BC資訊：8月，多家媒體報道稱，部分熱點城市房租價格持續看漲。圍繞高房租的段子也層出不窮。
中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。鏈家旗下的貝殼研究所整理的數據顯示，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，部分小區從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%。此外，2018年北京租金絕對值達每月每平米76.1元，在全國位列第一。
長租公寓惹的禍？
此前多家媒體報道稱，資本搶灘長租公寓市場，自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰”，助推了上述城市房租暴漲。而前幾天發生的小插曲就是，我愛我家的胡景暉因為表達了類似上述的觀點導致被離職。
8月17日上午，胡景暉召開電話會議，在接受媒體採訪時表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場。
當日晚間，我愛我家發佈聲明稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的重要原因。
我愛我家還表示，部分媒體報道的“胡景暉炮轟長租公寓推漲房租”的言論是其個人看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家的觀點。
胡景暉在離職後的個人溝通會上稱，“我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。”“昨天住建部的官員給我打了電話，說看了我所有的文章和發言，感謝我的文章，更感謝我的支持。我隔空喊話，是要政府管一管長租公寓。”
對於胡的言論，相關企業並不認同。而且自如CEO熊林在《關於租金、行業、自如》的聲明中表示，“租金與城市人口淨流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關，以今天中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段。”熊林稱，目前“租賃機構化佔比也不足3%，自如在北京佔比也不過8%”，“這個行業本質應該是靠規模化、精細化、低成本運營驅動的低毛利行業”，“六年了自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅”。
熊林同時也承認，“價格管理是這個業務的核心，關於收房價、出房價、配置成本等，自如從產品設計、運營規則、系統設置都有明確的管理，這又是一個一套一套房、一個一個客戶累積的個性服務行業，整體管控與個體管理都面臨巨大挑戰，自如與行業在這方面還有極大提升空間”。
羊城晚報援引廣東省房協專家龍斌博士的觀點指出，大資本、大企業的進入，對於提高長租公寓行業發展水平有利，對符合市場規律的漲價也要理性看待。畢竟提供商的綜合成本提高了。反過來，住房的服務和空間環境提升後，租房的居住體驗和生活品質也提高了。
不過，龍斌同時指出，在起步發展階段，資本過多介入，會帶來階段性、局部性的競爭，如此次媒體報道的北京“搶房源大戰”，客觀上會對租金市場帶來影響，但還不是普遍現象。長租公寓市場國內只有5%不到。“這個規模並不足以影響到整個租賃市場。”
8月21日萬科2018中期業績發佈會上，萬科總裁祝九勝在回答長租公寓是否會推高房租時也表示，可能是有一些誤會，這些機構滲透力沒那麼強，在哪個城市滲透率都沒超過5%，就算在最厲害的北京也是如此，而在深圳，甚至不到2%。
高房價傳導滯後，房租補漲
一般來說，個人租房的渠道為房東直租、個人二房東轉租、中介代理、品牌公寓。如果說品牌公寓佔比較少難以影響核心市場，那麼中介和房東就是租房的主要渠道，也就成為房價的決定因素了。
中國基金報引述中信證券研報分析稱，房租上漲的一個原因是，前期高房價向房租的傳導滯後使房租補漲，也就是說房東需要漲價來支撐前期投資。
對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，即當房價不變，當租金不變，北上深購買房子的人70年之後可以收回成本。但這個回報率遠遠低於世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右。
這意味著伴隨著投資客成為房東，房價上漲將難以避免。
供需矛盾，供給層次不足
國務院發展研究中心研究員劉衛民在做客央視財經評論時表示，今年部分熱點城市的漲幅確實比往年要明顯一些，主要還是階段性因素造成的。劉衛民認為，資本一定程度在推波助瀾，但租賃市場供給層次不足是重要因素。
有數據顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經達到300多個，管理房間數量超過200萬間。資本也紛紛搶灘長租公寓，今年以來鏈家旗下的自如宣佈獲得40億人民幣A輪融資，而公寓品牌蛋殼則宣佈獲得7000萬美元B+輪融資。
“不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，只投這個行業裡的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方面，在市場化房源蒐集方面，用力過猛。”顯然劉衛民這裡說得就是自如、蛋殼等長租公寓，但他同時認為，優質房源的稀缺也是重要因素。
貝殼研究院數據顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾，這也是其它一線城市都存在的問題。
拆除違建導致租房難？
第一財經引述貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領的說法稱，北京近期房租的上漲，是由於過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。
從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交佔比增多。
畢業生求職推高房價？
也有觀點認為，畢業季高校畢業生數量的增加也一定程度推動了部分熱點城市房租價格上漲。
而熊林也表示，過去十年北上深的租金都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進入下行，無一例外。
教育部公佈的數據顯示，2018年全國普通高校畢業生人數達到820萬人，再創歷年新高。按經驗推斷，就業季將會推動房租價格一定程度上漲。
雖然眾說紛紜，但是不可否認的是，在經濟形勢穩中有變的態勢下，房租漲跌事關民生。如何應對高房租問題是一場考驗？
胡景暉對房租提出了三點建議： 一、通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，指導價每個月在各種平臺進行公示；二、有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質；三、建議住建部門儘快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。“降租金不是個難事，我們可以仿效香港，推出空置稅。”
針對高房租問題，人民日報等也呼籲儘快找出解決方法，保證人民群眾的安居夢。但實事求是講，忽然刷屏的高房租可能是房地產市場不健康運轉的一個信號，而媒體和公眾的高度關注則反映了大家對居住現狀的不滿情緒。
更實際一點，雖然空置稅可能不太現實，但多個消息顯示，還在路上的房產稅可能會提前到來。
閱讀更多 BC資訊 的文章
