04.01 揭祕以基金投資做商業地產的嘉德置地

嘉德地產在商業綜合體的開發上，本質是做基金投資。對基金投資來說，項目的穩健收益是至關重要的，而且要求收益率要比銀行高。嘉德地產為了資本的佈局，在海外做了10多支基金，加上本身是上市公司，他們的基金收益足夠自己在中國開發商業地產，然後給予投資金穩定的投資回報。

因此基金的投資回報率是嘉德的緊箍咒，是鐵的指標。由於基金投資人都看中項目未來的收益指標，因此嘉德的經理人都要削尖腦袋在商場裡挖掘價值商鋪，所以商場的人流量是嘉德的第二個鐵指標。

一、租售並舉的發展模式

新鴻基、嘉德置地租售並舉的模式已經成為內地地產企業效仿的榜樣，連REITS都醞釀推出吸引更多地產企業進入租金收益或運營收益為主的投資物業領域。

在新鴻基香港模式下，企業通過“以售養租”和“以租養售”的內部現金流平衡實現租售並舉，是重資產模式下的內部資金平衡。以家族模式為特徵的香港地產模式在向商業地產滲透中，更強調財務保守下的現金流平衡。

嘉德置地的新加坡模式更多借助REITS、私募基金等地產金融平臺實現租售並舉，強調輕資產模式下的外部資金平衡，

儘管兩種模式下，都能實現商業物業的滲透，但從資本市場的反應看，地產基金模式更受投資人的青睞。

① 成立之初確定金融地產戰略

嘉德置地2000年成立之初就提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，這一戰略為嘉德地產未來在金融地產的金融業務發展奠定了基礎。

② 用戰略推進地產基金髮展

清晰的戰略規劃推動嘉德走上了以地產基金包括私募基金和公募基金為核心的地產金融之路。

③ 順利完成資產轉型

嘉德置地2000年完成輕資產轉型後，憑藉其雄厚的資產、領域知識金融技能和龐大的網絡，運營了包括嘉德置地在內的9家上市子公司及附屬公司，包括5只公募基金，17只私募基金。

二、基金拓展中的外部合作模式

嘉德置地的基金拓展過程中，外部的合作模式發揮了重要的作用。在公司的起步階段，嘉德就注重積極尋找外部國際金融巨頭或當地優勢金融企業展開合作。包括私募基金與REITS協同發展和複製與拓展“REITS+私募基金地產”的模式。