在樓市通的粉絲中，有這樣一批人：年紀已經不小了，五十多歲到六十歲，一輩子生活在湛江，深深愛著這片土地，辛苦半生手裡有些積蓄，不願意外地置業，也不甘心存在銀行貶值，更不敢放在風險係數很高的理財裡。
想在湛江買個房子投資，並不是為了短期能升值多少，更多是希望能成為保值增值的保障，以後能有個不錯的租金收入，來養老。
並不是過分的要求，但是實現並不容易。
NO.1|壹
7月17日，國家統計局發佈了2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
統計師分析：一線城市商品住宅銷售價格總體穩定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。
我們來看下非典型三線城市湛江的房價情況
新房環比漲幅不大，在70城中居中。國家統計局的數據一般我們不當做精確數據來分析，但是這是非常重要的走勢參照。
不管細分市場是怎樣的，不管你看到的局部交易是怎麼樣的，我們基本上可以肯定地說湛江房價目前是穩中緩升的。
看空湛江樓市的網友並不少，但是詳細聊一下，大多說不出看空的理由，都是憑著“一腔熱血”在激動。個別能說出點123的，邏輯也都混亂。
看二手房的價格指數，湛江二手房的價格同比和環比都是在增長的，環比漲幅還略高於新房。
我一直認為，湛江是沒有二手房市場的，有價無市，規則混亂。所以，在有條件的情況下，我建議儘量買新房。
買二手房還有個很大的障礙，無良中介！套路層出，道德低下，賠點錢是小事，氣的你吐血就得不償失了。
昨天就瞭解到了粉絲的一個事情，我也算是眼界大開。這位粉絲著急孩子上學，就找到中介買個有學位的二手房。中介手上剛好有個不錯的房源，但是業主都在中山，有個委託書，由中介全權辦理。交了定金和中介費之後，沒多久中介就告知，業主反悔了，需要購房者付全款，不配合走按揭了。
搞笑的是，拖了幾個月，購房者不但連業主的面都沒見過，甚至連電話都找不到，專門讓中山的朋友去業主所在的地方找，也找不到人。
購房協議明明寫著是支持按揭的，反悔是可以忍受，但是見面談談總是可以吧！
中介一口否決購房者的任何要求，所有的憑據就是一張歪歪扭扭的授權書。
那接下來怎麼辦？退房？定金退嗎，約定的毀約賠償有嗎？更重要的是，中介費退嗎？
誰能主持這個公道！購房者已經心力憔悴，期待事情趕緊結束，差不多就行。
這……，下一個入坑的是誰？
扯的有點遠了。這一PART主要想說的是，湛江樓市並沒有冰冷，相反的是還是很熱的，市場表現是供小於求，官方數據是穩中有升。
手持現金的中老年朋友期望的抄底，並不存在，對於這個人群其實比年輕剛需更緊迫，因為超過60歲，一般銀行都不給貸款了。
NO.2|貳
我們先了解一個概念，租售比。
租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。
簡單地說，就是租金和房價的比值，國際通用標準是1比200到300個月，也就是200-300個月的租金能收回房價為合理。
統計數據顯示，湛江售租比為29年，也就是348個月，租售比為1:348，稍微超出國際標準。與國際標準相比，可比性並不高，我們看下國內其他城市的租售比是多少。
從這組數據我們可以看出，租售比越低（回本年限越長）的城市等級越高，深圳廣州這樣的一線城市，租售比已經低到恐怖的1:720，所以這樣的城市基本上不考慮租金因素。
房價是跟著經濟走的，而房租對經濟並不是非常敏感，人口外流的湛江跟人口增長的深圳比，房租相差再大能大到哪裡去，2倍？3倍？但放在房價的差距裡看，這基本可以忽略。
同為難兄難弟的粵東汕頭，租售比和湛江持平，由此可見經濟上跟湛江也差不多檔次。
同在北部灣的北海和防城港，跟湛江的租售比也相差不大，經濟上也相符，湛江略差於北海，但好於防城港。
NO.3|叄
從湛江房租的走勢圖看，湛江平均房租為24元/月/平方，也就是說一套100平方的平均房租為2400元/月。
這個價格基本上與鄭州、西安、成都等強二線城市相當了。租金回報並不算差。
湛江租房的最大需求肯定在赤坎、霞山兩個主城，所以兩個主城房租是最貴的。我一直說赤坎是湛江未來10年的希望所在，房價會比其他區域越來越貴，房租也同樣。
給手頭有些錢想投入房產的中老年朋友點建議：
1. 能按揭儘量按揭，不要一次性全款，適當提高自己的負債率是正確的理財觀念。
2. 新房和二手房各有利弊，新房一般要等2年才交房，3年才陸續有人入住，要出租肯定得3年後，毛坯還要裝修也是一筆開支。二手房一般到手就能租，但是交易比較麻煩，找個靠譜的中介是關鍵。
3. 買房是投資，把租金當做以後的養老金，那就做好長持的打算，不要整天牽掛升值了還是貶值了，比較累。
4. 好的公寓可以考慮，前提是有兩個，租金高，要長持。買公寓出租用有個知識點，單間要儘量買面積小的，50平方的單間和30平方的單間，總價相差很大，但租金基本是一樣的。
5. 買房養老是符合邏輯的，可以操作的，但要買在核心位置，忽略郊區。
END
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