最近很多朋友來抱怨說，“本來以為買房子就夠苦了，沒想到從開發商手裡驗收房子的時候，才是苦上加苦啊...”
的確，最近兩年買房子的業主，運氣不好的可能買到的是近20年來最差的產品，為了追求速度，開發商的首選永遠是在產品端降配降配...交房的時候還死不悔改。
隨著我看的項目越來越多，我開始感受到在當下的市場裡，用心做產品的開發團隊是多麼的稀缺，這種感覺真的很讓人絕望。
今天花一點時間，和大家分享一個我最近接觸到的“紫竹系”，看到他家的項目後，也就是即將認籌的紫晶南園三期，這個開發團隊就和中鷹黑森林的團隊一樣，被我歸進了寶藏級開發商那一類。至於很多人關心的紫晶南園三期和萬科青藤選哪一個，如果在徹底瞭解產品和開發背景之前，讓我單純從價格來判斷，我也很難抉擇。
但瞭解“紫竹系”開發團隊的故事之後，無疑還是紫晶南園三期。
別人家的開發商不只賣房，他們在悄悄建造城市
很少有人聽過“紫竹系”，這並不奇怪，因為他們並不是一家傳統的開發商，而是隸屬於上海本土的民營企業——紫江集團，房地產開發只是集團業務之一。
2001年9月，上海市政府在閔行吳涇批准設立上海紫竹科學園區，紫江集團正是正是重要股東之一，並負責整個園區的經營與管理。
要知道，那個時候的地產開發熱潮正在上海市中心彙集，紫竹板塊還是一片荒蕪，把資本投入到這樣的新區開發中，絕對不是大多數人會做出的選擇。
2002年6月25日，紫竹科學園區破土動工，紫江集團繼續加碼投資，深度參與到整個板塊的開發。
隨後的事情大家應該都知道了，經過近10年的發展，紫竹高新技術產業開發區升級為國家級高新區。
放眼上海，它已經有資格自己的前輩——張江、漕河涇所並肩而立，未來的潛力無可限量，而這一切，都和紫江集團有著密切的關係。
你說它慧眼識珠也好，說它是風口上的豬也好，總之，在為城市開發做貢獻的維度，這家低調的民營企業做到了99%的地產開發商做不到的事情。
在樓盤的銷講中，我們常看到項目在不遺餘力地宣傳週邊板塊多麼好，規劃配套多麼完善之類。但大家都知道，這更多是在販賣對未來的一種預期。
學校什麼時候能入學？規劃中...
園區什麼時候能辦公？還在建...
軌道交通呢？不知道...
這就是消耗型的開發商。什麼叫消耗型？就是隻做住宅項目，依靠板塊現有、未來的公共資源，為自己謀取單個項目的開發利潤。
而依託於紫江集團的“紫竹系”開發團隊，則是典型的造血型開發商——
既深度參與板塊的公共資源建設，先把學校、園區、商業等關鍵資源落地，再進行住宅開發，為城市發展貢獻價值之後，再謀取項目開發的利潤。
市面上大多數的開發商都是前者，真正稱得上造血型開發的團隊，真的太過稀有，而城市真正需要的也是這樣的開發商。
以紫竹板塊為例，整個板塊的能級提升完全有跡可循。
首先是教育方面，上海交通大學、華東師範大學這兩所名校的整建制搬遷至紫竹高新區，紫江集團分別投入了7.8億和2.4億；另外，他們還投資建設了紫竹基礎教育園區，包含現在已經投入使用的華師大附屬紫竹幼兒園、小學、初中。
上海交通大學
你家的開發商都在“蹭”學校，別人家的開發商已經開始“蓋”學校了。
其次是產業配套方面，紫竹科學園區現在已經吸引微軟、英特爾、可口可樂、商飛集團、百事通、西部數據等企業入駐。
除了這些知名企業，紫江集團還設立的10億元的“小苗基金”，在高新區內建立了1.2萬平米的創業孵化基地，扶持高新領域的創業者。
這類高新企業對一個板塊的發展有多重要？浦東新貴的張江就是一個很好的例子。
張江的崛起絕不是因為住宅蓋得多麼好多麼貴，而是要歸功於大量園區以及配套的開發，才吸引到了足夠多的人才進來發展。
所以，為了參與紫竹的板塊建設，紫江集團絕對是大刀闊斧的架勢，但相反，在相對暴利的住宅開發，他們卻出奇的保守。
住宅開發，難在剋制
十幾年來，“紫竹系”開發團隊只做了三個住宅項目，一個在佘山，大名鼎鼎的佘山上海晶園，為數不多的敢於嘗試別墅精裝修的項目。
佘山上海晶園實景圖
兩個集中在吳涇，紫晶南園三期是其中之一，容我稍後再說。先說說曾經的網紅盤——紫竹半島花園。
紫竹半島花園實景圖
大家都知道，紫竹半島在2016年有過一波銷售熱潮，到了2018年，正視迎來它的“妖盤”稱號——700多組客戶搶購其265套房子。
不過它的“妖”絕不是毫無理由的，在我看來，“紫竹系”做到了下面三點。
首先，項目的蓄客是建立在從2001年起集團對板塊的投資基礎上。
十幾年的時間，板塊內部引入了大量教科研人員，他們的強大購買力，決定了紫竹半島這個項目的基本需求旺盛。
第二點，營銷團隊是沒有太大的銷售壓力的。
其實，紫竹半島在2004年拿地後，項目開發的進度就很慢，因為他們並不是以借貸為生的普通開發商，集團強大的自有資金支持下，他們有底氣慢慢打磨自己的產品。
第一輪打磨，就花了6年，2010年，這個項目才第一次開賣，而且當時的反響並不熱烈。
隨著時間的推移，紫竹半島才開始顯露出它的慢熱屬性，直到2016年逐漸迎來爆發。
究其原因，我居然從項目的營銷經理口中聽到了一個罕見的詞——“老客復購率”。
沒錯，就是這個只有仁恆、星河灣的粉絲才常聽到的詞。
2016年那波，其實項目砸的營銷費用並不多，幾乎全是依靠老業主的口口相傳，所以對於好的項目而言，買房同樣是存在種草行為的。
第三點，也是我個人覺得最重要的一點，那就是“紫竹系”這個團隊本身對產品的極致追求。
在項目賣得不好的時候，團隊也並沒有花大力氣去做宣傳，而是把更多的精力放在了後續幾期的產品改進上。整個團隊也不像傳統開發商那樣臃腫，架構極度扁平，40人左右，卻能管控總量超百億的大型項目，工程團隊中高級工程師佔比過半。
三個項目，無論是規劃設計，戶型佈局，精裝飾，景觀綠化還是機電設備，全部由自己的專業工程師全程把控。
最誇張的是，購買紫竹半島的業主居然可以“預收房”。
也就是說，業主可以提前一個月驗房，哪裡不滿意業主可以直接提出，一個月之內，開發團隊迅速整改，確保房子最後能漂漂亮亮地交到業主的手裡。
單這一個政策，現在市面上哪一家開發商敢認？
很多樣板房換個燈都要向上請示，三個月後才執行...反觀有“紫竹系”這樣的團隊架構執行力夠強，才能保證項目的最終品質。
說再多也沒什麼感覺，我們可以可通過幾張紫竹半島的實景圖片來看一看。
紫竹半島花園實景圖
住宅開發難在哪？難在剋制。
難在大家都在求快求大的時候，還要堅持十幾年只做這兩三個項目，難在日復一日對產品品質的追求。
產品好了，自然有人趨之若鶩，以至於紫竹半島在銷售的時候，對認籌用戶的資質也必須剋制地篩選，選房當天，也必須資金到賬才算選房成功。
而且無論是上海晶園、紫竹半島還是現在的紫晶南園三期，整個團隊對營銷套路的剋制也是出乎意料的，慣常的房地產營銷套路在項目上都看不到，不要說公寓，連別墅都是統一的價目表。沒有打折和優惠做噱頭，這讓代理公司都無從插手。
住宅項目很難成為經典，但“紫竹系”團隊用自己的剋制做到了。
接下來再詳細說說紫晶南園三期
大前提是，因為整個團隊同時負責高端別墅和中端的改善，其產品思路很多都是相通的，雖然不同的項目定位有高低，但對於產品的追求，卻是同一團隊的一脈相承。
成功項目的優點，同樣會在紫晶南園三期身上得到繼承。
首先，這次的紫晶南園三期和一、二期的定位完全不同。
不僅開發團隊沿用上海晶園和紫竹半島的原班人馬，物業團隊的標準也將向紫竹半島看齊，紫晶南園三期將成立獨立的物業管理處。從外立面到景觀再到小區氛圍，未來呈現的居住體驗和紫竹半島沒有太大區別。
關鍵的是，紫晶南園三期的樣板間也給到我不小的驚喜。
“空空如也”的樣板間
在我的印象裡，這是唯一一個不在樣板間放傢俱的開發商，我一開始很納悶，問銷售人員是不是還沒來得及佈置，得到的回答是——就是這樣。
在我向團隊的營銷經理追問之後，才得知連定位更高端的紫竹半島樣板房當初也是“裸著”讓人參觀的。
“真不是沒錢買傢俱，我們是為了讓業主能夠直觀體會到項目交付後的所有細節，不會因為附加的因素影響判斷。”
我只能說，敢這樣做，我佩服。
雖然看起來很樸實，但仔細研究下來，而且這次紫晶南園三期的交付標準真的不算低，全套品牌廚衛（包括烤箱、洗碗機、雙開門冰箱）、牆紙全覆蓋、中央空調、地暖，連洗衣機都給你準備好了，只要補充少量傢俱就可以拎包入住的程度。
樣板間的廚衛
而且在細節方面，比如百葉窗的隱藏式拉鍊設計——
居然是和新城金茂府一樣的配置。
當然，最讓我驚歎的其實還是戶型。
約110平米的戶型做到了3房2廳3衛，而且還是雙陽臺的設計。
建面約110㎡戶型
其中，兩個臥室都是帶獨立衛生間的套房，使用起來不僅更加方便，而且如果你以後暫時要把房子出租，租金都要比普通戶型高一截。
更關鍵的是，三個衛生間面積完全沒有縮水，主臥的衛生間更是做到了雙臺盆+淋浴間+浴盆的奢侈設計。
110㎡戶型的奢侈主衛
約90平的兩房戶型也可圈可點，一樣的南北雙陽臺，一樣的主次臥雙套間
建面約90㎡戶型
關鍵的細緻之處在於，設計團隊也考慮到了其中一個衛生間可能有做公衛的需求，所以在兩個房間入口處都加了一扇移門，以保證房間的私密性。
這樣的設計雖然說不上絕頂聰明，但在戶型圖抄來抄去的今天，敢於在設計上做創新的團隊，還是很難得。
另外，由於所有的戶型都是南北雙陽臺的設計，而且南向陽臺的進深做得都很足——
建面約90㎡戶型的陽臺進深
所以，如果你對南陽臺的需求不是很大，完全可以把這塊空間用作一個獨立的書房或工作間。
總之，整套戶型產品給到業主的自由度是很大的，產品本身的獨特性我也幾乎從沒見過。
我想，這一切都要歸功於“紫竹系”團隊本身的優秀基因。
除了戶型內部，小區本身的配套也有不少亮點。
首先，毗鄰小區的教育用地還會規劃建成一座幼兒園，由華師大附屬紫竹幼兒園支持辦園，並參與管理。
其次是在小區的住宅區域之外，開發團隊將建設一棟獨立的大樓，用以引進一整套特色診所，讓小區居民享受近在咫尺的優質醫療資源。
健康醫療項目大樓
健康醫療項目計劃未來引進特色診所項目，包括專業兒科、專業口腔科、專業眼科及耳鼻喉科、醫療美容等項目，還將引入特色藥房及精品超市等配套服務。同時，為便於管理，健康醫療區域將設置獨立的出入口。
這意味著小區居民不用再趕往市中心的大醫院就能享受高端、專業的醫療服務。
開發團隊敢於在這個區域配置如此高端專業的醫療配套，還是源自於對整體區域未來發展的信心。
說了這麼多，讓我們再聊聊那個經典的問題——開發商到底是什麼？
不是房產銷售、不是樣板房裝修隊、不是營銷專家，所謂開發商，真的就只是造房子而已。“紫竹系”團隊就是在堅持造房子的那一個，他們看起來的確很孤獨，一直遊離於行業熱點之外。
但現在，最稀缺的好像就是這樣的產品和開發商了，不是麼？
2020年，15號線永德路站預計開通，項目軌交出行可以直接依靠地鐵；如果你是自駕出行，虹梅路高架可以直通城市中心。
而且，整個板塊在紫江集團的協助建設下發展很快，產業的入駐也確保了大的基本面。
加上現在蘭香湖已現雛形，預計明年放水。這不僅僅是多了一個人工湖而已，還有圍繞這塊湖面建設的各種配套，一旦建築慢慢落成，這一塊的城市界面，有成為閔行區新名片的資格。
蘭香湖效果圖
而且在“紫竹系”團隊的把控下，整個項目的素質不錯，完全值得加入購房列表之中。
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