前 言
對於吃貨而言，湛江的年例就是一場狂歡。遠在千里之外也有必要趕過去，吃，當然很重要！需要給在北方被虧待許久的胃伸張正義，吃飽吃好的要求層級太低端，吃開心才有真正的意義。
當久了吃貨你會發現，不和著熱熱烈烈的氛圍是很難觸達吃開心的G點，冷冷清清的西餐總是吃的人嘁嘁切切，再貴也沒用，不是心涼就是心疼。
湛江年例具備讓人吃開心的所有要素，不身在其中，很難感受！
在吃的主旋律之餘，在湛江探了一下盤，因為時間有限，沒有詳細的路線規劃，走馬觀花看了下，如有偏差歡迎指正。
這篇寫赤坎老城區。
赤坎區是整個湛江樓盤最多的區域，新樓盤大多集中在金沙灣板塊、體育場板塊和海田板塊，老城區內的樓盤不多，但是每個樓盤的特點都非常鮮明。
因為我在赤坎老城區住過兩年，非常喜歡那裡的生活氛圍，樓盤不多還是堅持去逛一逛。
瑞雲湖·兆福苑
（效果圖就是個效果，不要被迷惑）
項目位於赤坎瑞雲湖北側，容積率3.2，綠化率35%，佔地61畝，總共有12棟，目前有一棟在售，有112方和133方兩個戶型，售價在16000左右。
開發商是湛江物通實業投資有限公司，名不見經傳的一家企業，你肯定嘀咕，在這樣的位置是誰給他的勇氣賣這個價格？
我來告訴你他們的勇氣來自哪裡，而且賣的還不錯。
1. 有湛江八小的學位。八校應該算是湛江最好的小學，一個樓盤有這樣的學位大大增值。
據稱，這家做物流起家的公司，出資8千萬修建了兩條路，才獲得八小的學位資格。
（紅線部分為其修建道路）
2. 有不錯的湖景。瑞雲湖是赤坎人最喜歡散步遊玩的地方，景色很不錯，這也成為該樓盤的一大賣點。
3. 故土難離的老赤坎人和周邊醫院醫生、大學的教師可以選擇的樓盤不多。該樓盤前期大部分購房者都是周邊的老赤坎人和醫院的醫生、周邊技校及嶺南學院的老師。
這個盤值不值這個價仁者見仁智者見智。我的建議是，如果家庭對於教育需求一般，就再比較比較。
如果在關注這個樓盤，需要注意以下幾個問題：
1. 交通配置一般，周邊廢棄工廠多，生活配套相對弱是否能接受？
2. 樓盤品質一般能否接受。看了他們的毛坯樣板房，說實話，在湛江來講品質算及格，但是遠遠不能算好。不過，好在本土開發商都有大片大片的贈送面積，從心理上可以緩解一下對品質的不滿。
3. 目測，這個企業沒有深耕該行業的苗頭，對後期的物業服務應該謹慎瞭解。
4. 學位是永久的還是隻有第一任業主有，這很重要，直接影響房子的價值。在其他城市有這樣的先例，學位只跟隨第一任業主，買二手房的就沒有。這得了解開發商跟學校怎麼籤的協議。
湖對面有一塊地也是他們的，但是那塊地就有沒有學位了，學位和臨湖兩條腿斷了一根，不知到時候會賣什麼價。
上游城
他們的基本信息我就不寫了，一個已經10年曆史的老盤了，不過現在還在售哦！
這家東北開發商在湛江樓市中就是一個笑話般的存在，經歷了爛尾風波等各種事件後，成功地毀掉了赤坎老城區最優質的地段。
這塊地是原來是湛江造紙廠的，應該屬於舊廠房改造，不過那時候還沒有出“三舊改造”政策，他們也享受不到政策紅利。
但是那個位置，閉著眼睛蓋都是賺錢的，左手繁華右手幽靜，出門5分鐘步行到世貿商圈，出了小區大門就是南橋公園和瑞雲湖，市委高幹的家屬院就在旁邊。
另外，那裡是赤坎地勢最高點，登高臨水風水極佳。但是風水再好也敵不過一個遇到金融風暴的豬。風口上的豬成功起飛，害慘了已經購房的業主。當時因為被銀行封了賬戶，資金鍊斷裂，爛尾了1年多，眼看活不下去了，後來慢慢又緩過勁來把房子蓋上了，但是小區裡的主路好幾年了都是一條爛水泥路，業主好不容易住進去也不計較那麼多了。
因為爛尾那麼久業主要求賠償，開發商只賠相應的租房金額，置合同條款於不聞，正義凌然的法律怎麼可能允許這樣的不公平發生，打了1年多官司業主獲勝。不過大批業主沒有恆心和耐心，中途被消化了，聽說很多人只拿了法定應賠償額的一小部分就簽字了。
這個樓盤現在還有30多套房子，位置是小區最好的，不過戶型極差，小產權房都不會那樣設計。一直賣8000+，去之前聽說三天就漲到了11000+。不得不讚嘆，本性不改吶！
到了上游城售樓部瞭解到，是漲到11000多了沒錯，不過5.1活動直降3000，還是8000多，尼瑪，自己跟自己鬧著玩的。
什麼人適合買這裡的房子呢？兩種人：一是遇到老婆快生了，急需一套自己的房子住，錢不多，只能在小產權房和上游城之間選擇，就買上游城；二是傻子。
東盟城
東盟城位於椹川大道博皇家居對面，湛江第一大盤，佔地1400多畝，分7期開發，現在賣的是2期的1-3號樓，售價12000左右。
把東盟城列入赤坎舊城區板塊，而不遠處的京基城4期列入體育場板塊，有些不公平，但是沒辦法，房子本來就是心理區域感非常明顯的產品，在人們心智中就是這樣認為的，再近也沒辦法。
東盟城的優勢距離新中心醫院距離適中，很近，但也沒有貼著；有華南師範附屬學校，雖然是私立，學費有點貴，但是從其他城市例子看，教育質量還是不錯的。
東盟城的劣勢是大環境不好，處於赤坎的老破舊區域，沒有任何亮點可言。當然這樣的環境，放在任何一個北方城市都沒有問題，但是湛江是一個自然環境條件突出的地方，就大環境而言，東盟城還是低於湛江新樓盤的平均水準的。
用於散步的花園綠地是湛江人的剛需，沒有散步的條件那是萬萬不能忍受的，東盟城本身也應該意識到這個問題了，斥資千萬改造了旁邊的東菊公園，還下了血本在公園和小區之間建了個天橋。且不說是不是廣而告之的面子作用，只說誠意還是滿滿的。
值得一說的還有2.7的容積率，一個千畝大盤如果是這樣的容積率，小區舒適度還是不錯的。民間一直廣泛討論的火葬場的問題，據置業顧問說，原來火葬場的那一小塊用地已經被改造成燈光籃球場了，跟居住區有區隔的。
關於值不值得買，我認為自住還是可以的，12000的價格有一點上升空間，但不會太大，主要看湛江樓市大盤走向。
東盟城後面是恆大的一塊60多畝的地，以恆大的尿性，開盤肯定比東盟城高3000，1500是裝修，1500是品牌溢價。東盟城會隨之小幅波動。如果要買可以重點考慮108方和95方的戶型，其他的都太爛。
碧桂園豪庭後城中村
赤坎老城區我還去了碧桂園豪庭，50多畝的小盤，還剩10套房就清盤了，售價到15000，不知道這個盤是不是主要賣給地緣客戶。碧桂園5個戶型全國通用，產品品質也沒啥亮點。有幾個兩梯兩戶的產品，入戶花園非常雞肋，如果想放個鞋櫃你會發現怎麼放都不合適。
結 尾
因為篇幅的原因，其他區域的一些探盤想法抽時間再寫。在探盤過程中，我也目睹了個別湛江購房者買房的全過程，還是比較小白的，基本上在置業顧問面前沒有啥反抗餘地，專業的套路幾招下來就蒙圈了。
好在很多置業顧問不專業。問個容積率還知道，問個建築密度就開始瞎扯，還有人言之鑿鑿給我說湛江和惠州成為省副中心城市後前途無量。
那麼問題來了，小白購房者遇到不專業的置業顧問，兩者拼什麼？
當然是拼運氣了！
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