7月24日上午10點09分，金融街以樓面價7239元/㎡拿下XDG-2019-21號地塊，首入無錫，溢價率9.67%，在網傳與藍光、萬科、美的、路勁22輪的博弈下，成功入駐鴻山。
從這一刻起，鴻山板塊再次高調邁入無錫人的置業版圖。欣喜之餘，也不禁感嘆，鴻山這個曾經的鄉鎮區域，十年來到底發生了什麼？
01
十年前，鴻山板塊所處的新吳區，被稱為是“無錫樓市標杆”，當然，彼時還沒有鴻山板塊這個概念。
2007年度無錫市民生地產重點項目-長江國際二期雅園開盤時，部分低密度洋房產品價格突破10000元/㎡，要知道，十年前，無錫大部分樓盤單價都不到5000元/㎡。
毫不誇張的說，在2008年以前，新吳區，是無錫房產高地般的存在，包括曾經的“新區第一崗”、新地假日廣場、長江俱樂部、科技園、軟件園、東方銀座、長江金岸等大批寫字樓在內，新吳區彷彿充當著無錫的南部門面。
不過可惜的是，2008年，無錫高新區(新吳區)樓市開始由盛轉衰，這其中很大一部分原因應是2008年爆發的國際金融危機。
作為一個外向型經濟佔據重要比重的區域，08國際金融危機對無錫高新區(新吳區)所造成的衝擊是巨大的，包括眾多韓企在內的外籍公司，在金融危機的影響下，社群購買力壓重下滑，這一影響也波及到了樓市。
在發展持續受挫的背景下，2012年年初新區曾啟動建設“吳都新城”，有論調這樣說道：隨著吳都新城的規劃建設，新區也將從長江路時代過渡到伯瀆河時代，一個富含國際化元素又兼具歷史底蘊的魅力新城將由此崛起。
吳都新城規劃示意圖
但由於社會、經濟、文化等多方面原因，“吳都新城”一直未能全面落地。
02
其實早在2009年12月31日，南京奧體就已入駐無錫，以15794萬元的價格競得了XDG（XQ）-2009-25地塊的土地使用權（奧體紫蘭園），地塊佔地面積9萬餘方，成交樓面價1065元/㎡，項目預計今年三季度首開。
2010年年底，無錫仲慶房地產開發有限公司（上置）以38215萬元的價格摘得XDG(XQ)-2010-25地塊，其後期開發的香島御墅2014年7月高層開盤均價僅為5000元/㎡左右。
可以說在2012年以前，鴻山區域雖然偶有品牌房企入駐，但還不能稱為一個真正意義上的獨立板塊，只能說是無錫眾多鄉鎮初期發展的剪影。
在初期發展階段，奧體和上置可以稱之為鴻山板塊人居產品的首次迭代，不過遺憾的是，購房者對鴻山區域還是停留在陳舊的老牌思想中，也就是前文所說的：落後的、尚未崛起的鄉鎮板塊。
預計今年三季度首開的奧體紫蘭園
2012年後，鴻山區域的樓市發展開始逐漸提速。
與此次土拍地塊一路之隔的金潤華庭，2013年8月初三期開盤，推出60-140㎡洋房，均價約4300元/㎡，三個月後，11月中期，該項目宣告售罄，當時售樓處也打出了“新區·12萬㎡·花園半島社區，該區域唯一的品牌綜合性居住區。“的宣傳標語。
此時，伴隨著樓市發展而衍生出的問題也開始顯現：當價格和配套以及交通處於同一個維度之時，該如何選擇。
這種購房者與置業區域之間的斡旋可以說一直存在於鴻山板塊的樓市之中，雖說鴻山板塊的文化氛圍較為濃厚，但相較於當時的梁溪區以及太湖新城，其缺點也愈加明顯，所以選擇鴻山區域置業的人群還是少數。
舉例來說就是，2012年年底首開的星洲鴻山尚院，去化情況一直低於行業內平均水平，同期在售的御尊華庭項目（如今的春風湖上），更是出現了短暫的封盤。
御尊華庭項目效果圖
到了2014年4月，吳月雅境首開，鴻山周邊的板塊價值開始被髮掘，置業環境也得到了顯著提升，當然了，那時的鴻山板塊還叫吳博園板塊。
吳月雅境是無錫新區首個面市的世界500強房企---大和房屋集團開發建設，也是其在無錫的首個獨資項目。2014年4月首開推出398-498㎡的別墅產品，總價425萬/套起，可能是受到鴻山板塊某種神秘力量的作祟，吳月雅境在2014年8月也進入了封盤狀態，直到2016年4月才重新面世。
03
2016年2月20日，新吳區正式成立，在持續的規劃利好加持下，鴻山板塊迎來了全新的發展機遇，吸引了包括融創、當代、鴻坤、中洲等知名房企的入駐。
2017年3月，朗詩與無錫星洲置業舉行合作簽約儀式，將合作開發星洲鴻山尚院。但因未知原因，2018年4月，朗詩解除了合作關係，改由融創參與合作開發，這也就有了現在的融創楓丹御園，2018年9月首開 時均價13500元/㎡，目前僅剩少量別墅產品在售。
同樣，當代置業首次落子無錫選擇的也是鴻山板塊，於2017年8月16日斥資4.69億元收購江蘇御尊房地產100%股權並獲得後者所開發的御尊華庭項目9.26萬㎡的宅地，9月，改名春風湖上，目前也已進入清盤狀態。
2017年4月，鴻坤集團通過股權收購形式入駐鴻山，獲取了無錫市新吳區鴻山項目(即原上置鴻山項目)，這也是其首進無錫將打造的第一個項目，同年11月首開推出高層，均價9500元/㎡，洋房均價10500元/㎡。
瘋狂的是，鴻坤理想灣首開推出的284套房源，開盤第二天就僅剩頂底樓，鴻山的置業熱度可見一斑。
鴻坤理想灣規劃示意圖
也是在2017年4月，中洲以樓面價7130.34/㎡，高達133.33%的溢價率摘得錫山鵝湖區XDG-2016-36號地塊，地塊面積81810㎡，後期開發的中洲花溪樾目前在售洋房均價12500元/㎡，合院別墅均價17000-18000元/㎡。
中洲花溪樾沙盤實景圖
隨著時間的推移，鴻山板塊的部分項目已進入收尾狀態，區域內的產品更新也陷入了停滯。此次XDG-2019-21號地塊的成功出讓可以說在一定程度上再次刺激了鴻山板塊的樓市活力，藍光、萬科、美的、路勁、金融街的輪番報價也彰顯了鴻山板塊逐步提升的區域價值。
當金融街拿下本次土拍地塊，後期將以何種產品形態面世著實值得期待，畢竟對於鴻山板塊來說，濃郁的文化底蘊下，暗藏的是置業群體別樣的產品認知，若是普羅大眾早已司空見慣的產品，恐怕難為了想要在鴻山置業的購房者們了。
04
對於鴻山來說，十年時間，只不過是涅槃重生的準備，當物聯網小鎮、鴻山度假區等一大批熱點項目逐步落實，鴻山，正在開啟全新的發展紀元。
去年年末，江蘇省政府已正式發文明確了鴻山度假區的管轄範圍和規劃方向，鴻山也正式升格為“省級旅遊度假區”。據悉，該區域涵蓋現有的鴻山街道以及中國吳文化博覽園範圍。
高起點規劃和高標準頂層設計決定了鴻山旅遊度假區板塊必將成為無錫的熱門板塊，下一個城市增長級。
同時。2019鴻山街道集中籤約了9個重大項目，項目涉及物聯網、智能交通、智能製造、智慧醫療等領域，總投資達6.5億元。項目達成後預計將新增銷售28億元，畝稅收將超100萬元！
回顧鴻山的十年，在無錫城市的新規劃、大格局之下，鴻山不爭不搶，厚積薄發，或許多年後，談及鴻山，我們都會面露喜色，讚譽有加。
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