01 個人情況

提出這個問題的主人是一位住在廣州的30歲男性，每個月稅後收入4500元；有一套樓梯兩房出租，租金2600元，還有一套在供樓梯房，房貸23.5萬，月供2600元，每年年終獎約4.2萬，還有存款12萬左右。

個人理財需求：想換一套電梯兩房或者低層樓梯三房，怎樣打理現有的資產呢？

02 理財達人@騎牛看熊

有一套樓梯兩房出租，每月租金2600元，還有一套樓梯兩房月供2600元，房貸還剩下23.5萬，目前存款12萬左右，每月稅後收入4500元，年終獎約4.2萬，想換一套電梯兩房或者低層樓梯三房。在廣州這樣的一線城市想換房並非易事，每一步都要考慮清楚，而且同一地段的電梯房普遍會比樓梯房價格偏高，那麼實際的支出成本也會增加。

近幾年房價受到房地產政策的影響，價格沒有明顯的上漲，部分地區還出現了一定幅度的回調。查了一下10月份廣州部分地區的房價，從化、花都價格為14400元左右/平米；南沙、增城價格為19000元左右/平米；番禺價格為25000元左右/平米；黃埔、白雲價格為28000元左右/平米；天河、越秀價格為45000元左右/平米；海珠、荔灣價格為34000元左右/平米。通過以上數據可以看到，10月廣州全城平均價格為 30000元左右/平米，這就要根據自己的實際情況來考慮了。

一套樓梯兩房的出租金額，剛好可以抵扣掉另一套樓梯房的月供，目前每月4500元的稅後收入，年終獎約4.2萬，一年只計算實際收入為9.6 萬元，這樣的情況是很難靠收入買新房的。

置換電梯房，首先要看選擇的地段在哪裡，房屋總價格是多少？以及這種類型的房價在同一地段相差多少？等等這些問題都是預算的關鍵因素。

在考慮好換房後，為了減小房貸壓力，可以把其中一套樓梯兩房賣掉，用來支付新房的首付，並且能儘量減輕還貸的壓力。如果購房者不想有較大的還款壓力，影響自己的生活質量，那麼可以在賣出其中一套樓梯兩房後，還清另一套房的欠款，再把另一套樓梯兩房賣掉，這樣手中就有充足的現金流，再去買一套電梯兩房或者低層樓的三房，甚至可以"二換一的思路"進行操作。我認為主要還是要看購房者的買房意願，以及是否需要賣房後再買房的操作，如果不願意賣掉手中的房子，那隻能等到自己的收入増加後再考慮了。