英谷
對於在青島哪裡買房最具投資價值的問題，我的回答大家很熟悉：
不忘初“心”
現如今，青島的發展日新月異，城市在“西進北擴”的戰略指引下，面積不斷擴張。西海岸的中央活力區建設如火如荼，中鐵、華潤、金地、綠地等開發商在西客站周邊激戰正酣；西北方向膠州開發區和少海板塊，在利好的不斷刺激下，高樓林立大鱷雲集；東北方向的白雲山板塊，綠地、海爾領銜打造產業新城，融創、青特、龍湖跑馬圈地共襄盛事……
但是熱鬧背後，冷暖自知。
我們可以清楚的看到，青島樓市人氣正在迅速衰退。本地剛需已經在三年的牛市中通知殆盡，嚴厲調控政策讓外地投資客望而卻步。在全國搶人大戰中，青島的產業短板和中高考升學率讓我們佔不到任何便宜。
所以，價格戰正在從利好最多、樓盤集中的區域率先打響，並且開始逐漸向外蔓延。在這種情況下，許多人還希望通過買房實現資產的保值增值，選對區位就很重要。
如何才能選對區位，我們就從今天的主題展開。
市南，依然是青島最宜居之地
德國人在經過詳細的勘察之後，將殖民地的主要居住區都建立在了市南區。我們要相信德國人的嚴謹和判斷。後來的事實也證明了，市南區是青島市最為宜居之地。
所以，不管未來青島市政府搬不搬，市南區都是青島之心。
這個最早開發的區域近幾年已經沒有什麼新項目了。目前在售的也就是萊陽路8號和深藍中心，這兩個豪宅產品與普通購房者的距離太遙遠。
說一篇二手房市場，我想很多聽眾也不耐煩。因為很多人心裡碎碎唸的還是首付更低、賣家秀做得更好的新房產品。在地鐵開通之後，許多人認為住在市北、老四方、甚至李滄城陽都和市南沒有差別，其實不然。
市南區得天獨厚的氣候條件自不比說。大家夏天可以從市南區李滄對比一下，就去綠城理想之城，你試試溫度能不能差出三五度來？
再就是教育和醫療配套，市南區也是其它區域不能比擬的。全市最好的公立小學和初中都在市南區，最好的醫院也在市南區。
所以，市南的房價貴是有道理的。但是我們應該注意到，現在市南區的二手房降價速度也很迅猛。
我給大家舉一個例子，前兩天閩江路除了一個50多平的二手房，才賣110多萬，這個價格是什麼價格？和三月份西仲一個價！
在二手房交易日益萎靡的情況下，除了八大關片區因為學區比較堅挺，香港路南片區因為品質價格未大幅回落外，團島片區和香港路北片區出現低價二手房的頻率越來越高。主要原因就是這些區域剛需換房慾望比較強烈，而且也有能力，對於形式分析也更透徹，所以他們在出清二手房，特別是小戶型二手房時，往往更為果斷。許多二手房的價格甚至和四方、李滄一個價。
作為首善之區，這個區域二手房如果降到兩萬線甚至以下，那麼性價比無疑是最高的。對於年輕人來說，考慮到孩子上學的問題，選擇這個區域也是最明智的。
市北李滄：
核心區迷你盤的性價比
相比市南區，市北、李滄目前有不少新產品面世。二手房市場當然也有很多機會，這個機會大家可以沿著地鐵線去找。但是我著重想說說新房市場。
很多人提起市北區，就會想到新都心。這當然是最紅的地方，而且地也出了不少，下半年和達、保利、青特在這個片區還都有新房供應。
但是，我覺得機會不在這些地方，而在於下圖左上角的這個盤，碧桂園·雲境。為什麼這麼說？因為新都心的盤多少錢，我們看一下和達新加推，基本在兩萬八左右，但是雲境才兩萬出頭性價比無疑是比較高的。
如果我們再拿李滄的盤來比，甚至拿中聯依山伴城來比，這個緊靠地鐵1號線的樓盤都極具性價比。
李滄區同樣如此。大家的關注度現在可能都在綠城一線，但是位置更好的龍湖項目和以後的信聯不論是地鐵還是周邊的商業配套，顯然更好一些。如果綠城保證不了品質，很顯然就不如這些更靠近李村商業核心區域的迷你盤更有性價比。
這些小樓盤，體量都很小，是開發商殺進主城的口碑之作。質量肯定要好於以往，價格又低，性價比自然比城陽、即墨的盤要高。
西海岸：
唐島灣依然是首選之地
現在，西海岸的兩萬線已經蔓延到靈山灣一帶。雖然，這些年靈山灣炒得非常火。但是從區位上講，靈山灣比唐島灣片區還要略遜一籌。
商業、醫療、教育等配套，唐島灣比靈山灣片區只好不差，更為關鍵的是：即使在地鐵1號線還未開通的情況下，唐島灣片區也承載了主城區的剛需外溢。在濱海大道越來越堵的情況下，未來唐島灣片區的優勢會更加明顯。
靈山灣片區好不好？作為全球知名的網紅之地，答案是肯定的。但是最近幾年房價增長也最為迅猛。但是影視產業帶來多少剛需呢？
所以，儘管唐島灣片區的價格可能是西海岸最貴的區域之一，但是我仍然認為上圖這個片區大開發商的新盤是整個西海岸安全邊際最高的產品。
因為唐島灣片區是一個有主城外溢剛需跌價的區域，這對於片區的支撐尤為重要，特別是在以後的歲月中，剛需支撐將是樓市分化的主要原因。
如果，你不信老王的判斷，我們可以看二手房市場。唐島灣的二手房現在是多少錢，基本都在2萬線上下。但是到了靈山灣，大批的房子都在1.5萬元之下，這就很說明問題。
綜上所述，對於還想再2019年買房的人，我有三點忠告：
1、對於年輕的剛需來說，教育、交通、醫療更為完善的市南區仍然是你的首選。以前市南給你的感覺可能是高不可攀，但是你真正到市南區走一走，你就會發現除了市南中片學區、八大關、香港中路南片區等地，其它區域房價下降明顯，你很有可能會淘到驚喜；
2、對於想到城陽、即墨買房的人來說，我認為你不如回頭看看主城區核心地帶的迷你盤，雖然這些盤也都有缺點，但是比起新區安全邊際更高，性價比也更高；
3、西海岸的大餅越來越大，西客站未來的營銷戰會非常慘烈。你如果想實現資產的保值，那麼唐島灣是首選。
所以，不管站在城市的角度，還是一個區的角度，不論投資還是自住，首先考慮的都是核心區的房產，即使這些房子很貴，但是其稀缺屬性也保證了其價格相對穩定。
在利好越來越多的情況下，不忘城市的初“心”，不忘片區的初“心”，很重要！
青島樓市研究員
筆者個人認為，投資五六年、買房置業的話，關鍵要看資金的多少，可把青島各區分為三個組三個梯次：
第一組：嶗山、市南。這是青島的富人區，是筆者“最推薦”、也是“最不推薦”的區域。所謂“最推薦”，就是這裡是有錢人的不二選擇，如果“錢不是問題”，自然選擇這個區域，市場會強者恆強，投資回報必然也高。所謂“最不推薦”，是指畢竟有錢人是少數，或者能夠有能力在這個區域買房的是少數，所以對大部分工薪族乾脆不推薦。
第二組：黃島、市北、李滄。這是最可行、有價值的地方，相對南部海邊來說，價格便宜不少，部分工薪族可以企及。同時，這個區域離海邊距離不是很遠，地鐵不斷完善，交通便捷，且市北和李滄夏季受潮溼影響較輕。在黃島，可以挑選濱海大道北側2公里以內的新建住宅，個人認為，這是青島潛力最大的地方；在市北、李滄，可以重點淘二手房。
第三組：膠州、紅島、即墨。這3個區域各有特點，各具所長，不分伯仲。優點是價格較低，不足是離主城區較遠，配套尚不完備，投資週期較長，可能要超過五六年，但十年大見成效的概率很高。將來青島大灣區城市一旦成型，這三個區域發力必猛，特別是紅島區域，未來註定是青島大舞臺的中心，投資回報自然非常可觀。
恐龍之想
作為樓市堅定看漲派，我的回答是，目前青島樓市剛剛經歷一輪暴漲，房價收入比仍然處於高位，政府政策目前處於嚴厲打壓地產的週期，除非急著結婚或者覲見丈母孃這樣的硬需求以外，單純考慮資金保值、升值，3年內不宜出手買房。
理由有三：
第一，在政策嚴厲打壓之下，房地產上漲勢頭已經得到遏制。未來3-5年我對樓市的判斷是三年20%以內的微漲、微跌為主。但不管是漲還是跌，可以肯定的是，未來三年內把錢存銀行吃理財利息的收益，大概率高於投資房產的收益。繼續攢錢為未來購房減少槓桿（增大首付比例）是王道。
第二，目前貸款利率不僅沒有優惠還在上浮。2016年初本人貸款買房時候拿到折扣15%的房貸，現在則是上浮20%，一出一進等於高35%的利息，而且這個折扣或者上浮要跟著你直到貸款還清為止。這是非常不划算的。這種情況不可能永久持續下去，坐等政策調整是上策。
第三，嚴厲限購限貸之下，開發商資金壓力會增大而且隨著時間推移越來越大，就三年內的樓市行情來看，中小開發商糾紛、失信甚至跑路幾率大增。本人當年在西海岸看房的時候，正好遇上上一波2013-2015年房價冷靜期，眼瞅著紫檀山（現在的卓越天元）和唐島海岸開發商跑路，青島新世界（恆大金沙灘）換東家，海上嘉年華當時也因為資金鍊產生內部糾紛。這種情況作為外部購房者而言，是顆大雷，而且預先很難得知。
至於出手時機，很簡單，什麼時候國家對地產的政策由限制轉刺激，開始下一輪去庫存（個人估計三年內不會），再抓緊時間出手不遲。現在可以去逛，去實地踩點，但是儘量不要出手，讓開發商們的廣告再飛一會兒好了。
至於樓主問的投資選哪裡，以上地點很簡單，A也就是市內四區不選（選A直接零分！！我反覆說過，市內四區房產除了吃房租——吃房租還不如把錢扔銀行吃利息——已無投資價值，除非考慮老人就醫、子女上學，商鋪經營三種“為生活所迫”的現實情況，否則不要選市內四區），其它地方都可以。
本人對城陽、即墨地理瞭解考察較少，暫時不評價。如有其它朋友瞭解可以評論裡說一下。
說說其餘的：
保守一點且預算高的話，建議西海岸鳳凰島、唐島灣、積米崖、靈山衛到隱珠這一線。目前建設基本成型，框架已打好，附屬設施、配套相對齊備，生活相對便捷，投資風險低。重要的是按照青島的規劃，這一線房屋定位檔次高，是浮山南麓以後的下一個“富人區”是板上釘的事，基本不用懷疑。但缺點是，這一線上一輪已經經歷暴漲，房屋價格起點已不低。
又保守又沒有太高預算的話，選紅島高新區。白沙河口到棘洪灘都可以選。相對於西海岸，這裡房價略低一些。升值空間亦不小。但根據青島市規劃，這裡未來的檔次和定位趕不上西海岸沿海。
注意這裡不是貶紅島捧西海岸，檔次和投資價值是兩碼事。相反我在這給出明確建議：大戶型、別墅、洋房，儘量選擇西海岸海景房，山景房，不要在紅島買別墅。中小戶型，儘量選擇紅島交通樞紐。西海岸海邊選小房子不如直接投資度假公寓。
藍谷是我很看好的一個地方，但多次考察以後為什麼沒買呢？答案很簡單，我買房並非簡單投資，改善還是主要目的，藍谷目前除了一條地鐵以外，開發程度太低，不便利，變數大，考慮要讓市區房屋以租養貸，藍谷還不太適合舉家搬過去住。當然不住純投資，圍繞山東大學、鰲山衛周邊，目前看來並沒有什麼問題。
如果步子邁大一點，膽子大一點，個人推薦兩個地方。
第一是靈珠山—柳花泊/中德生態園一帶。考慮到十年前市區崛起的浮山後社區，這裡就是“珠山後”，把黃河路和遼陽西路做對比是非常合適的。目前這一帶房價還未破萬，基數極低，而第二條海底隧道、2號地鐵西延、6號線對它都是利好。不妨關注。
第二是古鎮口，膠南南部，大珠山南麓。這裡定位未來是大學城，高校雲集，目前還有些滯後，畢竟大學城、中央公園才剛剛啟動，但未來可期。
至於其它地方是否還有類似利好地域，本人精力有限暫未考察，其它人推薦吧。
Magic6981045
5-6年週期的話，那麼選擇顯然是A，不過這也要細分一下，市南區和鄰近市南的市北區值得投資，A選項中其他區域不推薦。
嶗山區整體價格推升過高，而且這裡除了拆遷戶就是土豪，一般人買不起也住不起，當然我指的是前海一帶。嶗山區北部和十字路以東，目前的價格都是被前海帶起來的，繁榮度很低，交通便捷度也比較差，泡沫化率偏高，不具中短期投資價值，目前有價無市。
市北區鄰近市南沿線區域可以佈局，這個區域價格沒上去是因為存在大面積七八十年代的多層住宅。舉個例子。青島曾經最繁華的臺東商圈，這個區域坐公交到市南區只需10分鐘，但是均價只有市南的一半，什麼概念？從臺東一路和延安三路的海信立交橋開始算，公交一共三站地，開車5分鐘，這附近還有北仲、東仲等老小區，走膠寧高架-山東路到達五四廣場只需不到10分鐘。然而這些小區均價只有香港中路小區均價的40%，而且周邊大型商超、菜市場、步行街都有，公交線路縱橫，地鐵站即將覆蓋。此前價格偏低純粹是因為樓齡老、街道窄。但是隨著市南區房價一路走高，房源越來越少，這些緊鄰市南的地價房就成了價值窪地，只要近年樓市回暖，這些房子會成為新的抄底標的。具體原因在此多說無益，可以參考其他熱點城市核心區周邊老舊小區歷史價格趨勢變化，比如北上廣深乃至南京、杭州、廈門、成都、武漢。相比之下青島人口流入率更低，所以樓市反應速度也慢一些，但畢竟人口在持續增長，而且流入人口最多的就是市南和市北，未來這個區域人口增速將遠大於新建住宅規模，那麼既有先例，直接借鑑即可。
市南本身就不必多說了，青島的根在這裡，市中心在這裡，最大的商場、最好的酒店、最密集的寫字樓、最高的薪水、最多的景點、最密集的人口都在這裡，每座城市的核心區都是地產投資價值最高的，市南當然也不例外。具體漲跌幅情況，要參考街道以及環境級別，當然還有規劃層級。把功課做好，機會就一定有。
李滄和黃島前海定位於居住區，新樓盤密集，利好出盡，未來的變化速度將遠不及過去十年，所以短期上漲空間已經十分有限。紅島和藍谷適合長期投資者考慮，膠州和城陽距離市中心太遠，在城市化率沒有上升到新的高度之前，這裡沒多大提升空間，何況地廣人稀，可開發的地塊有的是，這跟市南市北寸土寸金是有著本質區別的。
城市發展報告
你選擇的這些地方，是近幾年來青島市房產投資的價值高地，也是比較紅火的一些地區和版塊，買的稍早一些的人，現在早已經大賺特賺了，特別像西海岸、紅島、藍谷等這些概念強勢的區域，價格成倍的翻番激增，一次次的突破了我們的眼際，眼看著竄上了天。
如果說單純考慮房產的保值這種比較穩健的投資風格，我還是傾向於在市南和嶗山片區置產，因為這些區域總體來講，不管是環境資源，還是生活配套，以及較為醇熟的商圈和政治經濟文化環境，都比其它區域要過硬一些，而且這些地方也算是青島的心頭肉了，資源十分稀缺，不管求來市場如何發展，它們抵禦市場風險的能力都非常強。它可能不會像西海岸、藍谷這些地方風頭足，但在抗風險能力上還是比較穩健和踏實的。
確實，就目前的趨勢來看，青島市區周邊的房市的短期投資回報是巨大的，而且還有比較大的空間，但我認為它們是充滿了無限風險的，比如說西海岸、紅島、藍谷、即墨等這些城市，這幾年因為區域和概念的熱炒，實現了房價的過快上漲，主要還是得益於政策的利好。
房價要長期利好，產業配套必須做起來，現在幾大區域大餅攤的很大，概念也是高大上，基建一天一個樣，可如果未來經濟下行之後，它們如果沒有產業來支撐，那麼泡沫擠破的可能性不是沒有。說白了，現在看著很熱鬧很紅火，但項目能否健康可持續呢？如果失去產業的經濟支撐，那麼人口流動就會受限，房價的風險自然也要受累。
大幹快上可以短時間出成績出形象，但要是沒有產業後續的供血，加之經濟不振，那麼很容易被抽空。
元芳有看法
單純考慮資金報值這一屬性的話必然是看向青島經濟最發達基礎設施最全面地的地區。只有經濟的帶動作用你的房產保值這一屬性才是成立的！
但是，如果走冒險精神的話，一般選擇投資性、發展潛力最好的地區。
但是迫於投資週期（5~6年），所以還是選擇經濟狀況比較好的地區。再者關於地區的劃分我也和題主有著不同的觀點。應該劃分為黃島、即墨、李滄、城陽、平度、膠州、嶗山、市南、萊西、市北比較容易處理和分析！
A、青島（整個地區）新房二手房一整年比對；
B、黃島 新房二手房一整年比對；
C、即墨 新房二手房一整年比對；
D、李滄 新房二手房一整年比對；
E、城陽 新房二手房一整年比對；
F、平度 新房二手房一整年比對；
G、膠州 新房二手房一整年比對；
H、嶗山 新房二手房一整年比對；
I、市南 新房二手房一整年比對；
J、萊西 新房二手房一整年比對；
K、市北 新房二手房一整年比對；
單純考慮保值情況嶗山無非是最好的選擇(而且嶗山也是很有名的旅遊勝地），如果想做長遠打算考慮萊西無非是最好的選擇。
馬鞍山王公子
西海岸一線海景房，特別是風水最好的靈山衛，國家級新區，5年對標並超過浮山南
DSWang115866221
膠州上合示範區是最理想的，會兼併紅島為紅島經濟開發區。紅黃青三島就形成了膠州灣核心區。
心靈需要的港灣
單純保值的話 學區房肯定保值 但是居住環境可能一般
