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今起“老贷款”将重签房贷合同,究竟怎么签更划算?
为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率( LPR )运用,2019年12月28日,央行宣布存量浮动利率贷款的定价基准可转换为按照 LPR +基点或固定利率。2020年3月1日起办理,原则上在8月31日前完成。
哪种情况需要重新签订合同？
根据转换政策,本次需重新签订合同的“老贷款”指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,及 LPR 新政后签订的少量按照老利率的合同。
转换后的房贷利息如何计算？
方式1:转换为固定利率
转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,且剩余年限的房贷利率维持当前利率水平不变。
方式2:“ LPR +基点”利率
加点数值=原合同最近的执行利率-4.8%(2019年12月5年期以上 LPR 为4.8%),基点可为负值,且在合同剩余期限内固定不变。
举个例子
若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限8年,原合同约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%(即5.39%)。3月30日,分别转换为“固定利率”和“ LPR +基点”利率(重定价周期为1年,重定价日为每年1月1日)时,基点为5.39%-4.8%=0.59%。
差异如下:
选固定利率,则剩余年限的房贷利率均是5.39%。
若选“ LPR +加点”利率,2020年执行的利率水平仍是5.39%,影响从2021年开始。在此后的第一个重定价日2021年1月1日(多数存量商贷重定价日为每年1月1日),执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。
两种转换方式选哪种更划算？
通过以上分析可知,选固定利率在贷款期限内利率不变,选择 LPR +基点利率,基点不变,房贷利率由 LPR 报价决定。
选固定利率,房贷利率不受 LPR 报价影响;选“ LPR +基点”利率,风险和机遇同时存在。央行在2月20日将 LPR 降为4.75%,已有进入下调通道的趋势,但房贷是动辄二三十年的长期贷款,利率也是一年一调,长远走向仍然未知。
最后给出3点建议,借款人可谨慎参考:
1.没有上浮和享受折扣的贷款,建议选择转换为固定利率;
2.看好 LPR 会持续下调,建议选 LPR +基点利率;
3.如果不看好 LPR 走势,觉得基础线要比4.80%要高,建议选择转换为固定利率,躲避风险
温馨提示:
1.本次转换不包括公积金。
2.借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
3.还款时间仅剩不到一年的存量浮动利率贷款可不转换。
看长看远
个人认为转换为LPR 浮动利率较好，你贷款金额20万并不是很高，近几年有可能会提前结清。短期来看，贷款利率应该会呈下降趋势以刺激经济发展，因此预期近几年LPR 利率应该会下降或者不变，希望对您有帮助。
未名湖畔的皮皮鲁
如果按照现在来说改会比较划算，现在lpr4.75，加上上浮基点大概在5.0左右，这个看各地具体情况。可以详细研究一下你现在的贷款金额以及利息进行对比，得出最划算的方案。
