————原 創 連 載 第 三 十 三 篇————
最近收到客戶的諮詢，想要考慮薄荷、長灘的項目進行投資……個人觀點的話，是不建議在這類區域進行投資的，至少現在不是投資這類區域的最好時機……
一定要分清楚是花錢買個投資產品來收益還是花錢買個消費產品……
此文，站在理性的角度，分析一下，這些旅遊出名的地區，為什麼不是投資的首選？
以下內容，如果為了情懷的客戶，可以直接關閉。
01
投資一個區域，首先要考慮這個區域的人口基數，大馬尼拉區域2400萬人，人口數量是你公寓入住率的保證。拿宿務來舉例，作為菲律賓前三有名的地區，整個宿務省的人口只有370萬，而大家實際接觸的都是宿務省的宿務市，只有70萬人口，只是大馬尼拉區域的1/29……
基數越大，對公寓的需求量就越大，供需關係比例是決定租金很重要的原因。
而人口結構中的年輕人比例就是未來生產力的保證，也就是一個城市經濟發展的保障，更是你投資房地產未來會不會溢價的前提。
所以在當下，相比旅遊熱門城市，投資大馬尼拉地區是更合適之舉。
△菲律賓人口結構圖
02
一定要考慮經濟狀況和該地區主要發展產業。
首先大馬尼拉的經濟生產總值佔到全菲律賓的五分之二。其中的馬卡蒂就顯示註冊已有7萬家公司。眾所周知，菲律賓是BPO行業大國，而馬卡蒂的BPO公司總部在馬卡蒂就有超過1200家。而馬卡蒂的阿亞拉大道集合著全國80%以上的證券機構和金融機構。
而大馬尼拉的帕拉納克（Parañaque），是全菲律賓最大的出口貿易商業中心，佔比全國40%以上的比例。就連馬尼拉南邊緊鄰的甲米地省和內湖省，幾座城市估計你名字都沒聽過，其工業輸出佔到菲律賓40%。兩個省的工業園區加起來就有60+個。
而長灘薄荷等旅遊城市，最大的經濟輸出除了旅遊就是農業，投資那些樓，根本沒人住，可以參考93年海南房地產泡沫崩盤事件。這也是為啥菲律賓大財團不去佈局的原因。
你說你要去薄荷投資房地產賺錢，就跟你聽說菲律賓人要去張家界、桂林和九寨溝一樣搞笑。
03
關注菲律賓地產信息比較多的投資客會發現，越是小城市，亂七八糟的開發商越多；而越是馬尼拉，越是被菲律賓前十大開發商壟斷，越是馬尼拉的核心區域，越是跟那幾大著名開發商有關。
為什麼？因為經過大熔爐歷練，存活的主流開發商都是優勝劣汰，而恰恰你的投資產品屬於不動產，變現能力最慢的那一種，越是要考慮開發商的雄厚實力。越有實力，未來市場佔有率高，你的投資就越有保障，越有升值空間；
而小城市，亂七八糟小開發商，恰恰就是收割那幫投資與消費分不清楚，講情懷的那幫人。面朝大海，坐擁一套房產，挺好，但是你花的這些錢給你帶來財富的能力很弱，甚至賣的時候都沒人接盤，這時候你的這套房產就不是投資了，是個消費品。
04
各大財團都不去提前佈局的地方，那你就更不用提前佈局了，你要相信開發商的土地儲備團隊比你專業一百倍，畢竟他們是吃這碗飯的，他們都不搶著拍地，那就證明現在還不是時候。
（舉個例子，SM在宿務很早前就圈了很大的土地，眾所周知目前只開發了商業，住宅的土地一直空著，對開發商來說，沒有不追求快週轉的企業，但是現在還不做開發，那就證明時機未到）
（再舉個例子，馬尼拉現在Arca South地塊在2011年，原來的food terminal撤走之後。幾家大開發商就有意向跟政府買下這塊地，最後幾家競標，最終阿亞拉拿下來這個地塊，那自然就是因為看到了這個區域的潛力，才會幾家競標；同樣去年11月底機場T1對面12公頃用地，也是三家競標，最終SMDC拿下了這個地塊，現已開發首個項目gold residences,一個月時間，300多外國人名額全部賣空）
從一個項目拿地階段前就開始做市調籌備的，開發產品時候要經過很多輪地塊項目定位及產品規劃報告，畢竟開發商不是做慈善的，要賺錢那就是要提前算賬的，賬都算不過來那開發它幹嘛。
所以投資客要學會抱大腿，報開發商的大腿，你寧可相信銷售平臺被包裝的那一套說辭，都不相信開發商的戰略眼光，那你真的不適合投資。
05
房價已經說明了一切了，小城市的房價比不上首都馬尼拉的房價，其本質原因是土地價格更低。
為什麼土地價格低？有非常多的因素，但是總體來說你要知道，價值和價格是匹配的，人生中大於價值的估值交易不可能在每一次都發生。價格低一定有價格低的道理，千萬不要做“全天下只有自己是聰明人，全天下只有自己撿了便宜”的那種人。
06
你還要知道投資旅遊城市這種文化是是如何起來的？是國內城市住宅做了多久以後，開發商發現城市住宅一是沒太多土地，二沒太多利潤，三密度大舒適度差，是在合適的時間做合適的事（披著文旅地產的外衣，做著城市住宅的裡子，收割新一波時代浪潮下的韭菜）。
而菲律賓，人均GDP剛過3000大關，剛需和改善型住宅才是當務之急。旅遊城市的還是得等等GDP……
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