2018年7月中旬开始，威海楼市一改2016年底以来的火爆常态，温度骤降，仅就售楼处的日到访量而言，
比5月份下滑近60-70%左右，即比如5月份日到访量为30组，那么7月份也就是10组左右，进入8月份并未得以改变，还是继续延续7月中旬之态势。即使是旅游旺季的到来也未点燃楼市的激情，原因究竟有哪些？以下为个人观点，望与各位看官共同探讨：1、房价层面：房价确实到了庞大的刚需甚至刚改群体难以承受的地步，随着房价的增长，越来越多的人选择观望。
自2016年上半年开始，威海楼市复苏，房价开始上涨，时隔不到两年的时间，房价上涨近一倍，上涨速度之快，态势之猛，是威海楼市少有的现象，那么随之而来的是需求购房、跟风购房、押房炒房等众生百态涌现，楼市火爆袭来。
目前威海房价收入比逐步拉大，高额的总价、首付和月还款，（比如政策调控后，部分KFS采用了绑定天价车位储藏室，都使首付款和总房款大大提高）使越来越多的人选择观望，那么同样跟风现象也会上演，慢慢地能买得起房子的客户随着楼市的降温也会逐步站到观望行列中来。投资客户看到楼市转冷会感到风险较大，也会望而却步，选择其他领域投资。
2、需求层面：本地购房者需求萎缩，外地购房者心有余而力不足
一、2013年-2016年上半年之间，威海楼市步入冬季，市场低迷，持币观望严重，需求大量积压。
当时楼市任务是“去库存”，自2016年上半年开始，积压需求量开始释放，房价随之攀升，另外二手房也异常火爆，据编者了解到，在这两年中，本地购房者在各个项目都占据着较大的比重，故而2018年下半年本轮本地购房需求已基本释放殆尽。如楼市升温还需以积累新一轮的需求进行释放为支撑。
二、这样，会导致部分外地客户的需求外溢，通过这个夏天我们不难发现，一些客群会选择到蓬莱，日照，青岛，烟台等多地进行综合考察，最后再选择一地进行购房。
三、主城区和区县的价格差距较为明显
为什么现在威海荣成，南海新区等地市场火热， 究其原因，必然有主城区房价过高带来的影响，其次才是配套，环境等其他因素，大部分买房人追求的是性价比，即自己预算之内能够选择的最优项目。
四、下半年供给量增加
8月20日，经威海市人民政府批准，威海市国土资源局将在威海市公共资源交易网公开挂牌出让十五宗国有建设用地使用权。
除了大量的土地出让，另外下半年保利两盘， 万科&威高，祥泰紫宸，华发九龙湾，华润威海湾九里，蓝城桂花园，华夏山海城，兰溪堡，以及临港区项目均会有新盘加推，供给量增加将会改善供不应求的局面，购房者的选择面也会增加。
总之威海市区内购房需求整体是减少的，因价格高位，挡在门外和真正买得起房子的观望增多，需求减弱。
3、
调控层面：房地产调控逐步严格，由单方面的针对买方调控，转为针对买卖双方进行调控，规范市场行为。坚持“房住不炒”是19大的基调。2018年以来，各级政府频频出台调控政策，不断升级，越来越严。
就在几天前，住建部刚刚约谈烟台，海口等五个城市，严打投机炒作，遏制房价上涨。
2018上半年楼市调控近200次
机构统计数据显示，今年1－6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65％。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。
限制房价涨幅，规范市场秩序
上半年，多地加强了商品房销售价格管理和市场监管力度。如威海和聊城等地规定新房3个月内不得涨价；昆明也要求新房预售价格6个月后方可申请调整，且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6％。武汉、江门、佛山、赣州、海南等地则先后出台市场监管措施，直指炒卖房源、茶水费、阴阳合同等乱象，新房销售严格执行政府审批价。
收紧房贷 利率普遍上浮
上半年，热点城市房贷利率逐月上浮。年初，一线城市首套房贷款利率率先提高，广州、北京和深圳的首套房利率上浮10％目前已成主流；春节后，武汉、南京、成都、合肥和福州等热点二线城市陆续收紧房贷额度、上调房贷利率。如长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15％、二套房上浮20％；武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20％、二套房上浮30％。
机构统计数据显示，今年以来，全国房贷市场开始呈现收紧态势。6月份，全国首套和二套房贷平均利率已涨至5．64％和6．01％，同比分别上涨15％和10．7％。
可见，调控力度越来越大，由原来的对买方调控转为对买卖双方市场的调控，目前威海商贷利率首套房上浮15-20%，二套房上浮20-25%；并且首付比例均有上升，买方购房成本加大。
下面我们来看看在上半年中，威海楼市的成交情况：
成交方面
上图为威海市场2018年上半年成交情况图表，可以看出2至5月份，威海楼市成交量平稳上涨，而2月份由于春节影响，较1月出现下滑；进入6月份，由于政府调控影响，再加上经过一年多的热销，威海房源已经不多，成交量出现明显下滑。
藉由央视曝光事件直接导致威海住建局开展严格整顿楼市乱象，
威海楼市由此走向稳定，发展仍是主旋律。房价方面
根据最新统计：
2018年7月我市商品房网签总套数3241套，成交面积341770㎡；其中住宅成交2636套，成交面积304919㎡。 较6月份，环比上涨19.5%，同比下降14.5%。
2018年6月我市商品房网签总套数2711套，网签总面积270842㎡。其中住宅网签2273套，网签面积242891㎡； 较5月份，网签总套数3435套，网签总面积349469㎡，环比下降21.1%，同比下降36%。
让我们再看一组由爱普大数据带来的三四线购房人群画像，希望能够帮助大家更好的进行选择。
谁在关注三四线楼市？艾普大数据对三四线的购房人群做了新一轮画像。画像显示，三四线的潜在购房客主要是36-55岁、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他们正处在年富力强的时期，有一定积蓄和消费能力，且推测有很大一部分是为了子女的婚房未雨绸缪。
三四线潜在购房客性别占比
三四线潜在购房客年龄占比
三四线潜在购房客月可支配收入占比
从房源来看，三四线购房者高达92.54%的人关注的是新房，关注二手房的比例不足10%。这是因为三四线城市的人口流向以溢出为主，大部分居民已经有房，新房市场供应充足，多数还未到达发展存量市场的阶段。从价格来看，1万-1.5万元区间关注度最高，而在2017年11月，关注度最高的价格区间还是5千-1万元；从户型来看，两居最受欢迎，三居次之，主要需求还是居住；从面积段来看，70-90平米最受欢迎，50-70平米次之，在总价购买力不变的情况下，单价上涨，是导致这一局面的元凶。
三四线潜在购房客关注房源类型占比
三四线潜在购房客关注价格区间占比
三四线潜在购房客关注户型占比
三四线潜在购房客关注面积段占比
亲们，威海任何的幼儿园小学初中孩子的教育、升学、划区问题都可以私信小岛老师哦！第一时间给您解答！
閱讀更多 威海升學指導小島老師 的文章
