住房從極度短缺中走來
面對居高不下的房價，很多人開始懷念過去福利分房的時代，房子由政府和單位包分配，只需要象徵性地交納一點房租，就可以擁有自己的房子，多麼美好的畫面。然而事實真的如此嗎？
據統計，自1949年新中國成立到1978年，30年間我國城鎮共建成住宅5.3億平方米。1978年改革開放之後，城鎮住宅建設加速，1979年-1984年的5年間就建成了6.7億平方米，超過了過去30年的總和，然而，即便如此，1985年全國城鎮居民中仍有26.5%的缺房戶、3.2%的無房戶、10.5%的不方便戶、12.9%的擁擠戶，住房問題依舊十分突出。
從城市人均居住建築面積來看，1952年為9平方米，到1978年降低到7.2平方米，1985年為10.4平方米，1998年18.6平方米。全面推行住房市場化改革後，人均居住條件快速改善，2002人均居住面積為24.5平方米，2007年突破了30平方米，2016年達到了36.6平方米。
從以上數據可以看出，1949至1978年的30年間，我國住房建設基本停滯，人們居住條件不斷惡化。1978年改革開放以後，住房制度改革逐步推進，住房建設有所加大，但由於整體上依然沿襲過去住房實物分配製度，市場化程度很低。1998年取消住房實物分配，實行住房分配貨幣化以後，人們被壓抑了半個世紀的巨大住房需求得以釋放，房地產市場規模迅速膨脹，價格也呈現出快速上漲趨勢。
我國當前的房地產市場就是從這樣一窮二白的廢墟上發展過來的，經過近20年的發展，我們還只能算得上解決了溫飽問題，距離小康還有很遠的路要走。因此，在面對我國房地產市場存在的諸多問題時，不能拋棄這個前提條件，盲目與國外的成熟市場相比，那樣我們就會犯錯誤，不停地犯錯誤。
“地大物博，人口眾多”的再認識
從小我們就以祖國“地大物博，人口眾多”而自豪，中國國土面積960.1萬平方公里，低於俄羅斯（1707.5萬平方公里）和加拿大（997.1萬平方公里），高於美國（936.4萬平方公里）、巴西（845.7萬平方公里）和澳大利亞（774.1萬平方公里）等，位居世界第三。然而中國人口超過14億，遠超俄羅斯（1.46億人）、加拿大（0.36億人）、美國（3.23億人）、巴西（2.05億人）和澳大利亞（0.24億人），也就是說中國的人均國土面積要遠遠落後了。
從地理上看，中國位於歐亞大陸東段，只有一個方向面對大海，94.39%的人口居住在胡煥庸線（愛輝—騰衝一線）東南部佔全國43%的土地上，綜合來看全國有近70%的土地不適合居住，而美國兩面靠海，有70%的土地適合居住，中國土地的短缺可見一斑。
如果說以上是“天然因素”造成了我國土地的稀缺，那麼“土地二元結構”和“十八億畝紅線”則使得我國城市建設用地的短缺雪上加霜。
我國土地所有權性質分為國有土地和集體土地，依據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及相關政策文件規定，集體土地原則上只可農村集體經濟內部使用，只有轉化為國有土地後，才能進入土地流通環節，進行房地產開發。在集體土地上建設房屋並出售屬於違法行為，就是大家所熟知的小產權房。
據統計，農村建設用地是城市建設用地的5倍，農村人均佔用建設用地是城市人均的3.8倍。加之城市化進程中大量農村人口湧入城市，導致城市建設用地緊張，農村建設用地卻普遍存在閒置或半閒置的狀況。而國家徵收往往難以足額補充，且僅為一次性收益，往往使農民不願意主動出讓土地，導致房地產開發用地緊張，特別是大城市更是如此。唯有解禁集體建設土地流轉，讓集體建設用地直接進入房地產開發環節，而不是讓城市政府先“雁過拔毛”，才能盤活龐大的集體建設用地，緩解房地產開發用地的瓶頸。
2006年，十一五規劃首次明確提出，“18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標，是不可逾越的一道紅線”。2008年8月，《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》重申要堅守18億畝耕地“紅線”，並提出到2010年和2020年，全國耕地應分別保持在18.18億畝和18.05億畝。這條紅線是基於我國糧食安全的考慮，但卻忽略了隨著科技的發展，土地的農業生產率不斷提高這一客觀事實，例如2001至2012年間，儘管耕地面積下降了4.75%，中國人口增長6.09%，但由於糧食單產增長了18.39%，糧食總產量增長了30.25%。
2011-2015年全國住宅用地供應變化情況（萬公頃）
正是由於18億畝耕地的存在，給各級政府限制土地供應提供了藉口，導致許多可以合理開發的土地無法形成有效供給，減少了房地產開發用地，延緩了城市化進程，間接推高了房價。
還記得中國為什麼計劃生育嗎？就是相信了馬爾薩斯的人口理論，該理論以土地報酬遞減規律為基礎，認為由於土地報酬遞減規律的作用，食物生產只能以算術級數增長，趕不上以幾何級數增長的人口需要，並認為這是“永恆的人口自然規律”。這與制定“18億畝紅線”的理論基礎何其相似。
結構性短缺依然突出
據國務院發展研究中心數據，到2010年，全國積累住房存量179億平方米，2.2億套的住房，按2010年常住人口的家庭戶來算，戶均1.02套，基本告別了住房短缺時代。這是不是說明我國已經解決住房問題了呢？顯然不是，因為我國當前居民住房的結構性矛盾和短缺依然突出。
住房佔有貧富不均。雖然沒有相關的統計數據，但從房姐、房叔、房嬸、房爺等動不動就有幾十套房可以看出，在戶均一套房背後是大量的家庭仍然缺少房子。我國的城市化率以每年超過1個百分點在快速推進，每年1400多萬的新增城市居民形成了巨大的住房缺口。
住房質量良莠不齊。以北京為例，全市約有一半以上的房子為2000年以前所建，首都功能核心區（東城區和西城區）有接近1/4的房子建成於1970年之前，目前我國城鎮還有20%以上的非成套住宅，沒有獨立的衛生間和廚房，已經難以滿足人們的基本居住需求。
本文要義：1998年住房市場化改革以來，中國住房市場才開始發育成長，經歷了嬰兒期和少兒期，目前尚處於青年期，而發達國家的住房市場已經處於中年甚至老年期。我國住房市場正處於“吃不飽”和“長身體”的階段，大規模建設和房價快速上漲屬於成長中必經的階段，市場出現的大部分問題也都是成長中的煩惱，不必大驚小怪。
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