2018年7月中旬開始，威海樓市一改2016年底以來的火爆常態，溫度驟降，僅就售樓處的日到訪量而言，
比5月份下滑近60-70%左右，即比如5月份日到訪量為30組，那麼7月份也就是10組左右，進入8月份並未得以改變，還是繼續延續7月中旬之態勢。即使是旅遊旺季的到來也未點燃樓市的激情，原因究竟有哪些？以下為個人觀點，望與各位看官共同探討：1、房價層面：房價確實到了龐大的剛需甚至剛改群體難以承受的地步，隨著房價的增長，越來越多的人選擇觀望。
自2016年上半年開始，威海樓市復甦，房價開始上漲，時隔不到兩年的時間，房價上漲近一倍，上漲速度之快，態勢之猛，是威海樓市少有的現象，那麼隨之而來的是需求購房、跟風購房、押房炒房等眾生百態湧現，樓市火爆襲來。
目前威海房價收入比逐步拉大，高額的總價、首付和月還款，（比如政策調控後，部分KFS採用了綁定天價車位儲藏室，都使首付款和總房款大大提高）使越來越多的人選擇觀望，那麼同樣跟風現象也會上演，慢慢地能買得起房子的客戶隨著樓市的降溫也會逐步站到觀望行列中來。投資客戶看到樓市轉冷會感到風險較大，也會望而卻步，選擇其他領域投資。
2、需求層面：本地購房者需求萎縮，外地購房者心有餘而力不足
一、2013年-2016年上半年之間，威海樓市步入冬季，市場低迷，持幣觀望嚴重，需求大量積壓。
當時樓市任務是“去庫存”，自2016年上半年開始，積壓需求量開始釋放，房價隨之攀升，另外二手房也異常火爆，據編者瞭解到，在這兩年中，本地購房者在各個項目都佔據著較大的比重，故而2018年下半年本輪本地購房需求已基本釋放殆盡。如樓市升溫還需以積累新一輪的需求進行釋放為支撐。
二、這樣，會導致部分外地客戶的需求外溢，通過這個夏天我們不難發現，一些客群會選擇到蓬萊，日照，青島，煙臺等多地進行綜合考察，最後再選擇一地進行購房。
三、主城區和區縣的價格差距較為明顯
為什麼現在威海榮成，南海新區等地市場火熱， 究其原因，必然有主城區房價過高帶來的影響，其次才是配套，環境等其他因素，大部分買房人追求的是性價比，即自己預算之內能夠選擇的最優項目。
四、下半年供給量增加
8月20日，經威海市人民政府批准，威海市國土資源局將在威海市公共資源交易網公開掛牌出讓十五宗國有建設用地使用權。
除了大量的土地出讓，另外下半年保利兩盤， 萬科&威高，祥泰紫宸，華髮九龍灣，華潤威海灣九里，藍城桂花園，華夏山海城，蘭溪堡，以及臨港區項目均會有新盤加推，供給量增加將會改善供不應求的局面，購房者的選擇面也會增加。
總之威海市區內購房需求整體是減少的，因價格高位，擋在門外和真正買得起房子的觀望增多，需求減弱。
3、
調控層面：房地產調控逐步嚴格，由單方面的針對買方調控，轉為針對買賣雙方進行調控，規範市場行為。堅持“房住不炒”是19大的基調。2018年以來，各級政府頻頻出臺調控政策，不斷升級，越來越嚴。
就在幾天前，住建部剛剛約談煙臺，海口等五個城市，嚴打投機炒作，遏制房價上漲。
2018上半年樓市調控近200次
機構統計數據顯示，今年1－6月，各地房地產調控政策發佈次數高達192次，比去年同期的116次多出65％。共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。
限制房價漲幅，規範市場秩序
上半年，多地加強了商品房銷售價格管理和市場監管力度。如威海和聊城等地規定新房3個月內不得漲價；昆明也要求新房預售價格6個月後方可申請調整，且在12個月內合同網籤備案均價上浮不得超過6％。武漢、江門、佛山、贛州、海南等地則先後出臺市場監管措施，直指炒賣房源、茶水費、陰陽合同等亂象，新房銷售嚴格執行政府審批價。
收緊房貸 利率普遍上浮
上半年，熱點城市房貸利率逐月上浮。年初，一線城市首套房貸款利率率先提高，廣州、北京和深圳的首套房利率上浮10％目前已成主流；春節後，武漢、南京、成都、合肥和福州等熱點二線城市陸續收緊房貸額度、上調房貸利率。如長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15％、二套房上浮20％；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20％、二套房上浮30％。
機構統計數據顯示，今年以來，全國房貸市場開始呈現收緊態勢。6月份，全國首套和二套房貸平均利率已漲至5．64％和6．01％，同比分別上漲15％和10．7％。
可見，調控力度越來越大，由原來的對買方調控轉為對買賣雙方市場的調控，目前威海商貸利率首套房上浮15-20%，二套房上浮20-25%；並且首付比例均有上升，買方購房成本加大。
下面我們來看看在上半年中，威海樓市的成交情況：
成交方面
上圖為威海市場2018年上半年成交情況圖表，可以看出2至5月份，威海樓市成交量平穩上漲，而2月份由於春節影響，較1月出現下滑；進入6月份，由於政府調控影響，再加上經過一年多的熱銷，威海房源已經不多，成交量出現明顯下滑。
藉由央視曝光事件直接導致威海住建局開展嚴格整頓樓市亂象，
威海樓市由此走向穩定，發展仍是主旋律。房價方面
根據最新統計：
2018年7月我市商品房網籤總套數3241套，成交面積341770㎡；其中住宅成交2636套，成交面積304919㎡。 較6月份，環比上漲19.5%，同比下降14.5%。
2018年6月我市商品房網籤總套數2711套，網籤總面積270842㎡。其中住宅網籤2273套，網籤面積242891㎡； 較5月份，網籤總套數3435套，網籤總面積349469㎡，環比下降21.1%，同比下降36%。
讓我們再看一組由愛普大數據帶來的三四線購房人群畫像，希望能夠幫助大家更好的進行選擇。
誰在關注三四線樓市？艾普大數據對三四線的購房人群做了新一輪畫像。畫像顯示，三四線的潛在購房客主要是36-55歲、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他們正處在年富力強的時期，有一定積蓄和消費能力，且推測有很大一部分是為了子女的婚房未雨綢繆。
三四線潛在購房客性別佔比
三四線潛在購房客年齡佔比
三四線潛在購房客月可支配收入佔比
從房源來看，三四線購房者高達92.54%的人關注的是新房，關注二手房的比例不足10%。這是因為三四線城市的人口流向以溢出為主，大部分居民已經有房，新房市場供應充足，多數還未到達發展存量市場的階段。從價格來看，1萬-1.5萬元區間關注度最高，而在2017年11月，關注度最高的價格區間還是5千-1萬元；從戶型來看，兩居最受歡迎，三居次之，主要需求還是居住；從面積段來看，70-90平米最受歡迎，50-70平米次之，在總價購買力不變的情況下，單價上漲，是導致這一局面的元兇。
三四線潛在購房客關注房源類型佔比
三四線潛在購房客關注價格區間佔比
三四線潛在購房客關注戶型佔比
三四線潛在購房客關注面積段佔比
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