2017年的最後一個月，年終業績最終衝刺。有人高調開盤，有人低調入市。
嘴上說不要，心卻很誠實。畢竟對於排名，即使碧萬恆的排名已經出來了，萬科還是在回款額上說問題就是最好的證明。
踩著2017年的尾巴，鄭州五個品牌洋房項目入市，小心翼翼者有之，高歌猛進者不乏。
可是，這個市場，你看懂了嗎？
01
泰禾金尊府：悄悄地進村，打槍的不要
跟12月22日接受上海證券報採訪時的泰禾董事長黃其森一席話，泰禾股票連續兩個漲停，增加了43億多市值，深交所發關注函不同。
這次，泰禾金尊府12月27日下午的開盤卻選擇了悄悄地進村。
房源：6#洋房（共30套）
戶型：179平方米和206平方米
價格：首層3.4萬/平方米、標準層2.9萬/平方米、頂層3.2萬/平方米
你以為這就完了，還遠遠不夠。據瞭解，當天開盤選房的話首先需要你拿夠300萬。
我們就看最小面積的179戶型標準層，據說標準層首付8成是29600，8成以下3萬起，也就意味著這個項目的最小戶型拿下的代價是：
179*2.96*0.8≈424萬
突然發現，先帶上300萬，貌似還真不夠！
我們再退一步，如果說同一小區洋房和高層有5000左右的差價的話，泰禾金尊府的高層均價是多少？2.5萬/㎡？
這個價格針對於周邊1.5萬的均價，溢價超過了一萬，針對於備案價1.4萬，也就意味著一套最小面積的119戶型：
首付款：119*1.4*0.3≈50萬
捆綁費用：119*（2.5-1.4）≈130萬
這就意味著，最小面積的119戶型，首付已經達到了180萬。
回過頭來，看看黃其森先生的表態：泰禾已在鄭州佈局7個項目，明年僅鄭州一地就有望實現300億銷售額。
完全沒問題啊！只看一個泰禾金尊府項目，1000000㎡的建築面積，按照目前的均價，藝境差不多實現了覆蓋，何況還有其他6個項目保駕護航！
可是對於購房者來說，這個價格，真的划算嗎？
02
金科城：拒絕挑頭，貼身近戰
金科城是金科在鄭州的代表作，接受過讚揚，承受過謾罵。
12月28-29日開盤，其中一次性付款28日選，按揭29日選房。共計84套，去化68。
房源：5#、9#樓（3D7F1T2）（共84套）
戶型：143㎡四房
價格：標準層均價17500元/㎡、頂層22000元/㎡、首層27000元/㎡
這個價格，有人說高了，有人說還行。
恆大城二期洋房精裝21000，金科二期標準層洋房毛坯18000，兩種洋房都是高低配，你怎麼選？
你說恆大小區環境物業，金科直接送一個鄭州中學的名額，可以籤進合同；
有人說這洋房沒有新風系統等配置，有人站出來說那些玩意都沒用，除了噱頭不頂個靠譜的空氣淨化器；
……
可是無論你怎麼說，跟恆大城精裝洋房3000的差價，怎麼補？
在向西一千五百米左右的保利文化廣場高層精裝修16000元均價的今天，17500元/㎡的金科城毛坯洋房貴嗎？不貴吧！
可是，體量呢？去化呢？
03
碧桂園西湖：給你三分鐘的時間，夠不夠
5500億，是2017年碧桂園交出的答卷，也坐穩了銷售額第一的寶座。聽著萬科略帶酸味的回款額一說，估計心裡真實想法只有楊主席最清楚。
8月22日，碧桂園的中期業績發佈會上，總裁莫斌在"盛情難卻"中透露碧桂園已將全年銷售業績上調至5000億元，他甚至自信表態"說到做到"。彼時市場一度認為以碧桂園今年的節奏，銷售數據衝到任何一個此前不曾妄想的高度也不足為奇。
事實也證明，確實如此。群狼戰術支撐下的碧桂園，終於心滿意足的把萬科拍在了沙灘上，儘管只有262億的差距。
鄭州也在為這次的"突襲"添磚加瓦。
12月29日碧桂園西湖微信選房，推出一期R5地塊2棟高層484套，R13地塊洋房6棟152套，共計636套房源，開盤售罄。
房源：R5地塊2棟高層484套，R13地塊洋房6棟152套
戶型：高層88-98㎡三房，洋房142㎡四房
價格：高層均價14500-15000元/㎡；洋房標準層19000-22000元/㎡，首層24000-25000元/㎡
有人說碧桂園的人海拓客戰術很土，可是沒辦法，效果確實好。
高層均價14500元/平方米、洋房標準層均價18000元/平方米，帶裝修。說實話，這個價格，這個位置，貴嗎？
還覺得貴？636套房源，3分鐘，去化率100%說明了什麼？
說明首付分期百分之五，可以先不網籤，有一次更名機會還是有市場的！
04
海馬春風公園：我就是來試試水
對於海馬這個開發商，我個人還是充滿敬意的。
第一次是海馬公園，第一次發現造汽車的也可以吧房子造的這麼出眾，不敢說完美，至少是用心。
第二次是春風公園這個項目，第一次把除霧霾效果寫進了合同裡，有人嘲笑，我卻覺得這就是一個態度。
只會嘲笑那些試圖有所改變有所突破的人或者企業，本身就是一種沒出息的表現，不是嗎？
可是，錯誤的時間裡遇到了對的人，還是有點尷尬。
濱河國際新城有沒有潛力，有，但是有一個前提：需要時間。
避開時間談價值都是扯淡！
12月30日，海馬青風公園首推洋房。
海馬青風公園在售樓部推出8#（2D9F1T2）樓洋房，推出34套，去化25套。
房源：8#（2D9F1T2）（34套）
戶型：122㎡的三房和129㎡四房
價格：18000-20500元/㎡
這個價格貴嗎？
相對於其此前高層接近16000元/㎡的價格，真的不算貴。可是去化好嗎？真的一般，因為在體量34套的前提下，沒有清盤，本身就說明了很多問題。
市場稍有動盪，相信我，那些需要較長時間發展方能成熟的區域必將最先做出反應！
畢竟，富蘭克林遠在1748年《給一個年輕商人的忠告》中就說了：切記，時間就是金錢。
05
萬科美景世階：你們在玩的，都是我玩剩的
就跟目前的劉強東在跟馬雲叫板的時候，馬老闆已經開始不屑於回覆了，大多也就是天貓的蔣凡才會回應幾句。
意思很簡單，你還不夠格。
你們該怎麼聚怎麼聚，各種碎碎念也無所謂，我還要忙著我們的一帶一路呢，玩的都不是一個層次的圈子！
2014年萬科鬱亮說：房地產已經進入白銀時代。
儘管隨後被融創孫宏斌懟過，也沒很多人不屑過，甚至說今年更是被昔日的小弟碧桂園趕超成為第二。不可否認的是，與碧桂園、融創、恆大等瘋狂拿地不同，萬科整體已經放緩了拿地的節奏，而且在全力以赴的探索房地產開發以外的新模式。
可是，無論如何，鄭紡機的地王還是趕在2017年的最後一個工作日-12月29日上午，開盤了！
房源：高層3#（2D34F2T2/2T4）
洋房5#（3D11F1T2）、9#（3D11F/6F1T2）、10#（2D11F1T2）、11#（1D11F1T2）、12#（3D11F/6F1T2）、15#（3D11F/6F1T2）共計推出528套
戶型：高層125-143㎡228套，洋房143-274143㎡300套
價格：高層均價20000-23000元/㎡；洋房標準層25000-29000元/㎡左右，首層31000-33000元/㎡。
作為曾經的地王項目，蓄客大半年，居然沒有清盤，也說明了很多問題。
可是萬科，依然是萬科。在政府限價的當下，其實還是選擇了妥協。
有些人問，為什麼那麼多的大房企都被維權過，你們還是推薦我們去買大品牌的房子。
很簡單，因為大房企拿得起放得下，敢於面對市場的殘酷；其次，至少在你維權的時候，會想辦法解決而不純粹的訴諸武力。
請不要以為我說的這句話是開玩笑，其實一點都不好笑！
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