西安楼市板块解读②：曲江，能否重回高端时代？

说明：

【西安楼市板块解读】系列文章，是在当前防控疫情各售楼部暂停开放背景下，地产房剑（微信号：dcfj2013）为了让2020年打算买房、但最近又无法出门看房的朋友们，对于2020年西安各板块楼市推售情况有一个大致了解的情况下推出的。

每天一篇，解读一个区域。

1月27日，我们推出了此系列稿件的第一篇解读高新区板块2020年的楼市，详见《西安楼市板块解读①：高新区，西安房价最贵的区域》。

今天推出此系列稿件第二篇，解读曲江新区2020年的置业机会。

之所以要将曲江新区放到高新之后，是因为在高新区成为西安房价最高的区域之前，西安房价最高的板块是曲江新区。

与高新区依靠经济实力、产业优势在这几年一跃成为西安房价最贵的区域不同的是，作为西安曾经房价最高的区域曲江新区，依托于的则是人文环境、生态环境优势。

我们目前在谈论曲江新区的时候，会将曲江新区分为曲江一期、曲江二期。

曲江一期是沿着雁塔南路、曲江南湖周边进行发展的，是西安名副其实的富人区、豪宅区。

虽然说曲江新区从1996年就已经启动建设，但实际上曲江新区进入到实质性发展快车道是从2003年7月份西安曲江旅游度假区更名为曲江新区开始的。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等文化地标陆续建成。

而曲江一期迎来地产开发高潮则是在2006年之后，也就是说距今也只有13年左右的时间。

2006年开始，曲江一期的地产开发集中在两个板块，一个是大雁塔-雁塔南路沿线，代表性项目包括天地源曲江华府、龙湖曲江盛景、曲江6号等；一个是以曲江南湖为核心的南湖周边地产开发，其中以中海、金地、协和、华侨城的的项目为代表。

这两个个板块都是以低密产品为主。

经过将近10年的时间开发，2014年之后曲江一期可供开发的土地已经非常稀少，已经基本开发完毕。

这个时候开始，进入到了曲江二期时代。

曲江二期分为CCBD板块、QCIC板块。CCBD板块实际上就是以雁塔南路为核心的板块，QCIC板块实际上就是以雁翔路为核心的板块。

曲江二期各楼盘集中入市的2014年、2015年，正好赶上西安楼市最困难的两年，金辉、保利、天地源、中海、招商、万科、金地等几家地产商在南三环边打起了价格战，当年5000多元/㎡就可以在曲江二期南三环边买到房子，并且还可以首付分期。

与曲江一期以低密产品不同的是，曲江二期的项目普遍以高层产品为主，容积率比较高。

因此，关于曲江二期的规划，一直是充满争议的。很多人奔着曲江高端住区的名号买了房子之后，却发现曲江二期当年大部分在售楼盘都属于刚需，属于真正的刚需区域。

随后，在近两年曲江方面提出了“

因此，大家会发现2017年之后曲江二期入市的新项目阳光城plus、中海·曲江大城、金地·中心风华、天地源·大都会、雁栖玫瑰园等项目的产品，都是以改善产品为主。

到了2020年，曲江一期、曲江CCBD板块、曲江QCIC板块的置业机会如下：

曲江一期：曲江一期可供开发的土地已经寥寥无几，并不代表曲江一期没有在售项目了。一方面，大唐不夜城旁边的阳光城·檀府已经憋了好几年了，2020年该亮相了吧？这个项目到底会卖到多钱？另一方面，雁南五路上的朗诗·雁南栖，虽然项目只有2栋楼体量比较小，但73-124㎡的户型给了想入住曲江一期但预算有限的购房者置业曲江一期的机会。

曲江CCBD板块：根据官方给出的范围，曲江CCBD板块以西安绕城高速为界分为南北两区域，规划总面积约290公顷。

其中北区北起天坛路，南至绕城高速，西起长安南路，东至汇新路和翠华路，面积约92公顷；南区北起绕城高速，南至曲江新区边界，西起长安路，东至雁塔南路，面积约198公顷。

曲江CCBD板块的规划起点是非常高的，将聚集多栋超高层。而2020年这个板块的在售住宅项目，除了金辉·世界城外，最值得关注的就是华润置地·悦府。作为一个均价2万元/㎡以上的项目，每次推出房源都得摇号，动不动千人摇，足以看出这个项目受追捧程度。

在前段时间，华润已经毫无悬念的拿下了曲江会展中心地块，会展中心拆迁进入倒计时。按照规划，会展中心地块沿着长安南路这边主要建设超高层、商业等，而沿着汇新路一侧主要建设高端住宅。

曲江QCIC板块：QCIC的全称是文化产业聚集区。曲江QCIC板块，也就是雁翔路国家级文化产业聚集区。从名字就可以看出，这个区域是沿着雁翔路两侧发展的，主要发展的产业是文化创意产业，目前QCIC板块已经有万科的曲江创意谷、华商文化传媒中心等项目建成投入使用，雁翔广场、正荣彩虹谷、西北妇女儿童医院等配套也已经建成投入使用。

2020年，曲江QCIC板块主要在售项目包括中海·曲江大城、华润置地·曲江九里，这两个项目这两年卖的都非常好。另外，该区域还有雁栖·玫瑰园、融创·曲江印在售，都属于豪宅。奥园在曲江创意谷北侧的曲江奥园城市新天地，则推出的是公寓产品。除此之外，据传某豪宅开发商在该区域也已经有项目储备。

除了上述三大板块之外，在曲江CCBD、曲江QCIC之间，天地源·大都会、金地·中心风华二期、美好时光、三迪曲江枫丹、招商依云曲江2020年也可以关注。

总体而言，由于这两年曲江新区新增供应土地有限，所以大家能够看到的新盘会比较少，即使是寥寥无几的几个新盘亮相，也是之前的存量土地开发。未来几年，东三爻拆后土地进入供应阶段，CCBD板块会迎来土地集中供应，但可以肯定的是地很贵。

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