【老潘说】2020年一季度是很多中小房企和高负债房企的“大考季”。
的确没想到的是，2020年开局一季度，房地产竟遭遇新冠状疫情这支“黑天鹅”！一旦疫情短期依旧无法控制，继续渗透蔓延2、3个月，很多中小房企和高负债大中型房企将是“生死问题”。不少业内朋友告诉老潘，很多中小房企如果这一轮疫情继续延续3个月，将直接面临破产风险。
疫情严峻后，迅速对全国楼市交易、销售、生产、经营按下暂停键，全国各地售楼处基本关闭、工地停工的情况下，预计2020年一季度销售将面临重创，所谓的线上销售看似热闹，更多是一种非常时期的非常营销，更多是品牌和营销推广，有效成交、最终成交很难放量。所以，在疫情黑天鹅下，房企2020年一季度销售腰斩甚至更低目标完成率是正常的。
但老潘也特别提醒的是，疫情不是消灭了楼市需求，而是延迟了需求。
因此，因疫情而延迟的购房需求——有望在疫情恢复后迎来全面反弹，如果有政策大概率适度松绑的助攻，相信反弹会比较显著。再加上因为疫情春节导致一季度开工、拿地很多都暂停了，导致后续2020年最终供货会有影响。
整体全年而言，因为疫情带来对房企整体经营节奏的巨大冲击和修复成本，预计2020年大部分房企都预计销售会下滑5%到10%。更大的问题在于眼下，即如何度过当下的严峻疫情，
可悲的是，当下乏力的“销售回款”，却是房企主要的资金来源。数据说话。
2019年，销售回款在房企实际到位资金中占比高达49.62%的历史高位，与此同时，由于严厉的融资限制，2019年国内贷款占比仅为14.13%，为历史最低点。
雪上加霜的是，除了疫情量级更高，2020年疫情与2003年非典SARS不同的是，房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%，而2020年负债也是高峰年，95家典型房企相比2019年到期债券增长了43%。
疫情之下，房企该如何从战略上全方位应对？
不同房企纷纷以变应变，但效果依旧不显著或有待观察。
今天分享迪马股份董事、执行总裁兼东原集团总裁杨永席在最近中指控股一个题为《疫情之下，地产公司的机遇和挑战》的发言。
嘉宾：迪马股份董事 执行总裁、东原集团总裁 杨永席
杨永席强调：“面对疫情，危与机是相对的，我认为，最关键的是企业的应对策略是否和企业现状，以及和未来行业的发展、疫情的发展，整个方向趋同，你才能把握住这个机会。”
应对1：资金
现金流为纲，做好资金保障措施
资金向来是房企发展的掣肘。
由于这次的疫情，房企一季度销售陷入低谷毫无悬念，传统的“金三银四”恐怕也已无缘。这对于年前就已资金紧张的房企来说，更是挑战巨大。显然，部分企业将难逃抛售项目或者被并购的命运，房地产行业的分化将进一步加剧。
对于房地产行业来说，春节后一般有个阶段性的时间点，房地产企业将迎来销售旺季。然而，去年11月到今年春节前后，由于新冠肺炎疫情的发展，房地产行业发生了很多变化。
杨永席认为，此次疫情对于地产行业，尤其是销售的影响十分明显，“虽然大家都做了积极的应对措施，但预计一季度整体的成绩情况都不会太理想，完成率可能在计划的30%-40%。”
越是市场困难的时期，越是考验企业的生存能力。
他认为，房企应该做好各类预测情形下的资金承压测试和应对计划，确保特殊时期的资金和现金流安全，并进一步聚焦回款效率，积极探索信用融资渠道在特殊时期的突破口，同时持续和金融机构保持合作和融资问题的沟通。
按照他的判断，“今年全年的销售影响预计在10%及以上，短期来看，一季度影响明显且较大。不过，随着各类政策的宽松与刺激，4、5、6 月逐步恢复，预判完成率恢复70%-80%，而下半年将会存在一定的机会，部分城市的政策将超预期。”
应对2：营销
抢占先机
最早搭建线上售楼处并实现销售
受疫情影响，各地售楼处在春节期间关门，所有开发商都期望将线下客户引入到线上平台，这对各地产公司的反应速度和意识都是很大考验。
东原集团是市场上最早搭建线上售楼处并实现销售的公司。
从1月28日开始，东原集团各项目通过房天下、乐居、抖音、快手、小红书、喜马拉雅等各种平台的直播实现客户引流，全集团近期累计开展直播130余场，累计全网观看量约451万人次，导流到线上售楼处人数约2.6万人次，预约看房6400组，成交85套，还有众多预约客户将在疫情控制后到售楼处现场成交。
应对3：投资
量入为出，抓投资效率
在当前的形势下，杨永席提出，房企一定要做好底线思维。
“假设2-5月，新增销售回款基本没有，那么，企业的融资、经营、投资怎么开展，运营节奏怎么调整？我们要在实际的经营中，动态地看企业销售情况和外部环境，积极应对，适时调整。”
在他看来，当前是一个很好的投资节点，但怎样去投资又是充满挑战的。
“我们一定要量入为出，怎样在有限的资源、有限的资金之下，寻求更高的投资效率。不要看一时半时的收获，而是要看长远的投资效率。”
应对4：物业
客户满意度行业居首
凸显物业服务价值
“我们线上实际销售情况比我原来的预计好上不少，这可能和我们企业的特点分不开。”
杨永席不无骄傲地表示：“线上销售客户最担心品质，在这方面东原一直比较努力。我们的产品、物业、服务，使得很多客户、业主、包括他们的朋友，对我们公司表现出很大的兴趣。”
根据第三方评定，去年东原物业客户满意度全国第一，数字的背后是东原十数年如一日的坚持所凝练的产品力和服务力。
自2003年成立以来，东原物业始终围绕“为幸福多做一点”的服务理念，致力于为客户提供细致、体贴、温情的服务，铸就原住民的幸福生活。
疫情之下，物业服务的价值凸显。
以武汉为例，在封城前3天，武汉东原社区实行严格外来人员及车辆管控措施，所有进出车辆均须对车上人员进行温度测量；1月23日封城之后，马上启动排查外来人员步骤，争取早发现早隔离；2月3日开始已经全面禁止任何外来快递人员的进入；自国家卫健委通报疫情以来，东原物业以世界卫生组织发布的“新型冠状病毒预防指南”为依据，
在所管辖的社区快速启动消杀预防，并自主研发搭建社区消毒通道，成为抖音网红点赞产品。在东原物业的防疫控制之下，武汉东原社区的业主感染率远远低于市场水平。
据杨永席透露，东原在武汉有15000户，已经入住客户有6000、7000户。截至2月12日，只有2户被感染。
杨永席认为，“这和东原的产品、物业服务以及物业防疫所采取的措施和方法是离不开的。这也使我更加坚定，东原未来将继续提升产品力和服务力，真正做到以客户为中心。”
应对5：社区
原聚场增加客户粘性
提升客户美誉度
东原独树一帜的社区运营能力一直备受推崇，去年更是荣获中指院“2019中国特色地产运营优秀企业——社区运营”称号。
在这次疫情中，东原社区运营和物业携手合作。东原自有平台【神马东东】小程序，与重庆、武汉当地大型商超联动，蔬菜食品类均严格挑选，成为东原社区业主专享菜篮子，还有火锅上门服务，保障业主们的日常需求，累计代采送货上门超10吨，进一步方便业主生活。
原聚场等社区运营品牌则将社区活动由线下搬到线上，社群不断组织活动，提供线上心理辅导、活动PK赛、学习培训教程等，为业主封闭的居家生活带去欢乐，对东原跟业主的黏性起到很大作用，也为东原推荐了很多新客户成交，进一步提升了东原的品牌美誉度。
小结
新冠肺炎疫情之后，经济的短期压力是必然的，短期的政策友好、局部调控的放松应当是大概率事件。
疫情之下，危与机并存。
杨永席认为，一定要抓住机会点，才能够平稳度过这次的“危”，并在过程中找到“机”，“最关键是看企业的应对策略是否和企业现状，以及和未来房地产行业的发展、疫情的发展，整个方向趋同，你才能把握住这个机会。”
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