摘要：房地产行业实际到位资金年底持续攀升，债权融资方式利率期限结构较为水平，样本房企年底担保频繁。信托投资公开数据激增，广西热度上升，北京、浙江仍是信托投资热门地区。观点指数年底房地产行业实际到位资金总额预期将持续上升，12月当月实际到位资金有望超过2017年的高点。宏观方面，资金流动性总体继续保持宽松，央行重启14天逆回购操作，投放流动性6800亿元。
12月样本房企年底担保活动频繁，两家房企总融资额破百亿。房地产行业整体利率期限结构接近水平，企业信用资质状况为利率主导因素。资产支持证券或成主流长期融资方式。
而信托产品方面，公开数据增多，广西一反常态成信托投向最多的省份。海南发行规模最高，超58亿元。北京、浙江持续为信托的投向焦点。
流动性释放，到位资金或创新高
根据统计局发布的房地产投资实际到位资金数据，最近三年该指标都表现出了极强的周期性规律——即在11月开始反弹后，12月到位资金将继续上升。截止本文撰稿时，统计局尚未发布12月相关数据，但依据以往的趋势，如无意外，12月实际到位资金可粗略预估在17500亿左右，超过2017年的高点。
就2019全年来看，定金及预收款和自筹资金是两个占比最大的到位资金来源。其余到位资金来源占比基本保持不变，下半年走势更加平缓。根据1-11月统计局公布的数据，房地产投资累计到位资金中，上年资金结余累计占比29.28%，国内贷款累计占比10.14%，利用外资累计占比0.07%，定金及预付款累计占比24%，个人按揭贷款累计占比10.75%，自筹资金累计占比23.13%。
政策方面，12月央行保持年底流动性合理充裕，向市场注入“强心剂”。12月18日央行公告，重启14天逆回购操作，此前央行已经连续20个工作日未开展逆回购操作，创下2019年最长暂停纪录。此后的12月24日，央行称银行体系流动性处于较高水平再次暂停逆回购，而从启动到再次暂停，央行投放流动性6800亿元。
12月20日，央行发布最新LPR利率，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%；5年期贷款市场报价利率为4.8%，与11月持平。央行12月28日发布了〔2019〕第30号公告以进一步深化LPR改革，继新发放贷款主要参考LPR定价之后，存量浮动利率贷款也将参考LPR定价。
样本企业担保频繁，债权融资以中期为主
融资方面，以观点指数监测的样本企业动作来看，公司债是最受青睐的债权类融资方式，随后是资产支持证券。其中，资产支持证券期限差异最明显，而其他类别期限趋于一致。同时，图中反映出的利率期限结构也较为水平，即圆点的大小与圆点的高度没有明确的相关性。
具体而言，12月房地产行业共发生债权类融资活动111起，总融资金额722.07亿元，平均融资期限5.19年，单次融资金额中位数为5亿元。
下图展示了房地产行业2019全年度债权类的融资情况。
受监测的60家A股样本房企中, 12月监测到13次债权类融资活动，时间以簿记建档日为准，涵盖包括三大交易场所（银行间市场、上交所、深交所）的上市产品。总融资金额达94.48亿元，平均利率票面利率5.38%，其中利率计算中去除数据缺失项，或低估平均利率水平。
其中，ABS方面，根据同花顺提供的ABS产品数据，有5个样本房企的资产支持计划在12月份通过了发行审批，一个项目状态更新为已反馈，总金额共55.91亿元。同时，有两个资产项目分别于12月17日和12月24日开始发行，发行总金额24.78亿元。
截至2019年12月31日，60家样本A股上市房企所发行的尚未到期的存量债权类产品共575只，总金额7137.501亿元。其中，中期票据共发行31起，平均当期票面利率5.37%，总金额10亿；公司债共发行72起，平均当期票面利率5.52%，总金额10亿；可交换债券共发行2起，平均当期票面利率3.83%，总金额23.03亿。
短期融资券则共发行28起，平均当期票面利率4.59%，总金额9亿；资产支持证券共发行45起，平均当期票面利率5.6%，总金额2.1亿；非公开定向债务融资工具(PPN)共发行4起，平均当期票面利率5.97%，总金额7.5亿。
而不同种类、不同期限的债权产品中，利率结构并没有体现出明显的差别，即期限的溢价并不是决定利率的主导因素。
从趋势来看，样本房企债权类融资渠道中并没有体现出明显的规律性。无论融资金额和利率都存在反复的波动。图中数字代表数据来源月份。
海外债方面，样本房企有2家发行了海外债，其中，泰禾集团发行了金额为1.105亿的美元债，利率为11%，期限为364天；新城控股发行了金额为3.5亿的美元债，利率为7.5%, 期限为2年。
回到担保上，本次统计以公司当月发布担保公告为准，在12月，样本房企中有28家房企均发布了至少一次担保公告，总涉及担保额达729.7亿元，其中，中南建设当月合计担保额最高，达203.09亿元。
股权类融资融资方式各房企均采用的较少。本月，大悦城发公告说明非公开发行股份募集配套资金事项的进展，但具体金额信息尚未正式发布。上海临港向包括建工投资、普洛斯在内的9名特定投资者合计非公开发行198,775,880股股份，共募集配套资金4,766,645,602.40元。
样本企业12月融资金额排名前十的A股房企如下：
信托预期收益平稳，广西热度攀升
根据用益信托网的统计信息，2019年12月内发行的投向房地产领域的信托基金个数达569个，规模总计936.58亿元，平均期限1.47年，平均年收益率为8.01%。而公布的产品的个数140个，占比24.6%。
根据用益信托网公布的产品信息，发行时间起始于12月份的共有140只，从投资方式来看，其中，信托贷款有80只，平均收益率为7.95%；权益投资有52只，平均收益率为8.01%；组合运用有3只，平均收益率为8.63%；股权投资有5只，平均收益率为8.6%。
单个产品公布的预计收益区间值最小的为0.68%，最大的为2.3%。其中，预计收益区间最大的项目投资于长安某贷款集合项目，收益相对浮动。
12月根据公开数据，四川信托在本月发行的产品最多，在12月共发行信托产品41个，就已获悉的数据，四川信托本月共发行423090万元。另外，本月信托产品仍然相对集中，发行量最多的四川信托，发行数量远大于其他信托公司，前4家机构发行数量占全部发行产品的64.1%；募集资金金额则占全部发行规模的37.57%。
集中度情况可以更直观的从累计图中看出，其中，完全分散的情况表现为45度斜线。
从有公开数据产品来看，四川信托发行的产品通常规模偏小。例如，四川信托在发行数量上超过外贸信托的3倍，而发行规模却不足外贸信托的2倍。本月仍然有个别产品存在发行规模未知的情况，数据所反映出的情况可能和实际存在差异。图形的外环代表数量最小，图形中心表示数量的增加。
类似的，发行时间如下图所示。本月有公布信息的产品明显多于以往，不乏一些规模在15亿元的产品，但缺少像上个月规模超过20亿元的产品。
信托资金投向方面，广西一反常态成为12月信托投向最多的省份，达到15个产品，其次是山东、北京；而从发行规模来看，投向海南省的信托产品发行总规模高达58.93亿元，其次是北京、浙江，分别达到了30.43亿和20.96亿元。
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