依照最新規定，房子過戶給子女，該選“生前”還是“身後”？差別很大，最好提早知道
這些年來，房價漲多跌少，對於大部分家庭來說，想要買一套房子都不那麼容易，一個月工資幾千元，一平米房價動不動就可能上萬元。所以，有人打趣的講，過去中一張彩票大獎，買房子後還能實現財務自由。現在即使中了大獎，買套房子還緊巴巴。
買房子雖然不容易，但早前買的房子隨著房價不斷上漲，現在已成為家庭財富象徵。雖然說現在很多90後、00後父母都有房子，但真到相親市場上去看，房子還是不可或缺的東西，這也是很多年輕人談婚論嫁的前提和基礎。有人說，現在年輕人觀念都比較開放了，租房也可以接受的，可現在的房租真心不便宜，筆者在早些年也租過房子，當時一個月要600多塊，都覺得老貴了，但跟現在動不動就4-5千一個月租金相比，就不是事了。
實際上，租房還有另外一個難題。真到了有小孩子就會發現，上學也是一個大問題。筆者一直堅持一個觀點，買房就當是強制儲蓄，相當於把租金用於還房貸，所以，筆者大學畢業沒多久就買了房，事實證明也是對的。當然，現在房價比過去高了不少，筆者認為，辦法總是有的，比如說買不起大面積的買小的，買不起新的買舊的，買不起市區，買郊區。
隨著父母年齡越來越大，做父母的總想為子女多留下一些什麼，這也是中國父母兒女心比較重的原因，房產作為普通家庭重要資產也是重要安排事項。我們知道，房產過戶給子女有傳統的三種方式：贈與、繼承和買賣。不過，近日財政部和稅務總局發佈的《關於個人取得有關收入適用個人所得應稅所得項目的公告》中規定，房產贈與免徵個稅。我們一些人看到這個新規後犯迷糊，贈與的方式過戶是不是最省錢的過戶方式？在新規下，請跟著筆者的思路來看看哪一種過戶方式最省錢？房產過戶給子女，新規下“生前”與“身後”差別大，最好提前知道！
一、生前贈與房屋：父母把房子以贈與的形式過戶給子女
房產贈與不像其他東西不需要繳納費用。由於房產屬於不動產範疇，所以，房產贈與也是要繳納相關費用的。在新規下，個稅已經免除，贈與房產的稅費就剩下三種，即公證費1%、契稅3%，評估費0.25%，計費的基礎都是房屋的評估值。
舉例：評估值100萬的房產，公證費=100萬*1%=1萬，契稅=100萬*3%=3萬，評估費=100萬*0.25%=2500元。通過生前贈與的方式過戶費用總計為4.25萬，相關費用佔整個房產評估值的4.25%。
二、生前買賣房屋：父母把房子以買賣的方式過戶給子女
我們見多了陌生人之間買賣房屋，家人之間的房屋買賣可能見得不多。實際上，家人之間的房產過戶，也可以通過買賣的形式實現房屋產權變更，跟陌生人之間買賣房屋一樣的程序和稅費。這裡特別要注意的是，買賣房產的稅費有“滿五唯一”和“滿二”區分。都是以房產證取得以後時間算，滿5就是房產證取得滿5年，滿2就是滿2年，唯一就是唯一住房。由於這類房產繼承大多屬於滿5年的，我們就以此為例說明相關費用：
為便於比較，還是以100萬的房子為例，滿5唯一，假定面積90平米以上，按照最新規定，買賣交易產生的稅費為：契稅=100萬*1.5%=1.5萬，個稅=100萬*1%=1萬，還有幾十元的登記費就不算了。那麼，父母買賣的過戶方式產生的費用總計為2.5萬，總費用占房產交易價的2.5%。
這裡需要注意的是，買賣過戶必須是在生前完成，因為雙方當事人都要到現場，跟正常買賣一樣辦理相關手續、交費、取得新房產證。
三、身後繼承房屋：老人過世以後，子女通過繼承的方式獲得房屋產權
在我國，繼承過戶是最為常見的方式。依照《繼承法》規定，按照第一順位繼承、第二順位繼承人等繼承老一輩留下來的房產。此前，有一起判例：某市一老人無子女，年紀大了就投靠侄女，侄女負責養老，老人離世以後留下一套安置房，由於沒有指定房屋繼承人，法院最終判養老的侄女獲得房產30%繼承權，剩下70%收歸國家所有，這屬於《繼承法》確定的結果。
身後房屋繼承，由於房屋屬於遺產，房屋過戶手續辦理也相對簡單。在稅費方面也比較少，只需繳納少量的公證費和登記費，不同地方不一樣，但總的費用基本就在數百元到數千元之間。
在新規下，通過以上三種過戶方式對比分析，表面上看，身後繼承房屋的程序最簡單，費用也最低，其實不然。房君在此需要提示一點，如果是繼承下來的房屋再轉賣，需要繳納20%的個稅，100萬的房子，就需要交20萬的個稅，並且其他稅費還會按照正常買賣一樣交，總費用就更高。
當然，如果繼承下來的房子仍然滿足“滿5唯一”，那麼這筆個稅就可以省掉，但對於大多數人來說，繼承房屋後，基本上很難做到“滿5唯一”了。比來比去，對大多數人來說，還是隻有在老人在世時以買賣的方式過戶給子女最省錢。
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