最近兩個月，我們嗅到了影響2020年長春樓市的重大信號。
總用地面積達1360萬㎡的棚改地塊，有加速跡象，包括啟動徵遷、項目招標、合作擬實施等工作陸續公開，其中約三成項目位於三環之內。
按一般棚改項目中標有效期2年、實施週期3年推測，未來2-5年，僅已知的棚改地塊，就將為長春市三環內供應約410萬㎡商住用地，或將供應近千萬平方的住宅。
2020年之後，長春住宅供應格局將有重大變化。
一方面，買房不再只有“越買越遠”的唯一選擇，剛需和剛改可以迴歸主城區。
另一方面，不少被拆遷戶將轉化為新增購房者。
棚改加速
1）高新康達地塊
9月中旬，長春工業大學林園校區傳出搬遷至北湖區的消息。
10月20日記者再到學校的時候，沿學校圍牆已立起圍擋，據現場工人說，即將啟動拆除工作；而學校對面佔地十多萬㎡的工企，搬遷工作也在推進中。
這兩個單位搬遷的背後，是高新區最大舊改項目“康達地塊”，2015年10月，高新地產中標該項目舊改，後續補充進工大林園校區地塊，總佔地近70萬㎡。
距離中標已有4年，現在成規模開發的僅有佔地僅2.3萬㎡的海容廣場商業項目。
2019年，康達地塊突然加速。
9月24日，規模約306.32萬㎡的三道鎮地塊棚改項目啟動招標，堪稱長春體量最大的棚改項目。
據業內人士向房報君透露，早在2013年12月，就有房企與政府簽署三道鎮棚改意向協議，但快6年過去了，依舊沒有實質動作。
另據瞭解，招標已暫停，等待新進展，但無論怎麼說，三道鎮棚改也加速了。
2）綠園金寶特地塊
10月9日，大成生化科技集團有限公司官網發佈最新公告，該公司全資附屬公司長春金寶特與長春市房屋徵收辦公室就收回事項訂立土地及物業收回協議，補償款項金額約為人民幣5896萬元。
這意味著，綠園區西三環附近的“金寶特棚改地塊”要動了，連同擬調整增加的棚改範圍和旁邊的大成主廠區地塊，西三環將釋放約190萬㎡用地，供房地產開發。
早在2011年9月，大成生化科技發佈搬遷公告：原位於綠園區的大成集團附屬公司長春金寶特生物化工有限公司的生產廠房搬遷至興隆山，佔地面積約28.6萬㎡的土地政府回收。
而金寶特地塊不過是長春潤德投資集團有限公司擬實施的棚改地塊之一。
2019年4月，潤德集團在多家媒體發佈“合作開發意向徵詢公告”，對24個棚戶區及危舊房改造地塊遴選合作開發企業。
2019年6月，潤德集團在潤德大廈舉行合作開發項目推介會，對17個擬實施棚改項目做了推介，有31家意向合作企業到場。
另有業內人士對房報君透露，潤德集團目前擬實施合作開發有23個棚改地塊，總佔地面積約470萬㎡，其中僅3個棚改地塊位於三環之外，其餘20個棚改地塊都在三環之內，總佔地面積近300萬㎡，目前一些地塊已有合作方在深入溝通。
潤德集團作為承擔長春市政府保障性住房、棚戶區改造、危舊房改造等任務的國資背景平臺公司，在加速推進棚改等項目的實施。
3）城市核心區的小型棚改項目
除了大型棚改項目外，城市核心區的小型棚改項目也紛紛啟動，包括夾餡棚戶區。
例如2019年9月，朝陽區發佈“關於朝陽區第二批夾餡棚戶區改造項目確定徵收範圍的公告”，涉及20個地塊；
寬城區發佈公告，至2019年9月5日，徵收部門對嫩江路北地塊、圖書館地塊、浙四小區地塊、浙淞小區地塊等4個棚戶區改造項目進行相關登記。
有很多歷史難題地塊，如東天街地塊、北京大街西地塊都在今年迅速推進。
2019年7月，潤德地產以2.22億元，摘得南關區東天街棚改地塊，項目東至東天街、南至來安南街、西至興盛路、北至興盛路，佔地面積僅1.72萬㎡。
2007年，長春市開始對桃源路區域的棚戶區進行大規模改造，但東天街地塊遲遲未動。上個世紀初，這裡是長春著名的商埠地，有著名的“車馬大道”，這裡還曾住著偽滿洲國最後一位“皇后”李玉琴。
2013年4月，相關政府部門曾組織過東天街棚戶區改造的專題座談會。
2019年，東天街棚改加速了。
棚改放量
據房報君統計，2019年長春市掛牌上市地塊中，棚改項目用地面積總計185.2萬㎡。
其中，綠園區3.5萬㎡棚改地塊流拍，寬城區15萬㎡地塊剛剛掛牌，這些棚改地塊預計將供應商品房384.8萬㎡。
從另一個角度看，2019年長春樓市的網紅純新盤，也有相當一部分是棚改項目，不完全統計如下。
（1）今年上市的純新盤：
（2）今年亮相，還未正式開盤的純新盤：
（3）今年招標/中標/徵遷準備的棚改項目（部分統計）
根據以上不完全統計，今年上市和已經亮相的棚改項目，總用地面積達268萬㎡，再加上整理中未供應的棚改用地，總用地面積達1360萬㎡，其中約640萬㎡位於四環內，而位於三環內就有410萬㎡。
未來幾年，長春樓市不僅環外板塊四面開花，主城區也將迎來大量新盤上市。
樓市保溫
2019年8月17日，新華視點的微信公號發佈了一篇關於棚戶區改造的深度報道，稱“棚改是重大民生工程，也是發展工程，有效帶動了投資消費和經濟增長”，2008年至2018年，全國棚改完成投資約9.7萬億元，棚改及拉動相關產業總投資，2017年超過20萬億元。
棚改從客觀上講，確實改善了眾多城市居民的居住條件，也拉動了相關產業的發展。
記者採訪了天一地產營銷總監朱健，他表示”棚戶區改造是政府為改造城鎮危舊住房的民生工程，也是發展工程，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了一舉多得的重要作用，也對樓市有著深遠影響“。
2018年，長春市啟動了為期三年的棚改攻堅工作，力爭到2020年基本完成28686戶城鎮棚戶區改造任務。
2018年長春市完成棚戶區改造10262戶，其中夾餡棚戶區改造2500戶，連片棚戶區改造7726戶。2019年長春市計劃改造棚戶區5300戶。2020年還有約1.3萬戶棚戶區待改造。
近幾年，長春新建樓盤大多位於四環之外，甚至突破繞城。這使得購房距離主城區越來越遠，為解決居民在新興板塊的生活問題，城市也需要新建交通、教育、商業、醫療等配套設施。
但同時，主城區仍有大量的棚戶區、老舊城區尚待改造，甚至很多已經中標的棚改項目多年未能改造完成，而出於環保和經濟發展需要，不少工企也面臨退出主城區。
以上多種原因，促成長春市要加速棚改/舊改進程。
那麼，大量棚改項目集中改造，會對未來樓市有什麼影響呢？
記者採訪到富騰集團副總經理李春林，他認為，房地產在吉林省的GDP中佔得比重很大，並且房地產對吉林省的經濟具有較大的促進作用。如此大規模的棚改地塊釋放，供應量增大會對未來房價有一定影響，但是對改善型市場的影響不大，對剛需市場會有一定影響。
那麼，具體而言，對未來買房有哪些影響呢？
1、主城區供應放量，剛需和剛改購房者會有更多更好的選擇。
大部分剛需和剛改購房者是上班族，三環內往往意味著生活配套齊全，生活更加便利，在主城區置業，可以節省更多時間用於工作或照顧家庭。
2、供應放量，房價穩定。很多棚改項目都位於老舊城區，儘管位置較好，但不適宜做高端改善型產品，未來棚改項目供應還是以剛需和剛改為主，對整體房價影響有限。棚改貨幣化嚴控之後，回遷安置是主流，部分拆遷戶會轉化為新增購房者，促進新房消費。
3、2020年之後，區域的供應結構將發生變化，寬城、綠園和二道將成為新盤主力。
4、棚改項目上市時間存在不確定性。眾所周知，棚改項目推進慢，最大的難題就在於徵遷，不少項目做成了半截子工程。因此，關注相關地塊的購房者，要有心理準備，不見得能如預期般順利。而棚改項目整理上市週期長，又決定了對樓市的影響不會馬上到來。
綜合看來，對購房者選房更有利，但不會刺激樓市忽冷忽熱，而是“保溫”。
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