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公寓投資屬性差，不建議投資。

公寓與住宅一樣，可以用來居住，但是公寓有不少缺陷。

1、稅費成本高：公寓最大的缺陷是轉手稅費成本高，這造成公寓價格上漲乏力，承接盤少，嚴重影響了公寓在二手市場上的流動性。

2、 居住體驗差：公寓往往不通煤氣，容積率高，密度大（一梯多戶），上班人員和居民居住在同一棟樓裡，來往人員雜，戶型只有一面採光和通風，通透性差等等，影響居住體驗。

3、 產權年限短：公寓的產權年限一般為40年，住宅的產權年限為70年。因此，在購買二手公寓時，要注意它的剩餘年限。

4、 使用成本高：公寓的水電費、物業費是按照商業標準收取，比住宅的高出不少。

5、 不能落戶、不帶學位：公寓由於不能落戶、不帶學位，不能解決小孩上學的問題。

6、 融資成本高：公寓首付一般要達到50%，只能商業貸款，不能使用公積金貸款，貸款年限最長不能超過10年。

公寓最大的優點是不限購不限貸，對於沒有購房資格的朋友，應儘量選擇市中心、地段好的公寓，便於出租。位置差的公寓，往往都不能租出去。但是，租金相對於房價的漲幅，只能說是九牛一毛。

因此，總的來說，公寓不是好的投資產品，建議謹慎投資。

老王說經濟

公寓這個產品本身就是屬於投資產品，是可以投資的。但投資就一定要分析產品是否值得投資，既能享受投資帶來的收益，也要承擔投資失敗的虧損。

投資買公寓有以下理由:

1.公寓可以自住，投資，也可以商用（比如辦營業執照）。

2.公寓周邊配套更加齊全完善，購物逛街，飲食方便。

3.公寓比住宅租金要高，物業管理會更加規範和到位。

4.公寓對二次換大面積住房無影響，任能享受首套按揭利率。

5.公寓附近的商鋪結構配比優於住宅，很快能形成商業人氣氛圍，投資回報率必然上漲。

6.公寓面積小，單價便宜，總價低。

有很多人投資公寓成功。比如成都動物園東大門的青龍廣場，當時開盤價4999元一平。之前最高價漲到了14000，現在有所回落，單價10000-13000。46平租金在1800-2300。按最早購買的來算，租金回報率在10%。是很高的一個回報率了。而且一套公寓本身增值了25萬左右。這就是投資成功的案例。

天慕skyfall

首先聲明一點，就現階段而言，地產行業是朝陽行業，房產投資任何時候都不過時！

它只分地段！！！

地段！！！

地段！！！

首先，公寓分40年和70年

40年一般是商用不可以上學，商用水電，不通燃氣，物業費較高！

70年可上學，民用水電，可通燃氣，物業費相比較便宜！

一般而言，投資公寓一定要有人流量，人氣高的地方，並且不要想著靠後續單價起來賺錢！

投資公寓主要是靠出租賺錢的，不管是酒店公寓還是掛靠公司！

比如崑山而言，一半公寓單價在9500左右！40平！首付一半，總價在40萬左右！

出租費用在1800左右，一年21600，20年左右回本，剩下將近20年都是賺的，中間加上空租，裝修，買賣等費用，投資20多萬，用了40年，賺了15萬！賺了一套公寓，而且根據最新的房產管理辦法，如果後續你的商業用房如果面臨拆遷，商業性質的房子補償是3倍，也就是你當初買那個房子的3倍！

說白了就是小投資，但是如果買正常的住房，別說賺了15萬，一套100平的房子在崑山一年就轉了！但反過來說壓力也不一樣，公寓月供一般也就一千多，100平的房子月供在7000以上，當然我都是按崑山的房價算的！

純手打，如果有幫助了，給個加分！謝謝！

金牌置業顧問小聶

蔣老師觀點：公寓不值得投資，建議謹慎入手。

公寓屬於住宅的一種類型，有很多不足之處，但是還有不少年輕人願意買公寓，那時因為他們沒有看到公寓這個產品的天然劣勢。公寓和住宅相比，有很多天然的不足之處。

為此，蔣老師給出大家五點理由：

1、公寓產權年限少，只有40年，而住宅有70年，所以公寓在轉賣的時候會考慮年限的問題，如果已剩年限過少，就很難出手。

2、公寓的水電費和物業費要比住宅高，公寓是商業的水電標準，比住宅要搞一個檔次，所以生活成本要高些。

3、公寓不適合家庭居住，因為公寓很多是塔式建築，一層有很多分割的小公寓，不僅有人住，還有人在工作，等真正人多的時候，上下班時會非常擁擠。

4、公寓二手交易稅費高，比住宅要高出不少費用，所以在出手的時候，不具有性價比，自己買了之後很多也被套牢。

5、公寓本身體量大，在二手交易市場上跟住宅比沒有優勢，所以只能出租，如果地段差的話，租金收益會受到影響。

公寓稍有的優勢就是不限購不限貸，對於沒有名額的人來說，還是可以選擇，選擇的標準就是地段，公寓這類投資品十分看中地段，只有好位置的公寓才能租出好價錢，也能賣出好價錢。

綜上所述：

公寓這種投資品不適合普通人來投資，而且風險較高！

蔣昊說經濟

我不建議大家貿然投資40年產權的公寓。

原因很簡單:

1、網絡購物時代，實體商業被強力衝擊之後商業地產的發展模式已經發生了改變。由四面開花向大集中、小分散的方向發展，如盒馬鮮生，幾千平米的店面集產品銷售、餐飲、外賣配送等功能於一體，這種多功能的集中會讓周圍的小商業失去競爭力！而一些小區周邊幾十平的小超市，由於便利性，也會吸引很多小區居民來消費！相比之下，商業公寓很難具備以上的功能，住，大多不如住宅舒適；辦公，又很難有中心寫字樓那樣的物業服務和更強的商業集聚性，在如今的市場中，有些"雞肋"。

2、持有成本高。往往交的是商用水電費，而且物業費也往往比住宅物業費要高，還有就是停車的問題，在大城市尤其凸顯，你買個商業公寓住，持有成本可能要明顯高於住宅，而居住舒適性往往又要低於住宅！

3、交易成本高。40年產權的公寓要賣掉，要交3%的契稅、5.5%的增值稅、1%的個人所得稅、1.2%的土地增值稅，還有印花稅，合計稅率近10.8%（各地可能略有差異），你想想，從你買了這套公寓到你賣掉它，也許實際增值還沒有要交的稅高，投資合算嗎？

所以，我認為除非商業環境特別好，否則在如今的市場當中不要貿然投資商業公寓！

明宇說房

在房產投資圈裡有個鄙視鏈，玩寫字樓的瞧不上玩住宅的，玩住宅的瞧不上玩商鋪的，最後大家聚在一起瞧不上玩公寓的。

為什麼明白人都知道公寓不值得投資呢？

01

公寓的土地性質

建造公寓的土地性質是商業用地，和住宅性質的土地相比，商業用地在繳納政府出讓金的時候，價格往往便宜一半左右。

以最近重慶的中央公園的兩塊土地為例，兩塊地本身幾乎沒有差別，圖1的商業用地最終成交價是4883元/㎡；而圖2的最終成交價是9970元/㎡。

之所以商業用地這麼便宜，是因為規定了商業用地只能用於開展商務、娛樂、旅遊等用途。比如我們見到的服裝店、街邊的飯店、遊樂場等全都屬於商業用地建設起來的建築。而各地政府對於將商業用途的房子用於居住是嚴厲打擊的。

很多地方政府如北京、深圳、福建、廈門都曾專門出臺政策嚴厲打擊將商業用地改建成住宅類公寓的行為。

就在本月，廈門發佈了最嚴禁寓令，其核心可以概括成以下幾點：

其他城市的各種文件、政策就不給大家一一列舉了，很多城市你都能查得到。簡單來說，就是明確的告訴你，商業土地你就建商業，再也不准你改頭換面修成公寓了。

02

公寓流動性被鎖死

按照目前的政策，公寓是所有房產裡面轉讓稅費最高的，有兩種徵稅方法進行徵收，分別是全額徵稅法和差額徵稅法。一般情況下，即使公寓漲價了，稅費也會佔據你收益的40%左右。

買家購買公寓時，5成首付，只能貸10年，且不能使用公積金的苛刻條件，也會嚇跑一大批潛在接盤俠。

除了交易成本高，公寓想要漲價也是千難萬難，給大家看一下重慶某知名公寓樓盤的二手房房價走勢。買了公寓，你的資產就真的變成不動產了。

03

公寓的附加值低

最近廣東佛山萬科有個大新聞，業主買了萬科的房子，辦理不動產權證的時候才發現，5800套住宅性質變公寓。既無法落戶、更無法上學，憤怒的業主直接堵在了售樓部。

大城市裡的房子之所以那麼貴，房子本身的建築材料並值不了多少錢，貴的是這所房子帶來的這座城市的戶口、教育資源、醫療配套。但是這些最值錢的部分，公寓統統不包括。

04

公寓的持有成本高

公寓無論是自住還是出租，都不具有優勢，水電氣費用都是民用價格的數倍。長期使用，將會是一大筆開支。且有很多公寓是不通氣的，居住十分不便。

總結

公寓不僅買入代價高、持有持本也十分昂貴，收益率低下、且流動性幾乎被鎖死。幾乎不具備任何投資價值。是收割智商稅的存在，完全不建議買入持有。

重慶看房小分隊

可以考慮投資，但是自己買房還是需要根據自己的實際情況來，最重要的公寓投資就是回報率！如果說回報率最低也要5%，才可以，不然30年回本，都看不到頭。

1、個人建議不要離自己的活動區域太遠。這樣便於管理

2、然後就是生活配套，生活便利了，比如：有超市嗎？買菜方便嗎？還有銀行等，這些租戶會考慮的問題。

3、教育配套：幼兒園，小學，初中，都是我們需要考慮的問題，有的陪讀的人也會租房子居住

4、小區：小區的開發商，物業管理，幾梯幾戶，也適當考慮。

5、適宜人群：公寓都是年輕人居多，如果周圍小區老人多就沒必要買這裡了。

6、醫院：這是現代生活必須要的，如果附近2、3公里有個比較好醫院也挺重要的。

上面這些不可能全部都有，只是作為買房參考！

房產評估分析師阿彬

公寓房作為剛需客來說，這是非常值得投資的，首先，第一，它的價格並不高，第二來送的話，公寓一般面積都比要小一點，比較適合去cute第三個，他的首付的話是要一半貸款，十年，然後一萬還是總價會便宜，住宅要低一些，而且第四個紅一般是在比較好的地段，然後有商業的配套，曉得出租來說也是能滿足她，第六個對於不說購不限貸，他來說他是一個非常好的一個選擇

老老實實買個好房

公寓房產不同於住宅，在一線城市全線限購之時，公寓雖然也限購但是距離住宅限購是晚兩年，因為公寓庫存很大，住宅限購後公寓就會有一波漲幅，購買公寓的只是少部分認識購買，一個是買不了住宅的人群，還有是投資人群。

公寓硬傷是很多的，第一是產權40年，40年的公寓在賣出後水費非常高，甚至可以達到20%以上，說以投資公寓收益率是大打折扣。

第二公寓隨著時間推移各方面就會老化，並且公寓是一層10多戶，人流多，老化更加嚴重，出手很難出手。

第三公寓是不可以通燃氣，只能用電力做飯，水電還都是商業水電。商業水電是比民用水電高出幾倍價格。

所以公寓是堅決不能投資的。

資本尋寶

可以投資，但是一定要選擇高端公寓，如深圳灣一號、東海國際等位置好、定位高端的公寓。一般的公寓除非價格特別有優勢（周邊房價6成左右），要選擇小面積的最好是通燃氣的。否則將來很難出手…

關鍵字: 缺陷 公寓 稅費