過去這些年的房地產，一直處於“大吃大喝”的狀態。
比如，購房者一茬接一茬，從剛需、改善，再到投機客橫行。
1998年房改的時候，城市裡遍佈筒子樓和家屬院，尤其以各類單位居多，在地市和縣城分佈極其廣泛，農村有大量的平房和瓦房。
在流動人口偏少的環境下，此時買房，為的是改善居住條件，從窩在筒子樓裡，擠著幾平米的單間，到開通雙氣、24小時熱水的家，從農村破舊瓦房、平房到高樓大廈，所用的時間，不過最近一二十年而已。
從2008年開始，買房的“味道”就變了。
數據顯示，截至2016年底，我國居民部門總資產有358萬億，其中有164萬億是房產，佔比高達46%，接近居民總資產的一半。
2008-2016年間，居民總資產增量中，有45%是房產貢獻的，相比之下，金融資產只有180萬億，其中一半以上是現金和存款（94萬億）。
不管基於什麼目的，房地產行業就是在不斷膨脹的買房需求下，一步步實現壯大的。
到了2020年，一場突如其來的特殊事件，讓樓市進入到了“不吃不喝”的狀態。
最直接的表現，是成交量墜入冰點。
2月5日下午，中國房地產研究機構克而瑞召開的一個電話會議，首度披露了全國主要城市一二手樓市的近況。
“1月份銷售數據看，大部分房企銷售都出現了下滑，不過這只是開始。我們監測春節前後一週的房地產銷售數據基本接近零，預計未來零成交還會在一段時間成為常態。”易居CEO丁祖昱透露。
克而瑞統計數據顯示，2020年1月TOP100房企單月權益銷售金額共計4262億，同比下滑16.2%。
從1月下旬至今，全國60多個城市，18個省市都關閉了線下的售樓部，中指研究院的調查問卷顯示，年前有意向購房的群體，有70%推遲了置業計劃。
沒人買房，也沒人賣房，房地產一旦沒了人氣和成交量，不管是期房還是現房，不管新房還是二手房，只能堆在那裡，成為真正意義上的鋼筋水泥。
開發商也不是沒有想辦法，什麼線上、VR、客服等等手段都使出來了，但是，對一個極度依賴線下才能成交的行業來說，這些手法只是“騙自己”罷了。
那麼，“不吃不喝”的樓市，還能撐多久？能不能撐到5月份？
根據平安證券研究所測算，2020年房企境內債券到期5902億元、海外發債到期2136億元、房地產信託到期
6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。
其中，2月到期金額為672億，佔全年比重為4.6%，3月到期金額環比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢，7月到期值達到峰值1490億。
也就是說，對房地產行業來說，2-3月份的資金壓力最小，隨後逐步上升，到今年7月份，也就是5個月以後，債務會達到近1500億的峰值。
我們可以得出兩個結論。
1，如果本次事件在3月底前結束，樓市即便“不吃不喝”，“顆粒無收”，相對全年來說也能扛得住。
2，如果到5月份，房企仍然無法開放售樓部，也不能全面開工，在巨大的還債壓力下，房地產行業是很難繼續支撐的。
表面上看，房地產市場是受特殊事件的衝擊，實際上有更深層次的原因，才造成如今這種局面。
最關鍵的原因是：樓市捆綁的行業、投資、財富過多。
數據顯示，房地產+加註業佔GDP的比重，兩者相加佔整個GDP的1/7。土地出讓金貢獻了1/5的廣義財政收入。房地產相關稅收加上房企所得稅，佔了整個狹義財政收入的1/6。
房地產+建築業，一共為中國今天提供了5000萬個就業崗位，2010年是2100萬個，這10年增長了2.4倍。現在達到了5052萬人就業。
也就是說，我們的吃穿用度、衣食住行、工作生活、各行各業，全都跟房地產有關係。
正因為房地產行業的地位越來越高，所以才無法經受時間過長的“停擺”。
2月7日，新京報有一則專訪曹德旺的報道，這位實業家說出了經濟、房地產的實情。
曹德旺稱：“很多不該貸款的民營企業都拿到了大量的貸款。一些大中型企業拿著銀行貸款去投資，但投資什麼呢？房地產！大家都認為房地產可以保值增值”。
“如果拿自己的錢去投資房地產當然沒有問題，問題是很多炒房企業的錢都是銀行貸款”。
“現在很多企業負債率在70%左右，已經碰到了銀行融資的高壓線了。銀行當然也不敢貸款給企業，否則形成了壞賬怎麼辦？”
這就是目前樓市所處的“鏈條”：貨幣寬鬆-企業大量貸款-開發房地產-負債率升高-房價一旦下跌就形成壞賬。
這也是未來幾個月房地產運行的邏輯。
對購房者來說，有2類人或“斷供”，房貸還不上。
1，2017年以後囤房的人。
眾所周知，2015-2017年，是房價漲幅最大的階段，棚改貨幣化助推，房企下沉中小城市，造就了不少炒房客。
從2015年3月開始，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。
事實上，部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是，漲幅肯定不止30%。
不過，從2017年以後，百城房價指數迅速收窄，2018年漲幅為5%，2019年漲幅僅為3%，也就是說，2017年以後買房的，非但沒有享受到房價大漲帶來的財富增值，反而有可能佔到“山崗”上。
如果是剛需自住倒也無所謂，對囤房者來說，房子越多，房產“折損”的概率就越高，尤其是當下的環境，房子再多，找不到買家也是白給，各位可以想象一下，3套房以上賣不動，還要每個月還房貸的情景，斷供實屬正常。
2，“短貸長用”的高槓杆購房者。
所謂“短貸長用”，是最近幾年比較流行的一種投機買房手法，用1-2兩年的消費貸、經營貸去充當首付款，隨後再“拆東牆補西牆”，押注房產會增值。
房價大漲時，槓桿越高，財富升值的可能性越大，但是，一旦沒有了“接盤者”，不光是銀行這邊的高額房貸利息（最近兩年一般都要上浮20%以上），還有各類短期借款貸款的償還壓力。
這種事以前就發生過，在2018年底的時候，各地出現了降價促銷潮，根據阿里拍賣的數據，廣深等地的高槓杆投機客，就出現了斷供的情形。
而在2020年，央行剛剛發佈了地二代徵信系統上線的“新規”，假離婚、高槓杆買房等投機行為將會被徹底堵上。
此外，最近的形勢比起2018、2019年有過之而無不及，這2類人一旦收入出現問題，新規下，斷貸就有可能會再次發聲，希望大家都能守護好家庭的“錢包”，撐過未來幾個月，才能“活下去”。
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