房地產企業在項目開發時，需要為施工企業提供水利、電力，而水、電戶頭一般為開發企業。
因為電力供需雙方均屬於法定稅率，而自來水公司可以採用簡易計稅，所以水費的稅務處理一直困擾著開發企業。目前房地產提供水利一般有兩種常用模式，在開發項目採用一般計稅時，究竟哪種模式更加節稅，我們通過測算揭秘。
一、水費計入總產值模式
即開發企業與建築施工企業簽訂總包合同，合同條款約定，水費由建築施工企業承擔。
【舉例說明】
開發企業發包一工程，預計工程施工900萬元，水電費100萬元，簽訂的施工合同總額1000萬元。
（1）開發企業
開發企業收到自來水公司水費通知單，自行繳納水費100萬元。
結合《財政部 國家稅務總局關於部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法徵收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）、《財政部 國家稅務總局關於簡併增值稅徵收率政策的通知》（財稅[2014]57號）文件規定，一般納稅人銷售自產的自來水，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅。
如果是房地產一般計稅項目，則可以取得稅率為3%的增值稅專用發票。
取得增值稅進項稅額=100/（1+3%）*3%=2.91萬元
開發企業與施工企業進行結算時，扣除已經自行繳納的水費，另外支付900萬元。施工企業向開發企業開具10%的增值稅專用發票，金額為1000萬元。
取得增值稅進項稅額=1000/（1+10%）*10%=90.91萬元。
此時，施工企業為了降低增值稅，工程結算時，會要求開發企業對自來水按照轉售處理，開具水費增值稅專用發票，稅率為10%。
開發企業轉售時增值稅銷項稅額=100/（1+10%）*10%=9.09萬元
該模式下開發企業合計取得進項=自來水進項+建築服務進項-自來水銷項=2.91+90.91-9.09=84.73萬元
二、水費不計入總產值模式
即開發企業與施工企業簽訂施工合同時，約定水費由開發企業直接繳納。
引用上述案例，開發企業仍然發包以上工程，預計工程施工900萬元，水電費100萬元，該模式下籤訂的施工合同總額900萬元。
開發企業收到自來水公司水費通知單，自行繳納水費100萬元。
取得增值稅進項稅額=100/（1+3%）*3%=2.91萬元，
支付施工企業900萬元工程款
取得增值稅進項稅額=900/（1+10%）*10%=81.82萬元
該模式下，開發企業合計取得進項=自來水進項+建築服務進項=2.91+81.82=84.73萬元
對比兩種模式測算結果，可以發現，如果雙方對水電費約定為固定金額，不增加利潤期望時，房地產企業支付的成本其實是一致的。
模式一的缺點是，如果施工企業與開發企業非關聯方，在測算合同總金額時，一般會加入一定的利潤率，水電費計入合同總價時，開發企業將多付出一部分成本。因此，這種模式適用於甲方、乙方為關聯企業，或者在乙方在水電費中不追求賺取利潤。
模式二的缺點是，水電費不計入總產值，乙方容易造成水電浪費，甲方需要加強現場的管理。
需要說明的是，部分開發企業採用模式一，希望清算的時候可以混水摸魚，把從自來水公司取得的增值稅發票計入成本。事實上，在土地增值稅清算時，水電費是否重複計入成本將是稅務機關一個檢查重點。
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