木沐_Y

總體來講，今年還算可以，房價也一直在下降，要是有富餘的錢可以入手。

北京羽豐地產

從宏觀環境來看，2018年樓市確實已經到了冬天，2019年，菜導估計會有少數城市和地域率先回暖，但整體性的復甦，估計要等到2020年甚至2021年。

我本人有不少年輕同事還沒買房，對於廣州的房價走勢和房地產政策頗為關注，同事阿偉就是其中一員。

最近一位朋友發現廣州一些銀行房貸利率似乎有所鬆動，一顆想買房的心在騷動。

對於房貸利率鬆動的事情，菜導早有耳聞。

比如廣州地區的匯豐銀行在11月15日已經宣佈下調房貸利率：廣州市首套房較基準上浮5%，二套房較基準上浮10%。

而在今年5月，匯豐銀行曾將廣州地區的首套房較基準上浮25%，到了7月份調到上浮15%，10月份又調到較基準上浮10%，11月則上浮5%。可以說從5月起，匯豐銀行在廣州地區房貸利率一路走低。

我諮詢過一位民生銀行的客戶經理，現在他們的房貸利率首套房和二套房都是較基準上浮10%-15%，而優質客戶可以申請上浮10%。

中國銀行則從10月起將首套房貸利率從上浮15%下調為上浮10%。目前廣州地區的四大行執行首套房貸利率上浮10%。

不只是廣州，其他城市的朋友也說他們那裡銀行的房貸利率也在下降。

在北京的一位朋友說，民生銀行現在已經將首套房貸利率由上浮20%下調至上浮15%。四大行和廣州這邊一樣，首套房貸利率上浮10%。

杭州也有朋友跟我說過，現在杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%。而在下調前，杭州大部分銀行首套房利率大多在15%-20%。

另外，根據我掌握的消息，深圳、佛山、南京、廈門、寧波等熱門城市也出現了不同程度的利率鬆動。

看來，部分城市房貸利率鬆動並不是空穴來風，也難怪很多想購買房的人會有些想法了。

一、房貸利率為何出現鬆動？

要理解銀行放貸利率為何鬆動，我們先從銀行為何上調利率說起。

房貸利率作為調控房地產市場的一種措施，早就已經被廣泛應用。

在房地產市場低迷，交易量下滑的時候，政府就會下調房貸利率來鼓勵人們買房，這時候人們就可能以九折甚至八折的房貸利率優惠買到房，這樣就能刺激更多人去買房。

而如果是房地產市場投機風氣濃，房價大漲出現泡沫時，政府就會上調房貸利率來提高炒房成本，抑制購房需求。

所以我們就會看到，前兩年房價暴漲後，全國各大城市的銀行的房貸利率都有不同程度的上浮。

據融360數據顯示，2018年10月，全國首套房貸款平均利率為5 .71%，而這已經是首套房貸利率連續22個月上漲。

首套房貸款利率連續上漲22個月，說明從全國範圍內來看，房貸利率的調控並沒有實質上的大範圍鬆動。

也就是說，媒體報道的房貸利率鬆動目前還只是局部性的行為。只有首套房貸款利率出現回調，終結前面22個月的上漲，那才說明轉折點可能來了。

綜合各方面情況，我個人覺得，近期銀行貸款利率鬆動主要和以下幾個原因有關：

1、銀行額度寬鬆

每個銀行的投放策略都不一樣，不少銀行在上半年受政策管控，投放金額較少，資金緊張，所以房貸利率不同程度上浮。

今年下半年投放額度高，資金充足，銀行就會下調房貸利率來吸引客戶。

2、房貸需求減少

經過了一年多的調控，目前不少城市的房地產市場處於高位調整當中，而前期房價上漲時，許多有能力、有資格買房的人都已經買了房，不再有貸款需求。

還沒買到房的人此時更多的是和阿偉那樣處於觀望狀態。這就會導致銀行房貸需求減少。

而銀行又不是做慈善的，也需要賺錢，所以為了招攬客戶，就會適當下調貸款利率，讓更多想買房的人進場。

換個說法，房貸利率的變動主要和錢的供需有關。錢在這裡充當商品的角色，供給充足了就便宜點，供不應求則貴一點。

二、房貸利率下降對潛在購房者意味著什麼？

上面已經提到房貸利率下調是一種鼓勵買房的措施，對房地產市場來說是利好。這次房貸利率政策鬆動是在鼓勵我們買房嗎？

首先，此輪銀行貸款利率下調是局部性的，並非全國範圍內。

其次，雖然個別銀行確實下調的首套房、二套房貸款利率，但相對基準利率還是上浮的。

這是什麼意思？這就說明現在的房貸利率總體水平還是在收緊，調控並未鬆綁。只有真正降到基準利率水平甚至打折的時候，才說明鼓勵買房的時代來了。

比如2014年7月份開始，房貸利率呈現下降趨勢，在“9.30”新政發佈後，全國房貸利率更是加速下行。

在房貸政策寬鬆的情況下，深圳率先吹起了暴漲的號角，其他熱門城市隨後也跟漲。

最後，房貸利率下調對於還沒買房的人來說無疑是個利好，相比之前在高房貸利率情況下買房的人來說成本還是低了不少。

給大家算了一筆賬：如果貸款100萬元，30年等額本息，按照現在多數銀行下調5%—10%的幅度來看，每月月供大約可以少還150—300元，總利息可以少還54000—108000元。

但也要注意的是，不少房地產開發商和中介會利用這個噱頭來催促客戶成交，購房者就有可能糊里糊塗買到可能並不那麼滿意的房子。

實際上，當萬科都喊出“活下去”的時候，就意味著房地產已經迴歸到買方市場，大家完全不用被語不驚人死不休的中介們慫恿。

三、明年該不該買房？

距離2019年還剩一個月不到的時間，面對蠢蠢欲動的房貸利率和日漸趨冷的房地產市場，阿偉騷動的心最終還是靜了下來，他打算繼續觀望，等明年再看情況。

明年該不該買房？這是很多和阿偉一樣的剛需族面臨的重大抉擇。

首先，從宏觀環境來看，2018年樓市確實已經到了冬天，2019年，估計會有少數城市和地域率先回暖，但整體性的復甦，估計要等到2020年甚至2021年。

不過，從各方面的實際情況來看，即便是“復甦”，也基本不再可能出現14年那一波翻倍的行情了，如果還是抱著抄底樓市大賺一波的心態的話，建議還是悠著點。

在《房子開始吃人了？三個方面，教你看懂樓市走向！》一文裡說過，要想準確判斷樓市的走向，記住三句話：短期看金融、中期看土地、長期看人口。

那麼，如果以三年左右的短週期來看，建議大家主要關注以下這幾個點：

1、房貸利率變化

在今年11月，不少銀行已經下調首套房、二套房貸款利率，大家需要繼續關注接下來房貸利率的走向。如果出現連續下調，則說明買房的好時機會出現。

2、二手房成交量變化

二手房成交量往往能更早地反映市場冷暖，如果二手房成交量繼續下滑，則說明市場還在降溫，也是淘房子的好時機。

不過不同城市情況不一樣，這個指標在一二線城市會更加靈敏，三四線城市還是主要得看新房的相關數據。

3、政策變化

金融政策的變化能夠決定短期房價走勢，比如央行宣佈加息，則對房地產市場不利，房價可能會繼續下行，可以再等等看。

如果央行宣佈降準降息的話，則說明是一種救市行為，此時差不多就可以下手了。

如果放鬆限購限貸，則說明也是入手的時機。不過我們都知道現在上層堅持“房住不炒”的基本定位不動搖，所以一線和新一線城市短期內不太可能放開限購限貸。

最後，給年輕的朋友們一個小建議，如果你有打算在這一兩年內買房，你現在就可以開始關注房價走勢和房地產政策的變化了。

雖然我之前也吐槽了地產中介們的過度營銷。但從另一方面來說，中介是最為敏銳的市場信息傳達者，尤其這個中介還比較靠譜的話。

所以，有空的時候，可以多加幾個中介的微信，多看幾套心儀的房源，看多了聊多了，心裡自然也就有數了，知道什麼樣的房子適合你，什麼樣的房子是好房子。

假如遇到了筍盤（比如賣家著急用錢，以低於市場價急轉賣的房子），說不定還可以用低價買到好房子。

生活不易，買房不易，也祝願每一位勤勉努力的頭條朋友們，都能買到適合自己的好房子！

罪魁禍首

10.8號，房貸新利率計算方式將實施，和現利率有最主要區別是“錨點”發生了變化。

利率計算方法改變:：

現階段，以基準利率為錨點，在此基礎上 上浮或下調係數。

10.8號以後，以每月的LPR為錨點，首套不得低於LPR，二套最低加60基點。

基準利率，是由央行發佈的，目前基準利率是2015年年底調整的，5年以上貸款利率為4.9%。

LPR，由央行指定的18家商業銀行報價，去掉最高和最低值，平均得出最終LPR，每月20號公佈最新值；由於每次報價間隔時間短，商業銀行報價更能體現當前的市場經濟形勢。

9月20號公佈了最新LPR，1年期為4.20%，5年期為4.85%。

國家調整利率錨點由基準利率改成LPR，其主要目的並不是降利率或升利率，而是讓利率調整更加靈活，更加符合市場行情變化。

在此之前，央行副行長劉國強對此進行了解讀，他說，

正如他所說，近期有部分城市已經公佈了新的房貸利率加點，也印證了此說法，比如北京：

首套要求最低加55基點，最終為4.85%+0.55%=5.40%，比之前基準利率上浮10%，增加了0.01%，幾乎沒變化。

二套至少加105基點，最終為4.85%+1.05%=5.90%，比之前基準利率上浮20%，增加了0.02%，幾乎沒變化

所以，無論是從高層的表態還是城市公佈的加點方案來看，仍是以穩定為主，這也再次說明利率改革的目的並不是降利率或升利率，而是要與市場接軌。

至於現在買房合適嗎？這就要看你當地城市的情況了，先看個圖：

這是全國二手房8月份二手住宅同比漲幅情況，從中可以看到，現在的市場已經不是想像中的市場了，北京、上海、廣州三個一線城市位列漲幅後10位，而呼和浩特、大理、西寧名列三甲。

全國各地市場分化嚴重，再不能以常理度之，一線城市也不是永漲不跌，三四線城市也不是沒有異軍突起的機會。

做為購房者，此時要充分考量自身需求，如果是剛需自住，則不必過於在意價格變化，只需要保證未來有穩定的還款能力即可，先解決自身剛需為主。

如果是投資，還是儘量遠離三四線城市，雖然很多三四線城市確實在漲價，但長期看來，房價的最終決定力量還是在供需，一二線城市雖然價格不再瘋漲，甚至回落，但這是政策壓抑的結果，一旦政策放開，會釋放大量需求，價格上漲也是必然。

同時，一二線城市的產業更加完備，具備吸引大量人口的底層基礎，會持續製造大量的居住需求，作為城市裡的房子，保值和增值能力更佳。

綜上

利率計算方式的改變短期內並不是給樓市帶來大的變化，這與國家房住不炒的目標是相同的，如果現在想買房的話，不必過於擔心利率的問題，反而應該把注意力放在如何選好城市，如何選好地段上面，未來中國的市場還是在一二線城市。

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小崔聊房

從10號8號的改革，利率將會進行改革，房貸利率不再按照基準利率，而是按照新的LPR變動。

10月8號後新制訂的LPR以參考9月20號公佈的LPR來計算，首套房5年期以上的LPR為4.85%，二套房5年期的LPR為5.45%，而且首套最低不能低於這個LPR利率，二套不能低於LPR利率再加60個基點。

那麼10月8號後買會比較划算？

並沒有，利率其實是差不多的。不過未來利率會根據不同的城市來決定，每個城市的銀行都有自己的決定權。

那麼對於那些原來在基準利率上能夠打折的城市居民來說，會比較吃虧一點，比如上海利率可能會有所上浮。

不過這次改革，最好的是，利率可以和銀行進行約定，每年進行一次調整，可以根據加息或者降息進行調整。

而之前的房貸不行，每年加息降息的話，會在隔年的1月1號生效。

總而言之，從改革後。剛需的話，不管何時買房都沒問題，利率每年可以調整一次。

探房杜咔咔

如果是剛需買房 越快越好。 那是建議你不要買房的。你叫他籤一下這個協議書。你看他敢不敢？

粵港澳灣區置業黎經理

剛上的車，房產公司都說10月份後的利率較以前上浮得更多，特別二套房，然後像上海這些城市過去利率是打折的，現在是不會有這樣的好政策了。

不過房價事波動的，儘管短期調控房價，穩定市場，未來當經濟變好了後，房地產依舊欣欣向榮，這對國家來說是經濟手段

愛睡覺的小豬喬治

雖然國家近幾年提出住房不炒，可是隨著環保形勢越來越嚴峻，各種建材成本的價格也是水漲船高，加上人力成本也在漲，房價下落的概率不會太大。剛需用戶可以買，如是買來炒房那肯定是不明智的。

S一條大河波浪寬X

最近，我國個人商品房購房貸款利率確實要實行新的利率政策LPR。但是，新的購房貸款利率的調整和買房的最佳時機並不是高度相關。直白點說，新的購房利率政策雖然有變化，但是實際執行的購房貸款利率不會上漲很多或下跌很多，會維持目前的利率水平，上下略為浮動。所以，你的問題應該分兩個方面來分析。

購房貸款利率新的政策有哪些變化？

第一，公積金貸款不做調整，已經還款的商品房購房貸款利率也不做調整，仍然按原來的購房貸款利率政策執行。公積金貸款的利率執行中國人民銀行2015年公佈的基準利率，五年以下利率為2.75%，五年以上利率為3.25%。已經還款或者簽訂購房貸款合同審批通過的，都仍然按舊合同執行購房貸款利率，也就是仍按銀行基準利率，或上浮或打折。

第二，新的商品房購房貸款利率“錨點”更換，由原來的銀行基準利率變為市場報價的LPR，在LPR基礎上各地銀行根據自身情況加點形成實際的購房貸款利率。雖然“錨點”更換，但是LPR報價在未來很長的時間還是會參考銀行的基準利率，目前銀行基準利率為4.9%。新政的商品房購房貸款利率最低利率，首套房為LPR+銀行加點，二套房為LPR+60點+銀行加點。銀行加點是自主行為，但是也會充分考慮其他競爭銀行的情況，不會隨意高加點。這種由市場報價LPR和銀行加點形成的購房貸款利率政策，也提現了國家對房地產行業“因城施政”的政策，對房地產的穩定發展更精準。通過購房貸款利率的高低加點來調節不正常的房價。

個人商品房貸款利率調整，現在還適合買房嗎？

首先，如果是剛需的首套購房者，什麼時候買都是適合的。最近經常聽到一句話，要相信一切都是最好的安排。剛需購房者的購房目的是居住，有購買能力且需要，就不要過分考慮未來房價的走勢。無論未來房價是漲是跌，對剛需居住來講，沒有很大影響。剛需購房者，應該主要考慮購房成本、居住環境和生活交通便利性。

綜上所述，購房貸款利率的變化對剛需的首套購房者，影響不大，對於投資或改善型需求購房者會增加購買成本。

有具體問題，關注我後，下方留言，盡力幫助大家解答。我願意幫助大家在購房過程中少走彎路。

世家

利率新政是在10月8日正式實施的，這一天也就是今天，從今天開始房貸的利率參考基準是LPR（貸款市場利率報價，也叫做貸款基準利率），這個利率新政改變的是利率從形成機制，而並非是降低利率或者是提高利率為目的的。

1、10月8日前的房貸利率形成機制是什麼？

10月8日前的房貸利率形成機制是在央行基準利率基礎之上進行上下浮動，具體為：房貸利率=基準利率*（1±浮動比例），比如當前上海的首套房房貸平均利率是4.84%，這個就相當於是在基準利率基礎上下浮了1.2%，這是全國首套房房貸利率最低的城市了。

而當前蘇州的首套房房貸平均利率是6.03%，這個就相當於是在基準利率基礎之上上浮了23%，這是全國首套房房貸利率最高的城市了。

以上大致就是當前房貸利率的形成機制，是把央行的基準利率作為參考基準的，在此基礎上進行上下的浮動，最終得到房貸利率，一般浮動的比例是5%的倍數。

2、10月8日開始的房貸利率形成機制是什麼？

新的房貸利率形成機制是把LPR作為房貸利率的參考基準，具體是：房貸利率=LPR+加點數值；其中的LPR是由18家商業銀行共同決定的，每個月更新一次，而加點數值是商業銀行和客戶自行約定的，在新舊利率政策過度階段還是會受到央行的指導。

具體表現為，比如蘇州當前的房貸利率還是6.03%，那麼這個利率是怎麼形成的？6.03%=LPR（4.85%）+1.18%，其中LPR是4.85%，而加點數值就是1.18%。所以這個就是新的利率的形成機制，儘管結果一樣，但是過程是不同的。

央行在公告中也明確說了，會平穩過度新舊機制的替換過程，這個意思就是在短期內實施新的利率機制了，最終的房貸利率也不會有什麼變化的。所以從利率的絕對值來講，前後買房並沒有什麼變化。

第二個需要考慮的問題就是，新的房貸利率形成了是否會影響房價的漲跌？其實也沒什麼關係，房價漲跌短期內還是看調控政策的鬆緊，而房貸利率的絕對值不變的情況下，這個單一的因素是不會對房價有影響的，除非是在其他政策方面有變化，但是這個也和利率機制的實施沒有關係。

如果你的城市房價已經在過去3年中漲了一波了，那麼現在的房價應該是衝高回落的過程，那麼你不必太著急，這種平穩的狀態未來幾年都會持續。

壹號股權

關於買房，我想說的是，如果你是剛需，有錢了就買吧。如果你想投資，我勸你還是打消這個念頭。

現在中國經濟不景氣，靠房地產發展經濟的時期已經過去，國家現在也在調控房地產行業，不會讓炒房者再有可趁之機。如果你是剛需，而且已經從前幾年觀望到現在，請問你後悔了嗎？很多地方的房子都只有居住功能，並不具有保值功能（除少數大城市），所以你買房為了居住有何不可，何必擔心房子漲跌呢？

可以明確的告訴你，08年美國會因為房地產泡沫造成經濟危機，但是中國不一定會。為什麼呢？中國的房地產雖然也有泡沫，但是人口基數在這裡，你不住還有別人要住中國房子是供不應求的，不存在什麼泡沫造成房價如白菜價，除非白菜漲到房子的價格。

要是真的房子不值錢了，那麼經濟就會一直走衰，到那個時候，你擔心的應該不會是房子的保值問題了，而是生存問題。

關鍵字: 入手 銀行 買房