坑之大者
商業公寓跟純住宅，商業收益風險波動很大，純住宅是基本民生收益風險波動小，商業公寓有點像不太規範的股市，賺大錢的有概率屬於極少數人數，純住宅像銀行理財（不包括銀行代理的匹凸匹理財）大部分人數賺錢少數虧欠。
簡單明瞭就好
好多購房者對於公寓和普通住宅的區別不是很清楚，特別是對於首次買房自住或投資的用戶，不知道自己更適合哪一種房子？目前市場上哪一類房子更有“錢途”呢？
首先，小知給大家介紹一下：40年、70年產權的區別有哪些？
中國的土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限：
1）民用住宅用地權屬年限最高為70年；
2）工業建築用地和綜合類用地最高為50年；
3）商用建築用地最高為40年。
另外，購買商住房不可以使用公積金貸款，這點恐怕也給很多購房者帶來了困擾。但這不意味著購買商住房一無是處，下面知房網就來跟大家捋一捋購買40年產權商業性質房屋和70年產權住宅房比較的優勢。
三、購買40年商住房所具有哪些優勢呢？
1 、商業性質住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產權住宅則是到房屋結頂時候就開始辦理按揭。
2、40年產權房以後如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質房屋獲得的賠償金要高。
3 、商業性質房屋可自住，也可註冊營業執照當辦公房用。
4、商業性質的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。
5、 商業性質房屋拆遷時間短，換房時間能優先。業主一般多為單身貴族，企業白領，整體人群素質要高。
6、商業性質房屋對第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。同時，單身公寓一般比住宅的租金要高。
7、 商業規模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便；物業管理會更加的規範和到位。
8、 商業性質的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。
9、商業性質的土地在商鋪結構配比上要比住宅的商業配比合理很多，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。
最後跟大家普及下房產年限問題！！！
不用再糾結70年產權還是40年產權，
關於補年限問題：物權法已生效，該法明確了公私財產的受保護權。
我國規定住宅用地的最高年限70年，商業用地40年（有特殊50年限），綜合用地50年。
現已明確，屆滿自動續期。需要屆滿期前一年申請續費。
《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條，有相關規定內容。補的費用不會超過5位數，最低不得低於15.6元/平米。可以查證！！
現在大家不要糾結40年50年和70年的產品，商業產權，產權到期後兩種結果！
第一，如果國家沒有其他規劃，業主只需續交土地出讓金即可繼續使用；
第二，若有其他規劃，需要拆遷，則商業補償按照1:3補償，是住宅的三倍！
公寓和住宅都有自身優勢，面對客戶群體不同，很難說哪個更火，想自住舒適性好點小孩上學選住宅，想投資且在限購地區就選小戶型公寓！
深惠樓盤置業李經理
我的回答最專業
答案 ：不看好40年產權。
第一，所謂40產權，還是70年，由來的原因是基於土地性質，在一個區域，根據人口，自然資源等，規劃部門規劃出一些建設用地，按一些比例確定土地性質，比如，住宅，工業，商業，醫療教育，等等。
第二，通常，住宅土地最貴70年，其次是商業和綜合，40-50年，價格遠低於住宅用地。再其次是工業土地，就是按畝算了，不按米算，一畝大概10-20萬，很便宜了，也是50年。如果是教育醫療用地，都是免費劃撥的。所以土地性質決定使用年限。
第三，一些不良開發商，購買了商業土地，價格很低，本來只允許蓋寫字樓，它確蓋了類似寫字樓的用於居住的房子，或者類似酒店的住宅，對外說是住宅，報批時候是寫字樓或者酒店。這樣的產品，產權就是40 年。
第四，開發商拿地價格地，偽裝成住宅又可以賣的價格高，它拿到錢走了，以後就會留下後遺症。比如，只能用商業電和水，比如不能通燃氣等。
第五，最大的問題是，等到了40年，從國家法律角度看，它不是民生，而是生意，國家可以無償收回，直白解釋，就是，租給你40年，你做生意，虧損不虧，是你的決定，到期就收回。而住宅70年的，就不存在這樣的問題，首先當時土地出讓就交了足夠多的錢，國家也是認可用於民生，其次也立法通過，物權法明確規定，住宅項目70年後，自動預約。而對於40年，50年的，項目本質不是住宅，而是商業，所以沒有法律約定要讓你一定掙錢。
第六，國家也意識到，一些鑽空子的開發商的這種項目，所以已經開始堵住漏洞，比如，這類房子不允許個人購買，不允許轉讓給個人等等，就是避免以後帶來麻煩。
Euler大於Gauss
公寓的投資，有眼光的人看到的全是機會，不求變化的人看到的就是坑，未來小面積住宅市面絕版，比如60平上下的住宅，在深圳寶安400多萬的總價，得到兩房使用，還很難買到，而60平的複式公寓，實用面積接近90平，可得三房，不到兩百萬，一半的總價，租價跟住宅還差不多，南山部分區域在實行公寓入學，一旦教育配套成熟，唯一的入學短板被補全，未來價值可想而知，隨著公寓陽臺化，花園化，燃氣化，各種現象都表明，未來小面積產品主流就會是公寓
房產百科李曉生
個人覺得有產權的40年公寓房以後會比70年產權的住宅火！
因為目前70產權的住宅房價實在太高了，已經嚴重偏離了房子的實際價值，絕大部分人都已經買不起了，以本人所在城市為例，一套四十來方的70年產權住宅房，售價高達二百來萬，而租金卻不到三千元，租售比才1.6-2%，收益率非常低！
而同城40年有產權的公寓價格卻只有70年產權住宅的三分之一，一套四十多方的有產權公寓售價大概六十多萬，而租金同樣也有差不多三千元，租售比在5%左右，公寓的收益率明顯比住宅高多了！
相比來講，有產權的公寓無論買來自住或者投資出租都比住宅要划算的多！所以個人覺得40年有產權的公寓以後比70產權的住宅火！
地平線88866
可以肯定的回答你，公寓肯定不會火。
對於公寓項目，本人有以下觀點：
第一，不可落戶，不可當學區房。
第二，商水商電，居住成本高。
第三，不能燃氣入室，多數採用空調取暖。
第四，後期交易費用超高大概19%
第五，目前北京地區對公寓已經開始限購，要求公司之間買賣不可賣給個人，後期不好套現。考慮投資公寓的朋友，可以參考一下。
歡迎大家圍觀評論👏
北三縣樓市解析
40年產權公寓不會比70年的住宅火，現在不會，將來也不會。新房裡如果說公寓賣的火，那是因為該城市住宅限購，但該城市發展不錯，有投資價值。購買公寓看好的只是它的長期持有的投資價值，有錢，且有閒錢的人會買。
對於大眾剛需來說，是要生活、居住，以後還會涉及小房換大房，這種群體是最大的，公寓不僅居住成本高、而且更沒有居住舒適度可言。貸款利率和年限上，都沒有住宅有有優勢。所以大部分人還是以住宅為主。
購買公寓的投資者居多，因為它的不限購、不限貸、投資金額小，租金收益高，可以長期持有出租，不著急變現。如果著急變現的也很難，公寓買賣稅費很高，就土地增值稅一項就得扒一層皮，對投資客沒有利潤。
住宅總價高，但租金並不高，僅僅從投資出租方面沒有公寓風險小、收益高，但轉手變現容易，房價漲了隨時變現退場。
也就這政策上對住宅的打壓導致投資住宅很難有收益，但市場需求並沒有因此減少，以後住宅一樣會繼續保持較穩定增長，而公寓則不然，只要能買住宅，誰願意去買公寓？加上人們對生活水平要求的不斷提高，誰不會努力去購買高大上的住宅，而要回到鴿子窩似的公寓呢？甚至幾十年以後，別墅更值錢。人都是要往前看的，不會往後看。買公寓的剛需只是不得已而為之。
京南房產置業經理
買什麼樣的房子還是要根據居住人的情況來看，選擇適合自己的房子才是最好的。公寓房畢竟面積有限，不適合長期居住，適合一些資金有限，只能暫時選擇公寓房過渡的人群。大家在選購公寓時要注意，根據居住人群的特點，購買公寓時要注意看公寓周邊配套和交通，這關係到自己今後的生活是否便利，未來年輕人白領等會熱衷公寓。
鏈家張濤
在限購限售的城市中，公寓對比住宅，最大的優勢就是單價低總價低，不限購不限售，以石家莊新房為例，二環邊上及以內是找不到房價100萬的住宅的，公寓的總價還是能找到40-50萬的房子，導致了買房預算或者受住宅限購限售的客戶選擇公寓。當然公寓和住宅相比，劣勢也很明顯，首付最少一半，貸款利率上浮多，落不了戶口，沒有學區，大部份商水商電，大部份沒有天然氣，一層住戶較多，轉手費率高等等。如果客戶需求是剛需客戶，考慮在這座城市定居下來，還是建議買住宅，哪怕是遠點或者舊點的二手房。如果需求是投資經營，或者年輕單身追求生活品味，選擇公寓還是挺合適的，畢竟住宅小戶型沒有loft，租金回報率要比住宅高，還能開公司。
找家的小貝殼
40年產權的屬於商業性質，70年產權屬於住宅性質。
這個就是涉及到房地產稅的問題。因為房地產稅對商業的沒有徵收。
如果房地產稅一旦出臺，就有可能擠壓一些人去購買這種商業性質產品。
火熱，我認為倒未必，因為投資回報週期長。比現在市場好一些，有可能，因為住宅投資市場被擠壓了。
因為這種產品，首付50%，貸款只能10年，轉手慢，不適宜居住。
詳細信息關注《餘少說房產》，搜索《深層討論：房地產稅讓誰收益了，導致以後房地產怎麼發展》有詳細解讀。
