2019年12月31日，趕在年末的最後一天，中山時代傾城小區的物業管理公司曬出了一年來的收支賬單。物管公司公示小區賬單，本是實現全體業主對物業管理的參與和監督，維護業主合法權益和社區良性運作的手段，但是這次的賬單卻惹起了小區業主的廣泛爭議。
有業主向記者報料稱，時代傾城小區實行的是“酬金制”，公示賬單是物管公司的義務，然而簽約7年多以來，物管公司一直拒絕履行承諾；2019年在中山市住建部門的監管和督促下，物管公司才首次公示賬單，但賬單當中的數字，卻讓業主產生了更多的質疑。
購房合同約定小區施行“酬金制”
時代傾城小區位於沙溪大道東段南側，小區總戶數約3700戶，至2013年開始收樓後，業主陸續入住，目前入住率接近6成，物業服務單位是廣州市時代物業管理有限公司中山市分公司（下稱，時代物管）。
“本物業管理項目工程竣工交付使用後採用酬金制收取物業管理服務費……每半年將物業管理服務計劃和支出預算向全體業主公示備案，接受業主的監督……”這是該小區在購房合同以及附帶的《前期物業管理服務協議》當中的約定條款。業主葉先生介紹，合同在2012年簽訂，8年來，物管公司一直未有履行承諾。 2019年，部分業主就小區停車位糾紛以及物管不公佈賬單等問題多次向沙溪鎮住建部門投訴。資料顯示，經調查後，住建部門已責令時代物管在2019年12月31日前，對小區公共收支做出公示。
2019年12月31日下午，時代物管曬出了小區8年來的第一張賬單。
賬單顯示，2019年度，小區公共收入合計有25.8萬元，專項支出合計67.7萬元，小區年度公共收支為“-41.9萬元”；賬單明細較為簡單，共13項，其中3項是收入明細，7項是支出明細，最高的收入項目是“廣告類收入”，全年累計16萬元，最高的支出項目是“商鋪外圍廣場大修改造費用”“小區門樓及幕牆更新改造費用”，分別花費9.6萬元、29.1萬元。
賬單公示後，在業主當中引起了更熱烈的討論。有業主指出，各項支出維修費用過高，所有項目從啟動到執行，全部沒有經過公示或者業主集體表決。此外，對於公共收入明細，業主們也有質疑。葉先生稱，“從快遞櫃、小區廣告到公共車位出租，都可以帶來收入。以萬人規模的社區而言，每個月2萬元左右的公共收益實在太低。”
物管回應：“購房合同寫錯了”
對於賬單公示的問題，記者曾數次聯繫小區物業相關負責人進行諮詢。1月21日下午，時代物業一名王姓工作人員回覆稱，目前在小區物管中心的服務廳內，已經公示了2019年度賬單，而2012—2018年期間的賬單並未公開公示。
“小區物業在住建部門的備案過程中，登記的是小區物業管理採取‘包乾制’收費模式。”該名工作人員稱，因為開發商工作疏忽，導致部分業主的購房合同中錯誤添加了“酬金制”以及每半年公示一次賬單的條款。
小區賬單有爭議？主管部門：物管方應及時答覆
據中山市物業管理業內人士鍾紀介紹，現行的物業收費有兩種模式：包乾制和酬金制。目前，中山大部分小區採用的是包乾制，少數小區採用酬金制。
具體而言，包乾制是指業主向物管公司支付固定物業服務費用，盈虧由物管公司自負；酬金制是指在預收的物業資金中按約定比例或者約定數額提取酬金給物業公司，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或承擔。
在包乾制的服務框架下，物業管理公司按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞、經營的虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。實行包乾制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包乾的具體額度。
而小區實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬於代管性質，為所繳納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
鍾紀稱，如果按照業主和物業簽訂的協議，業主除每月需支付約定的物業管理費外，還應該按照賬單承擔物業服務當中的超支部分；另一方面，該小區目前公示的賬單，只有一級科目，是一個簡單的“大數”，“這份賬單的參考意義不大，物管公司應該公佈明細賬，這樣才有說服力。”鍾紀建議，如果業主們對賬單存有疑問，可以直接要求物管公司公開賬單明細，或向主管部門進行申訴，請求介入處理。
中山市住建局相關工作人員介紹，按照現行的《廣東省物業管理條例》規定，採取酬金制的小區，物管公司每年應該不少於一次公佈相關收入支出情況；而實施包乾制的小區，則沒有具體規定，可由業委會與物管公司協商具體情況，或在物業合同中列明相關情況。此外，該條例也規定，“業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，提供物業管理服務的企業應當及時答覆。”
業主心聲：盼業委會盡快成立
小區業主張聰告訴記者，目前多名熱心業主正在籌劃成立小區業主委員會，“從收樓開始，小區從沒有成立起業主委員會。直到最近兩年，小區與物業公司的矛盾積累至爆發的臨界點，特別是小區收支不透明、停車位不足等問題成為矛盾的焦點，小區才有熱心業主站出來，組織大家成立業主委員會。”
除了對於賬單的爭議外，在過去幾年，小區業主和物管方發生過多次矛盾，其根源在於小區車位的配比不足。“樓盤在銷售時，聲稱規劃的停車位配比是1:1.1；但在業主入住後，開發商又稱因為將小區改為人車分流設計，部分地上停車位取消。目前只剩地下停車位約2700個。”張聰介紹，業主們對停車位的爭議主要集中在幾個方面：1、對於未售出的車位和人防車位，物管方不予短時間租賃；2、地面停車場被圍敝、空置；3、停車場原有4個出入口，目前只開放了兩個，造成上下班時間交通堵塞。
張聰稱，成立業主大會和業主委員會的目的，在於讓小區內的全體業主通過制定和遵從共同的契約和規章，能夠依據法律法規對屬於業主們自己的房產物業進行監督和管理，從而提升小區的人居環境和業主的生活品質，進而達到小區物業的保值升值。
（應部分受訪者要求，姓名匿名處理）
【採寫】南方日報中山暗訪組
【作者】 伍傑
【來源】 中山記者幫南方號
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