昨天傍晚，一年一度的中央經濟會議如期落幕，並公佈會議公報。
眾所周知，這個會議是經濟領域的最高級別會議，具體明年經濟方面會做什麼，在會議上，藍圖已定。
全文公報很長，接近5000字，一個晚上過去，各方面的解讀也已經很氾濫了，在這兒，局姐只想說說和樓市有關的那些點。
畢竟，這裡，隱藏著明年樓市走向的一切秘密。
如我們所料，雖然12月的政治局會議對房地產絕口未提，讓市場很是有了些全面放鬆的幻想，但中央經濟工作會議，還是給了房地產不小的篇幅。
“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
一眼看上去，房住不炒、因城施策……似乎都是老調重彈。甚至在知識星球裡，都會有小夥伴問，經濟會議重申房住不炒，樓市又要慘了嗎？
並不是，和前幾年針對房地產的表態作對比，就會發現，政策的風向，和去年已經完全不一樣了。
比如說，第一次用了“穩房價、穩地價、穩預期”的“三穩”來定調樓市的“長效機制”。
以往，對於“長效機制”的定義，用詞一直是模糊的。
2016年，是“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”；
2017年，是“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”；
2018年，是“構建房地產市場健康發展的長效機制”；
今年，“長效機制”被安排得明明白白：無論採取什麼手段，房價、地價和預期都得穩住。
為什麼呢？
在《年度最重磅會議避談房地產，不提就是放鬆嗎？》裡，局姐曾經分析過，會議要求“保持經濟運行在合理區間”。
什麼是合理區間呢？“十三五”規劃綱要裡有這麼一句話：
“到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。”
為了實現目標，有券商判斷，2020年的GDP仍然可能定在6%左右，比今年略低。
在確保“GDP十年翻番”的大前提下，“穩”這個字，一定是2020年一切經濟工作的終極目的。
那麼，什麼叫做穩住呢？如果我們去看看11月份的70城數據，就會發現，已經有一半的城市二手房價都在跌，創了歷史新高。
再看看土地市場，溢價率節節走低，從年中高點20%多一路降到了不到5%。前一陣子，就連樓市最火的深圳，土地居然都還在流拍。
所以，對於房價、地價和預期來說，控制上漲是一直以來的共識，但在當下的週期裡，更重要的是，托住底，不能大跌，也不能讓大家有大跌，甚至崩盤的預期。
最好就是不漲不跌，頂多能接受窄幅震盪，只有這樣，才能實現房地產市場的目標：平穩健康發展。
說到這裡，大家就懂了，樓市調控最嚴厲的時間，是真的已經過去了。
從這次會議的表述中，也可以看到，關於調控本身，只有簡簡單單一句話：“全面落實因城施策。”
2018年，類似的表述很長：“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”。
提出“全面落實”，說明高層對過去一年裡的因城施策是滿意的。現在，分類指導被刪掉，中央的容忍度在提高，給了地方更多的自主權，之後，每個城市根據自己的情況看著辦吧。
只要“三穩”能保障，什麼都可以。
可以預見，新一輪的樓市政策微調即將到來，當然，不一定全是放鬆。
在《政策變局！到底什麼樣的城市才有資格“救樓市”？ 》中，局姐提到過，很可能放鬆政策“救市”的，更多的會是一二線城市或者大城市群的核心城市，三四五線城市的樓市政策或許會更加嚴苛——
可能是為了控制供應量，也可能是為了防止大規模爛尾，造成的社會不穩定。
最後，還想說幾句題外話。
首先，在這次定調中，對於存量房，已沒有棚改的表述，強調的是“城市更新和老舊小區改造”。
其次，這次的財政政策，沒有提到大幅提高地方債的發行量，反而有一句挺罕見的提法：“堅決壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支持基層保工資、保運轉、保基本民生。”
再次，關於金融和貨幣政策，一方面“保持宏觀槓桿率基本穩定，壓實各方責任”，另一方面“降低社會融資成本”。
這些點非常瑣碎，如果串起來看，告訴我們了這樣的事實——
1. 降準降息還是會有的，但不可能有大規模寬鬆的財政計劃了，也不會有大規模放水了，因為所有的貨幣供給量上升，都會導致槓桿上升。
2. 沒有了棚改，對於大部分三四五線，尤其是人口大規模流出的城市來說，樓市的內生動力已經所剩無幾了。地方政府也別老想著用發債啊賣地啊來圈錢，請開始過緊日子。
這幾天，很多人在知識星球諮詢城市投資的問題，其實真沒那麼複雜。看看會議的定調，就知道，房子這東西，未來的金融屬性肯定是越來越少了，最終價格肯定是要回歸基本盤的，而且，有的“窪地”，可能是永遠都不會被填平的。
什麼是樓市的基本盤？還是人口、資金和產業。只有這三項持續流入的城市，樓市才有緩慢向上的希望。
以上。
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