4月環比漲0.8%，回暖了？

北京的二手房到了該下手的時候了？這個問題有些複雜。

5月16日，國家統計局公佈2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，北京二手住宅銷售價格指數同比下跌6.9，在北上廣深四大一線城市中跌幅最高。其中，上海同比下跌2個點，廣州、深圳甚至還有所上漲。

這也沒什麼好奇怪。“認房又認貸”政策出臺是北京二手房交易市場的轉折點。2017年3月，北京市住建委加碼樓市調控，規定居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

疊加商住房流轉限制、暫停25年以上住房貸款審批及早前出臺的限購政策影響，北京樓市遭遇冰封式降溫。

受此影響，4月是北京樓市調控加碼後的首個完整月度，其二手住宅成交價格頗具觀察意義。與國家統計局數據反映的趨勢一樣，大型房產中介機構的季度交易數據也佐證了北京二手房價格的同比下跌。

但北京的二手房交易似乎也到了一個關鍵節點。時間財經獨家從偉業我愛我家市場研究院數據顯示，在2017年第四季度北京二手房網籤量止跌回漲。此後，在春節（2018年2月16日）前後的交易淡季，2018年第一季度北京二手房網籤量仍環比增長了16.7%。

無獨有偶。克而瑞數據也顯示北京4月商品住宅成交量較上月增長22%。而4月份北京中原門店二手房成交均價，結束了自2017年6月以來連續十個月的環比下跌，上漲0.8%。

國家統計局的數據也從一定程度上驗證了北京二手房交易節點論。4月份，北京二手住宅成交量延續回溫行情，共網籤13673套，環比2018年3月上升22.6%，網籤量已創下去年5月至今12個月裡的最高值。

簡單說，4月份，北京二手房同比下跌，環比開始回暖或是觸底反彈。

部分業內人士介紹，回暖的原因主要有兩個方面。一些潛在購房人漸漸失去了對中籤限價房、從中套利的幻想和期待。再加上，限價房的剛需客群也相繼進入二手房市場，將進一步助推北京二手房交易回暖。

有意思的是，計劃在北京朝陽區某小區置業的賈女士發現，現在買房還是比去年更“貴”了。

核心問題是購房成本的增加。賈女士告訴時間財經，由於北京地區銀行首套房貸利率的五連漲，導致實際購房成本並未隨著房價的下跌而減少。

連跌十月 購房成本不降反升？

賈女士準備在北京市朝陽區某小區購買一套120平米二手房，她算了一筆賬：

該小區一套120平米住宅，如果在2017年3月網籤交易，總價約800萬元，首付240萬元，商業貸款560萬元，彼時銀行首套房貸款利率為九折，實際利率4.41%，25年期房貸本息總計約925萬元，其中利息約365萬元，總成本約1165萬元。

同樣一套房子，如果在當下網籤交易，雖然總價下跌至750萬元，首付225萬元，商業貸款525萬元，但按照當下銀行首套房貸利率為上浮1.2倍，實際利率為5.88%，25年期房貸本息總計約1000萬元，其中利息約478萬元，總成本約1225萬元。

“貸款利率上浮抵銷了房價跌幅，總成本甚至更高了，月供壓力也增加了。”賈女士說。

時間財經查閱融360平臺數據發現，近17個月以來，北京首套房貸利率經歷了5次上調，目前多數銀行的首套房利率執行的是基準利率的1.05倍，部分銀行已經開始實行1.2倍基準利率。

受此影響，購房者中的選擇貸款方式的比例也有下降。我愛我家數據顯示，北京地區購房者採用商業貸款的比例，從2017年第一季度的52.8%一路跌至2018年第一季度的19.3%。

限價房剛需客轉向 回暖或將持續

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時間財經表示，部分限價房將被政府轉為共有產權房，這使得部分限價房的潛在購房人將轉向二手房市場。

2018年5月，北京市住建委公開徵求意見，擬調整限價房銷售管理辦法。限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價的價差比低於15%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不低於15%時，將收購轉化為共有產權住房。

相對於限價房，共有產權房的升值空間進一步減弱。根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，購房人所持共有產權房的70%產權份額可在取得不動產權證5年後轉讓，但代持機構可優先購買。如代持機構放棄優先購買權，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

海淀區的中鐵-碧桂園是北京市首個入市銷售的共有產權房項目，3.5萬元的單價遠低於同區域的6萬餘元的均價。但431套房源經過1500戶家庭輪選後方才售罄。

中鐵-碧桂園一位銷售經理對時間財經表示，共有產權房的性質不會在流通環節變更，明顯不如限價房好賣，有的輪候客戶最終放棄選房，也有首付比例較高的資金原因。“限價房買到就賺到，湊錢、借錢也要認購，誰會放棄。”這位銷售經理說。

事實上，北京“限房價、競地價”的土拍模式已經無法吸引房企一擲千金。2018年以來，北京土地拍賣市場已經出現多起流拍現象。融創中國董事長孫宏斌在公司2017年業績說明會上公開表示，一線城市地價太貴，融創不會去公開市場拿地。

彼時，他以北京為例解釋稱：限房價、競地價，就是拼誰家能控制開發成本，拿這個縫隙裡的利潤。

無論開發商拿不拿地，二手房還是要照賣。嚴躍進認為，限價房的剛需客群進入二手房市場，再加上每年4月份為學區房成交旺季，將進一步助推北京二手房交易的回暖。

時間財經獲悉，清華園此前在中關村二小劃片範圍內，是典型的單校學區房概念小區。2017年底，多校劃片政策敲定後，雖然價格跌了大概10%，但成交量則從每季度1-2套增加到每個月1-2套。

我愛我家集團副總裁胡景暉向時間財經表示，北京樓市發展的核心已從“新增開發建設”轉變為“存量房的交易和運營”。(北京時間財經 嶽嘉)