三角公司对本项目达成初步意向关键重要的一步。
为更进一步推进项目发展，顺德区分管领导在见面会后，迅速组织顺德区交通运输局、顺德区城市管理和综合执法局等多个工作部门召开了专题联络会议。会后，地铁公司严格按照会议要求，以专业的业务能力水平，积极协调落实本项目相关工作，顺利打开了开局难的窘迫局面。
由于目前国内暂无
类似项目案例可供参考，
各方普遍存在这样的疑问：
项目到底能不能干？
要怎么干？
地铁公司主要
通过以下办法化解难题。
反复推敲，多番论证
针对各方疑虑，顺德地铁公司在认真做好技术管理工作的同时，还委托了各专业机构完成了项目前期策划、城市规划、项目可行性分析、上盖开发方案设计、预留工程深化设计（初步设计深度）等工作。
除此之外，地铁公司还对项目交通专项设计、结构超限分析、消防性能化设计和环境影响评估等作了专题研究。在各项设计研究工作经过反复推敲，多番论证后，本项目于2019年5月24日通过了专家的评审。
组织研讨，确保可行
在本项目开展设计研究过程中，结构超限、消防是本项目最主要的两大难点问题。
由于本项目上盖塔楼存在结构超限问题，地铁公司认真组织，开展了超限设计，并及时将审查意见及方案分别提交给北滘停车场及北滘检修基地的咨询、强审单位，保证本项目按现方案设计可通过超限审查，避免出现废弃工程。该模式也得到了各方的认可。
专家评审现场
受上盖开发等因素影响，本项目按规定还需进行消防性能化设计。地铁公司在请求上级部门支持协调后，组织相关单位对本项目进行了消防性能化设计，并多次与佛山市消防支队原负责审核消防设计的专家进行咨询沟通，以确保技术上可行。
地铁公司多次组织协调和努力后，项目各设计研究成果有效解决了项目可行性问题。同时，该成果对指导项目地块控规修编及盖板工程的施工图设计，发挥了真正的作用，消除了各方对项目可行性的疑虑。
结合实际，创新发展
停车场上盖建设模式，国内城市普遍做法是盖板投资由地铁公司先行支付，在土地出让后由政府在土地储备资金中作为收储补偿款返还；或上盖物业预留工程建设成本由国土部门评估，在土地出让合同中明确,土地受让人按照合同约定承担预留工程建设成本，并将该费用直接支付给地铁公司。
由于北滘停车场、检修基地的建设用地与上盖开发建设用地的土地使用权权属不同，投资分摊操作难度极大。
实地踏勘
在顺德区政府相关部门组织下，地铁公司深入考察了广州、杭州等城市的做法后，结合顺德区土地政策、建设条件，地铁公司创造性地向顺德区政府建议，由顺德区土地储备发展中心委托地铁公司组织专业工作单位开展北滘停车场上盖、北滘检修基地上盖物业开发设计研究等相关工作；采用合建方式，委托地铁（城际铁路）建设主体单位实施，同步规划、设计、施工，以有效规避停车场建设与上盖开发时间差带来的不利影响。
协助谈判，维护利益
为全力协助顺德区政府与相关建设单位进行谈判，顺德地铁公司先行草拟协议，并根据区政府安排，主导北滘停车场与检修基地协议同步进行谈判。因三号线公司属于市辖区范围内公司，地铁公司策略重点放在同珠三角公司洽谈上，根据同珠三角公司谈判后达成共识成果反过来同步引导、说服北滘停车场的三号线公司。
因此，为了更好地推进双方协议谈判，顺德地铁公司同顺德区轨道交通局、顺德区土地储备发展中心相关人员经常往往返珠三角公司，与相关人员联络洽谈。
洽谈现场
对洽谈中遇到的难点问题，顺德地铁公司通过与顺德区政府有关部门主动协调的方式，解决了北滘检修基地用地规划红线报批问题、北滘西滘村13#桥梁维修施工、轨道交通建设用地面积调整等相关工程问题。
与此同时，地铁公司与珠三角公司同步洽谈了北滘检修基地上盖及周边白地综合开发项目战略合作意向，赢得了珠三角公司技术、开发部门人员的支持。
专家评审会
在顺德区政府相关部门与地铁公司长达两年多的不懈努力后，各方就协议内容基本达成了共识。2019年10月8日，本项目通过了佛山市顺德区常务会议审议决定，这标志地铁公司城际铁路站场与地铁站场并场设置上盖综合开发工作取得了阶段性成效。
本项目为全国首例城际铁路站场与地铁站场并场设置上盖综合开发项目，对顺德区乃至全市TOD综合开发工作具有典型示范意义。
本项目按照规划方案建成后，作为双线轨道交汇的枢纽发展用地，将充分依托会展区位与轨道优势，补充与会展相关的综合配套，利用空间区位优势，增强城市门户作用及影响，将该片区打造成为TOD 城市地标，形成三龙湾核心区综合性城市功能节点，带动周边区域的产业集聚与居住配套建设，激发市场活力，实现区域联动，盘活了周边大量土地。
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