12月28日，2018年成都土拍的收官之戰終於打響，來自龍泉驛的三宗純住宅用地和崇州的一宗住兼商用地為今年的土拍畫上了句號。

土拍現場

作為2018年最後一個增補土儲的機會，這場土拍吸引力十足，現場共26家房企參拍。

一號宗地位於龍泉驛區龍泉街道華信大道以南、金杏路以西，出讓面積約117.44畝，合約78294.5㎡，最大容積率1.5，起拍樓面地價6200元/㎡。該宗地由成都佳遜投資有限公司（龍湖）競得，成交樓面地價6250元/㎡，成交總價7.34億元，溢價率為0.8%。

二號宗地位於龍泉驛區十陵街道友誼路以南、臨溪路以北，出讓面積143.3畝，合約95525.67㎡，最大容積率2.0，樓面地價7000元/㎡起拍。共九家房企參與了二號宗地的競拍，最終二號宗地由成都錦南企業管理諮詢有限公司（龍湖）競得，成交樓面地價9300元/㎡，總價17.77億元，溢價率32.9%。

三號宗地位於龍泉驛區柏合鎮黃角樹路以北、柏學北路以西，出讓面積68.08畝，淨用地面積45384.9㎡，最大容積率為2.0，起拍樓面地價為5800元/㎡。宗地最終底價成交，競得者為城投開元房產。這是11月20日以來，城投開元房產在柏合鎮斬獲的第三宗地。

四號宗地位於崇州市崇陽鎮同心村3組、12組、13組，出讓面積約59.44畝，合計約39626.34㎡，容積率不大於2.0。宗地起拍樓面地價為300萬元/畝，摺合樓面地價2250元/㎡。經過20輪舉牌，崇州市康特房地產開發有限公司競得了四號宗地，成交單價為490萬元/畝，樓面地價約3675元/㎡，溢價率63.33%。

日前，銳理君實地探訪了龍泉驛區一二三號宗地及其周邊，可以說，每宗地都各有看點。

宗地掃描

一號宗地

一號宗地地處龍泉街道，位於華信大道與金杏路交匯處，北側是東山國際新城。從交通條件來看，宗地周邊的道路已基本成型，其與地鐵2號線龍泉驛站的直線距離約2.5公里，西南側距離成簡快速路/成龍大道三段約1公里。

一號宗地內部及周邊配套情況：

• 宗地目前未打圍，內部無未拆除的構築物，但並未進行平整，宗地地面與路面有3米左右的高差，且有少量植被覆蓋，後期需自行清理；
• 教育資源是一號宗地最大的亮點，宗地東側有已投入使用的寶獅湖幼兒園，還有東山中學地塊正在進行土方整體清運，宗地西北側與東山小學以華信大道相隔；
• 宗地周邊1公里範圍內，有寶獅湖與河道，南靠龍泉山脈，生態環境舒適；
• 商業配套的缺失是本宗地的難點之一，宗地自身及其周邊均為純住宅地塊，無自帶商業，最近的底商位於1公里外的東域龍灣小區一帶；
• 競得者需在地塊東側配建一處約16畝的綠地，並按照最高標準實施（單價不應低於800元/㎡），建成後對外開放。

一號宗地內部及周邊情況

該區域最近一次供地是今年3月22日，寶獅湖幼兒園另一側一宗約52畝的純住宅用地由領地集團競得，宗地起拍樓面地價為5500元/㎡，與一號宗地起拍樓面價相差不大，最終以9400元/㎡的樓面地價成交，溢價70.9%。

領地地塊定名為領地溪山蘭臺，以洋房和疊拼為主，該項目已於12月12日取得了首張預售許可證，帶裝修單價約18000元/㎡到21000元/㎡不等。根據購房登記規則，本月27日—29日為選房期，但截至發稿，領地溪山蘭臺還未公佈報名及搖號情況。

二號宗地

二號宗地地處龍泉驛十陵街道，友誼路與臨溪路之間，與十陵現代新區D區相鄰。宗地與東側的東三環路距離僅500米左右，與南側地鐵4號線的來龍路站直線距離也在1公里以內，交通通達性好。

二號宗地內部及周邊情況：

• 宗地拆遷已完成，但還未打圍，地塊高出友誼路2米左右，內有雜樹等少量植被覆蓋，需由競得人自行清理；
• 宗地總面積較大，被分成了三個小地塊，總體形狀不太規整；
• 周邊商業以十陵現代新居的底商為主，宗地東側為老舊小區；
• 計價面積之外，競得者還須無償配建並移交1所幼兒園（雨霖街幼兒園，不低於12個班）、1所小學（友誼路小學，不低於24個班）、1個社區綜合體（總建面不小於10000㎡）和1處郵票綠地，配建條件較多，對開發商資金實力有一定的要求；
• 宗地範圍內有兩條市政道路，須由競得人自行出資並修建。

二號宗地內部及周邊情況

二號宗地北側主要是安置小區及老舊配套，但宗地南側1公里範圍內，有兩個大名鼎鼎的鄰居——中海御湖世家和中梁壹號院。其中，中海御湖世家地塊的樓面地價為11400元/㎡，中梁壹號院地塊的樓面地價是8750元/㎡。今年11月30日，中海御湖世家取得了首張預售許可證，單價約19960元/㎡。

二號宗地與中梁壹號院、中海御湖世家位置示意

三號宗地

三號宗地位於龍泉驛經開區，與一號宗地的直線距離約3公里。宗地地處柏學北路和黃角樹路（未通）交匯處，近五環路，但周邊交通路網完善度不高。

宗地內部及周邊情況：

• 三號宗地已拆遷未打圍，未場平；
• 周邊教育資源豐富，宗地緊鄰成都航空職業技術學院，周邊還有龍泉中學、龍泉四小和四川大學附屬實驗小學東山小學等；
• 商業配套是宗地所在區域的“硬傷”，目前只有綠林書院和黎明四期有部分底商；
• 宗地沒有特別苛刻的配建要求，是三宗地中配建難度最小的。

三號宗地內部及周邊情況

柏合鎮宗地近來頻繁亮相土拍現場。11月21日，三號宗地東南邊臨瀘溪河處，成都土拍中的首個“定價房”地塊以5300元/㎡的底價成交（詳情點擊《成都土拍首現定價房》）；12月12日，三號宗地與綠林書院小區之間的52畝人才公寓用地底價成交，樓面地價為5150元/㎡（詳情點擊《從主城到近郊 成都城投置地一路開掛拿地》）。以上兩宗地均被城投開元房產競得。

三號宗地所在區域的土地與住宅市場，在以上兩篇稿件中，銳理君已做過詳細的分析，此處不再贅述。

龍泉驛小結

總體來說，今日龍泉驛出讓的三宗地，其所在區域有幾個共同點：近兩年都鮮少有地塊出讓，也幾乎沒有新增住宅供應，周邊城市面貌亟待更新。算上本次拍賣，2018年龍泉驛共拍賣出讓了13宗地，合計1245.6畝，絕大部分為純住宅用地。已出讓地塊主要分佈在龍泉街道、東山板塊和十陵板塊，集結了領地、卓越、華潤、中梁等知名房企。

2018年龍泉驛區已拍賣地塊（統計截至12月27日）

四號宗地

四號宗地位於崇州市崇陽鎮同心村，崇陽鎮作為崇州市經開區所在地、市政府所在地，是崇州的中心城區，周邊發展成熟。

宗地地塊分析：

• 根據出讓文件，四號宗地目前已打圍，內部無未拆除的構築物。從宗地所在位置來看，四號宗地的優劣勢都很清晰：
• 宗地形狀規整，易於打造；
• 宗地所在區域交通便利，有成熟的居住氛圍；
• 周邊配套豐富，包括崇州新城體育公園、崇州中醫院、崇州第二實驗小學、彩虹幼兒園等；
• 宗地距離成蒲鐵路崇州站僅500米，地塊與鐵路最近的距離僅150米左右，鐵路噪音不可避免；
• 宗地南部多為工業廠區，居住環境不夠純粹。

四號宗地周邊情況

銳理數據統計顯示，近幾年來，宗地周邊土地出讓比較積極。2016年以來，四號宗地周邊兩公里範圍內共成交了8宗地，包括美的、崇中展業、北大資源、萬達等在內的多家品牌房企都在該區域內有拿地動作。

近三年四號宗地周邊兩公里範圍內土地出讓統計

住宅市場方面，宗地周邊有北大資源頤和天璞、翰林首府等項目，備案均價6000元/㎡到11000元/㎡不等。【完】