琪139526588

給你建議能買商品房就別買公寓。

一、從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。這本身就是鑽法律的空子。北京、廣州限購後，成交量下降。其他很多城市雖沒有嚴格限制，但同樣也存在著風險。二、幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶幾十戶，長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。住起來不舒服且花費也不便宜。

三、二手房市場無人問津，開發商裝修成美輪美奐的loft、精裝，吸引了很多客戶的眼球，尤其很多剛畢業的，擁有一套公寓簡直就是自己的夢想。然而實際上，在二手房市場上，與住宅類房子比起來，購買量少的可憐，不容易賣掉，很有可能要在自己的手裡成為不良資產，很容易讓自己處於被動的情況。

四、佔據自己的資金空間。都說公寓便宜，同樣的面積，總價是普通住宅的三分之二甚至一半的價格，很多人是圖便宜買的，然而也沒想象的那麼便宜，等以後想換住宅的話， 無人問，成交週期長，資金沒辦法週轉，喜歡的房子賣掉了一套又一套，你只能與自己的公寓相依為命。且此類房產不能落戶。

公寓吸引你的點必定是其價格，還有好看的外表。買了之後就會陷入深深的被動中，建議能買住宅的話，優先選擇住宅類。希望今天的介紹，能抑制住你那顆想買公寓的心。

給你建議能買商品房就別買公寓。

鳳凰南神

我是成都房產經紀人張某某，我來回答這個問題，我來分析優勢、劣勢。

如果自己住， 我覺得可以買，公寓和住宅其實都是屬於不動產。

首先大家都知道公寓是40年產權的，住宅70年的。

現在買公寓自住的，基本上屬於沒得購房資格，如果沒得購房資格，又有一大家人的情況下，公寓是一個很好的選擇

大部分人抗拒公寓，主要是覺得產權只有40年，其實公寓產權到期之後，可以續期的。成都這邊產權續期，每年15.8一平，一次續30年，價錢不會超過5位數。

再一個大家抗拒公寓，可能覺得公寓水電氣都是商用的，比起住宅的民用水電氣貴。其實現在也有公寓是水電氣民用的，又或者是無限接近民用水電氣。所以這個問題也是小問題

還有公寓以後的交易稅費大家可能覺得很高，大概是17個點左右。其實這一部分也可以避免，二手公寓交易的時候，可以選擇贈與的方式，或者拿出買新盤時候的稅票，也可以省一大半的稅費。這個問題也可以規避。

說一下公寓的優勢，往往同一個版塊的公寓，會比住宅便宜很多，而且現在有很多公寓式住宅那種，品質都很高，甚至小區環境比住宅好。

最後最重要的一點就是公寓不限購

成都房產經紀人張某某

老亮可以肯定的回答你，公寓是可以買的，任何房子都是可以買的，只不過不同的產品適合不同的人群，房地產開發商不是傻子，他們怎麼可能推出沒有潛在客戶的房子呢？那麼，至於你所說這套公寓適不適合你買，看完下面的內容我相信你就會有自己的答案了。

公寓屬於商品性房產，但在不同的城市或者同一個城市公寓的屬性又可能會有很大的差別。所以，你決定買公寓之前要以下幾個問題搞清楚就OK了。

第一，公寓性質。

公寓的性質不同，也決定了後期居住開支，有些公寓只是商業性質產權，水電等生活配套設施的享受民用價格，有些公寓則各種配套都等同於商業。性質不同，收費不同，對於你今後的開支會產生很大的影響，所以在買之前要把這點搞清楚。

第二，是否享有落戶、學區等政策。

如果你有落戶需求，那麼就要搞清楚，你計劃買的公寓是否享受落戶的政策。特別是對於有學區需求的購房者來講，一定要搞清楚，你買的公寓是否可以享受學區的政策，學區政策是一次性有效還是與住宅一樣。

第三，對未來居住的影響。

有一些公寓的設計幾乎和住宅差不多，但是大多的公寓都是一梯或多梯多戶設計，這種公寓人員比較複雜，在購買之前要做好充足的思想準備。假設家裡有小孩子，你的多個鄰居從事一些色情類生意，或者你的鄰居可能是晚上做直播的等等，這些都是不可控的因素。

第四，公寓的交易費用。

公寓作為商業地產，他的交易稅費是很高的，平均下來基本可以達到房屋價值的20%左右。當然，不同的地區交易稅費可能會有很大的差別，在買公寓之前一定要先把這個事情搞清楚，否則你就會感覺自己掉到坑裡了。

只要把上面的問題都搞清楚了，對公寓是不是適合你購買，我想你應該會有一個比較清晰的答案了。

老亮說房

大家好，我是勇談。公寓這幾年很火熱，主要原因就是具備商住一體的功能，而且因為本身商業土地的性質（產權年限40或50年）導致價格比較便宜，加上本身很多公寓所處的位置還比較優良。於是就得到了不少購房人的替代選擇，那麼要不要買公寓？個人的看法是“單身可以，有家有口的就算了”。畢竟公寓不是住宅，跟一般的住宅在居住舒適度和未來權益享受方面差距很大。藉此機會簡單談談我的觀察。

有一個詞叫做“單身公寓”，我想已經很清晰的告知大家誰該買了

那麼公寓本身，尤其是有居住功能的公寓滿足了大家基本的生活需求。根據我的觀察來看，有些公寓不僅僅的空間設計包含了開放廚房、客廳、衛生間等，而且有些公寓還可以通暖氣；可以說與一般的住宅差別不大。那麼什麼樣的人適合購買公寓？幾點觀察：

第一、單身或者未婚未育的朋友購買套公寓作為過渡是可行的，因為多數公寓基本滿足了正常的居住需求。對於單身或者未婚未育的朋友來說，他們需要的僅僅是一個居住環境還不錯的地方而已。公寓產品本身的物業服務和設計基本屬於中上等，能夠滿足很多單身人士的需求，尤其是對於一些女性來說，公寓的安防設施要比一般的住宅要高，公寓的物業費要高於住宅很多。

第二、有閒錢購買公寓進行投資或者自用的可以考慮。首先要說的是，公寓類產品（包括商業房產）都是不適合出售的，其主要收益方式未來就是租金，也就是未來的投資的主要收益途徑；另外公寓用來自用，比如：做工作室或者辦公室是一個不錯的選擇。我身邊就有這樣的朋友，購買一套公寓資金做工作室的，起碼未來不用擔心房租上漲的問題。

有家有室的，尤其是有小孩的朋友，不建議購買公寓

雖然說公寓類產品具備了部分居住功能，但是跟正常的住宅來說差別還是很大的。這幾點大家一定要注意：
第一、公寓類產品只是被開發商加上了部分居住功能，長期居住環境堪憂。如果你瞭解過公寓類產品的話，你會發現一層公寓的房間數量至少都是20間以上，而電梯總是不過是4部左右。為何會是這樣？其實如今的公寓跟過去的寫字樓類似，只是被開發商人為的改變了房間結構而已。你可以想象下，如果說20多間房屋都入住了，這4部電梯夠用嗎？長期以來居住環境堪憂是必然。

第二、住宅具備落戶、子女未來就近入學等便利，公寓類產品沒有。雖然目前有一些城市，比如：長沙等，允許公寓類產品落戶，但是子女想要享受就近入學待遇還是必須是住宅才行。對於剛需或者有子女的朋友來說，購房的目的需要想清楚。花費幾十萬甚至上百萬購買了一套未來子女不能入學房產，究竟值不值得。

第三、商業土地的性質決定了，公寓類產品的水、電、暖氣等都是按照商業來的，比一般居民用水、用電、暖氣高了不少。水、電、暖氣是日常生活必須品，看似不高但是經不起時間積累，時間長了也是一筆不小的開支。這是本經濟賬，大家需要算清楚。

第四、50%的首付比例，只能貸款10年算下來未必比住房划算。雖然說公寓房價均價比住宅便宜（大約是8折），但是首付50%和只能貸款10年意味著未必你的首付要低多少。以60萬房款的公寓為例，你的首付款大約是30萬左右；而住宅30萬基本就可以購買價值100萬的房產，初始資金其實都差不多。

綜上，公寓類產品個人的判斷是隻適合過渡，不適合長期居住。尤其是如今公寓類產品的價格並不是很便宜，尤其是面臨子女未來教育的朋友，住宅肯定是最佳選擇。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！

公寓跟住宅的區別：

一、兩者的土地性質以及產權年限不同

公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。

住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。

二、生活成本的不同

公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。

住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。

從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。

.三 居住體驗的不同

公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。

住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。

四、落戶規定不一樣

公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。

住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。

五、轉讓稅費不同

公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。

住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。

六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。

所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。

公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。

龍城房說說

說實話，不建議選擇公寓。為什麼這樣說呢。

首先我們來了解一下，什麼是公寓：

公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只佔建築一部分的居住形態。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。

套型建築面積與套型陽臺面積之和不大於50平方米的居住建築。

最後一句話請大家注意一下。這說明公寓的面積不大。不適合家庭居住。而且一般公寓都是不能落戶的。這樣，孩子讀書就是大問題了。教育享受不了。

還是一家4口人。且不說公寓的水電比普通住宅的要高。本來二個娃娃。家庭開支壓力應該不小，你在多一些支出，沒必要呀。

題主購買公寓的主要目的是用來居住，也不算投資。就完全沒有投資的屬性了。不建議。

在有一個，公寓的產權只有40年。40年後，你還需要交產權費用。

戶型也是及其不方便，一般公寓只有一個衛生間，但是住宅可以有二個。佈局也是及其不方便，有些是3.3米的層高，有5.5米的層高。 5.5的隔成二層，你帶娃娃也不方便呀。

還有最重要的一點就是，公寓是屬於商業性質的，首付需要5成起，甚至全款。壓力不大嘛？普通住宅只需要2層（首套房）。

公寓適合的人群是哪些剛出社會的年輕人。或者是情侶。沒有負擔。還在享受生活的那些人。居住是完全不適合的。

諸葛找房黃榮飛

公寓也分純公寓性質和住宅式公寓，可不可以買，其實就是公寓和住宅哪個更合適，用我十年工作經驗幫您分析對比一下：

①產權性質不同，公寓40年住宅70年，這是最直接的差距。

②購買政策不一樣，公寓首付五層，貸款利率高於住宅，不能使用公積金。住宅首付三層可用公積金。

③持有成本不一樣，公寓是商水商電，沒燃氣。住宅都是民用水電費而且通燃氣！公寓樓間距太近採光時間遠遠低於住宅。

④公寓：不能落戶、無學位。

⑤居住感受不一樣，公寓一層都在二十戶以上，人員雜亂。住宅大多是兩三戶。

⑥後期收益不同，公寓收益主要靠租金，房子本身沒有啥增值空間，住宅遠高於公寓

⑦流通性不一樣，公寓流通比較慢不好出手，住宅流通性更快一些。

8.交易稅費不同，公寓交易稅費相對較多，所有加在一起大約是差額的55%左右，而住宅房產證滿兩年最多也就3%的稅費。

結論：在能買住宅的前提下不建議買公寓，公寓一般都是不缺房子住的投資客買的比較多。

阿邱Q房產人

我的答案是不能買！

原因一：一家4口人，公寓都是小戶型，怎麼住的下一家4口人，那得有多擁擠！

原因二：家裡有小孩，就得考慮上學的問題。公寓是不可以落戶的，沒有相應的學區房讓你的孩子上學。

原因三：公寓的居住成本高！一般只通水電，沒有燃氣！商業價格的水電，用起來讓你懷疑人生，貴到用不起。

原因四：居住體驗查！公寓的梯戶愛是很高的，大多2梯二三十戶的比例。打個比方，就像上班早高峰擠公交車一樣，上車得排隊，上車後擠出汗來！

綜上所述，我不建議你買公寓房！

房產達人肖師傅

只要是紅本有產權都可以買，但買公寓需要注意很多東西，更何況是買來自己就得更加註意了。

第一公寓是沒有學區劃分的，

第二公寓水電收費按商業性質收的，

第三公寓有些是不通天然氣的，

第四是多數公寓都是以出租為主，自己買來住的是極少數。

第五既然是以租為主，那入住的可能會魚龍混雜，對小孩的生活成長有一定影響。

第六公寓基本都是單棟或兩棟設計，小區花園及各種小區內部設施會比較少，平時如果要遛遛娃都得去別的地方。

第七公寓容積率高，實用面積低，所以相比商品房的居住屬性，舒適度會大打折扣。

第八公寓首付要五成以上，貸款也只有五成，只能貸十年，對前期壓力會大一些。

第九公寓的保值增值沒有商品房高，買過來可能三到五年都不會漲價。

第十公寓的交易稅費高，要比正常商品房高接近一半。

總結：買公寓有閒錢可以投資一下。

每天努力中

公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產權時間短、沒有戶口和學位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。

而且現在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子。

擔心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導板拓展，得房率可以高達100%。

擔心出租問題？——多慮了，我們已經和**酒店簽訂託管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租；

擔心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入鉅額裝修費用。

......

你真的瞭解公寓嗎？

1. 絕大部分公寓不通氣，日常只能用電，水電是商用居住成本太高。比住宅高出2倍有餘。

2. 公寓梯戶比太高，一般都是2梯十幾戶，樓層又高，早晚高峰期坐電梯都得排隊。

3. 大多數公寓都是出租人來人往太嘈雜。

4. 公寓沒有綠化，你上班回家就好像從寫字樓回到另一棟寫字樓。

5. 後期不好出手甚至有價無市，爛在手裡，原因公寓過戶稅費高到離譜（契稅3個點+增值稅20%-50%）

6. 所謂的4.2/4.9米loft，買一層送一層，住著非常壓抑。

7. 單面採光，通風不行 採光不足。

8. 公寓能落戶，是公寓最大的缺陷，享受不了城市發展帶來的資源，最典型的就是教育資源。

總結:公寓是能不買就別買！你要清楚的知道我們身處他鄉在陌生城市努力拼搏，只是為了遮風避雨嗎？ No！ 房子的最大附加值是教育資源，是他的學位！如果只是遮風避雨的話租房，安置房都可以！

而且您是一家人還有小孩，你忍心看自己的小孩，從小蝸居漲大嗎？個人看法不做為您買房的參考！謝謝

關鍵字: 商住 用地 公寓