木沐_Y

总体来讲，今年还算可以，房价也一直在下降，要是有富余的钱可以入手。

北京羽丰地产

从宏观环境来看，2018年楼市确实已经到了冬天，2019年，菜导估计会有少数城市和地域率先回暖，但整体性的复苏，估计要等到2020年甚至2021年。

我本人有不少年轻同事还没买房，对于广州的房价走势和房地产政策颇为关注，同事阿伟就是其中一员。

最近一位朋友发现广州一些银行房贷利率似乎有所松动，一颗想买房的心在骚动。

对于房贷利率松动的事情，菜导早有耳闻。

比如广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率：广州市首套房较基准上浮5%，二套房较基准上浮10%。

而在今年5月，汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%，到了7月份调到上浮15%，10月份又调到较基准上浮10%，11月则上浮5%。可以说从5月起，汇丰银行在广州地区房贷利率一路走低。

我咨询过一位民生银行的客户经理，现在他们的房贷利率首套房和二套房都是较基准上浮10%-15%，而优质客户可以申请上浮10%。

中国银行则从10月起将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%。目前广州地区的四大行执行首套房贷利率上浮10%。

不只是广州，其他城市的朋友也说他们那里银行的房贷利率也在下降。

在北京的一位朋友说，民生银行现在已经将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。四大行和广州这边一样，首套房贷利率上浮10%。

杭州也有朋友跟我说过，现在杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%。而在下调前，杭州大部分银行首套房利率大多在15%-20%。

另外，根据我掌握的消息，深圳、佛山、南京、厦门、宁波等热门城市也出现了不同程度的利率松动。

看来，部分城市房贷利率松动并不是空穴来风，也难怪很多想购买房的人会有些想法了。

一、房贷利率为何出现松动？

要理解银行放贷利率为何松动，我们先从银行为何上调利率说起。

房贷利率作为调控房地产市场的一种措施，早就已经被广泛应用。

在房地产市场低迷，交易量下滑的时候，政府就会下调房贷利率来鼓励人们买房，这时候人们就可能以九折甚至八折的房贷利率优惠买到房，这样就能刺激更多人去买房。

而如果是房地产市场投机风气浓，房价大涨出现泡沫时，政府就会上调房贷利率来提高炒房成本，抑制购房需求。

所以我们就会看到，前两年房价暴涨后，全国各大城市的银行的房贷利率都有不同程度的上浮。

据融360数据显示，2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5 .71%，而这已经是首套房贷利率连续22个月上涨。

首套房贷款利率连续上涨22个月，说明从全国范围内来看，房贷利率的调控并没有实质上的大范围松动。

也就是说，媒体报道的房贷利率松动目前还只是局部性的行为。只有首套房贷款利率出现回调，终结前面22个月的上涨，那才说明转折点可能来了。

综合各方面情况，我个人觉得，近期银行贷款利率松动主要和以下几个原因有关：

1、银行额度宽松

每个银行的投放策略都不一样，不少银行在上半年受政策管控，投放金额较少，资金紧张，所以房贷利率不同程度上浮。

今年下半年投放额度高，资金充足，银行就会下调房贷利率来吸引客户。

2、房贷需求减少

经过了一年多的调控，目前不少城市的房地产市场处于高位调整当中，而前期房价上涨时，许多有能力、有资格买房的人都已经买了房，不再有贷款需求。

还没买到房的人此时更多的是和阿伟那样处于观望状态。这就会导致银行房贷需求减少。

而银行又不是做慈善的，也需要赚钱，所以为了招揽客户，就会适当下调贷款利率，让更多想买房的人进场。

换个说法，房贷利率的变动主要和钱的供需有关。钱在这里充当商品的角色，供给充足了就便宜点，供不应求则贵一点。

二、房贷利率下降对潜在购房者意味着什么？

上面已经提到房贷利率下调是一种鼓励买房的措施，对房地产市场来说是利好。这次房贷利率政策松动是在鼓励我们买房吗？

首先，此轮银行贷款利率下调是局部性的，并非全国范围内。

其次，虽然个别银行确实下调的首套房、二套房贷款利率，但相对基准利率还是上浮的。

这是什么意思？这就说明现在的房贷利率总体水平还是在收紧，调控并未松绑。只有真正降到基准利率水平甚至打折的时候，才说明鼓励买房的时代来了。

比如2014年7月份开始，房贷利率呈现下降趋势，在“9.30”新政发布后，全国房贷利率更是加速下行。

在房贷政策宽松的情况下，深圳率先吹起了暴涨的号角，其他热门城市随后也跟涨。

最后，房贷利率下调对于还没买房的人来说无疑是个利好，相比之前在高房贷利率情况下买房的人来说成本还是低了不少。

给大家算了一笔账：如果贷款100万元，30年等额本息，按照现在多数银行下调5%—10%的幅度来看，每月月供大约可以少还150—300元，总利息可以少还54000—108000元。

但也要注意的是，不少房地产开发商和中介会利用这个噱头来催促客户成交，购房者就有可能糊里糊涂买到可能并不那么满意的房子。

实际上，当万科都喊出“活下去”的时候，就意味着房地产已经回归到买方市场，大家完全不用被语不惊人死不休的中介们怂恿。

三、明年该不该买房？

距离2019年还剩一个月不到的时间，面对蠢蠢欲动的房贷利率和日渐趋冷的房地产市场，阿伟骚动的心最终还是静了下来，他打算继续观望，等明年再看情况。

明年该不该买房？这是很多和阿伟一样的刚需族面临的重大抉择。

首先，从宏观环境来看，2018年楼市确实已经到了冬天，2019年，估计会有少数城市和地域率先回暖，但整体性的复苏，估计要等到2020年甚至2021年。

不过，从各方面的实际情况来看，即便是“复苏”，也基本不再可能出现14年那一波翻倍的行情了，如果还是抱着抄底楼市大赚一波的心态的话，建议还是悠着点。

在《房子开始吃人了？三个方面，教你看懂楼市走向！》一文里说过，要想准确判断楼市的走向，记住三句话：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

那么，如果以三年左右的短周期来看，建议大家主要关注以下这几个点：

1、房贷利率变化

在今年11月，不少银行已经下调首套房、二套房贷款利率，大家需要继续关注接下来房贷利率的走向。如果出现连续下调，则说明买房的好时机会出现。

2、二手房成交量变化

二手房成交量往往能更早地反映市场冷暖，如果二手房成交量继续下滑，则说明市场还在降温，也是淘房子的好时机。

不过不同城市情况不一样，这个指标在一二线城市会更加灵敏，三四线城市还是主要得看新房的相关数据。

3、政策变化

金融政策的变化能够决定短期房价走势，比如央行宣布加息，则对房地产市场不利，房价可能会继续下行，可以再等等看。

如果央行宣布降准降息的话，则说明是一种救市行为，此时差不多就可以下手了。

如果放松限购限贷，则说明也是入手的时机。不过我们都知道现在上层坚持“房住不炒”的基本定位不动摇，所以一线和新一线城市短期内不太可能放开限购限贷。

最后，给年轻的朋友们一个小建议，如果你有打算在这一两年内买房，你现在就可以开始关注房价走势和房地产政策的变化了。

虽然我之前也吐槽了地产中介们的过度营销。但从另一方面来说，中介是最为敏锐的市场信息传达者，尤其这个中介还比较靠谱的话。

所以，有空的时候，可以多加几个中介的微信，多看几套心仪的房源，看多了聊多了，心里自然也就有数了，知道什么样的房子适合你，什么样的房子是好房子。

假如遇到了笋盘（比如卖家着急用钱，以低于市场价急转卖的房子），说不定还可以用低价买到好房子。

生活不易，买房不易，也祝愿每一位勤勉努力的头条朋友们，都能买到适合自己的好房子！

罪魁祸首

10.8号，房贷新利率计算方式将实施，和现利率有最主要区别是“锚点”发生了变化。

利率计算方法改变:：

现阶段，以基准利率为锚点，在此基础上 上浮或下调系数。

10.8号以后，以每月的LPR为锚点，首套不得低于LPR，二套最低加60基点。

基准利率，是由央行发布的，目前基准利率是2015年年底调整的，5年以上贷款利率为4.9%。

LPR，由央行指定的18家商业银行报价，去掉最高和最低值，平均得出最终LPR，每月20号公布最新值；由于每次报价间隔时间短，商业银行报价更能体现当前的市场经济形势。

9月20号公布了最新LPR，1年期为4.20%，5年期为4.85%。

国家调整利率锚点由基准利率改成LPR，其主要目的并不是降利率或升利率，而是让利率调整更加灵活，更加符合市场行情变化。

在此之前，央行副行长刘国强对此进行了解读，他说，

正如他所说，近期有部分城市已经公布了新的房贷利率加点，也印证了此说法，比如北京：

首套要求最低加55基点，最终为4.85%+0.55%=5.40%，比之前基准利率上浮10%，增加了0.01%，几乎没变化。

二套至少加105基点，最终为4.85%+1.05%=5.90%，比之前基准利率上浮20%，增加了0.02%，几乎没变化

所以，无论是从高层的表态还是城市公布的加点方案来看，仍是以稳定为主，这也再次说明利率改革的目的并不是降利率或升利率，而是要与市场接轨。

至于现在买房合适吗？这就要看你当地城市的情况了，先看个图：

这是全国二手房8月份二手住宅同比涨幅情况，从中可以看到，现在的市场已经不是想像中的市场了，北京、上海、广州三个一线城市位列涨幅后10位，而呼和浩特、大理、西宁名列三甲。

全国各地市场分化严重，再不能以常理度之，一线城市也不是永涨不跌，三四线城市也不是没有异军突起的机会。

做为购房者，此时要充分考量自身需求，如果是刚需自住，则不必过于在意价格变化，只需要保证未来有稳定的还款能力即可，先解决自身刚需为主。

如果是投资，还是尽量远离三四线城市，虽然很多三四线城市确实在涨价，但长期看来，房价的最终决定力量还是在供需，一二线城市虽然价格不再疯涨，甚至回落，但这是政策压抑的结果，一旦政策放开，会释放大量需求，价格上涨也是必然。

同时，一二线城市的产业更加完备，具备吸引大量人口的底层基础，会持续制造大量的居住需求，作为城市里的房子，保值和增值能力更佳。

综上

利率计算方式的改变短期内并不是给楼市带来大的变化，这与国家房住不炒的目标是相同的，如果现在想买房的话，不必过于担心利率的问题，反而应该把注意力放在如何选好城市，如何选好地段上面，未来中国的市场还是在一二线城市。

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小崔聊房

从10号8号的改革，利率将会进行改革，房贷利率不再按照基准利率，而是按照新的LPR变动。

10月8号后新制订的LPR以参考9月20号公布的LPR来计算，首套房5年期以上的LPR为4.85%，二套房5年期的LPR为5.45%，而且首套最低不能低于这个LPR利率，二套不能低于LPR利率再加60个基点。

那么10月8号后买会比较划算？

并没有，利率其实是差不多的。不过未来利率会根据不同的城市来决定，每个城市的银行都有自己的决定权。

那么对于那些原来在基准利率上能够打折的城市居民来说，会比较吃亏一点，比如上海利率可能会有所上浮。

不过这次改革，最好的是，利率可以和银行进行约定，每年进行一次调整，可以根据加息或者降息进行调整。

而之前的房贷不行，每年加息降息的话，会在隔年的1月1号生效。

总而言之，从改革后。刚需的话，不管何时买房都没问题，利率每年可以调整一次。

探房杜咔咔

如果是刚需买房 越快越好。 那是建议你不要买房的。你叫他签一下这个协议书。你看他敢不敢？

粤港澳湾区置业黎经理

刚上的车，房产公司都说10月份后的利率较以前上浮得更多，特别二套房，然后像上海这些城市过去利率是打折的，现在是不会有这样的好政策了。

不过房价事波动的，尽管短期调控房价，稳定市场，未来当经济变好了后，房地产依旧欣欣向荣，这对国家来说是经济手段

爱睡觉的小猪乔治

虽然国家近几年提出住房不炒，可是随着环保形势越来越严峻，各种建材成本的价格也是水涨船高，加上人力成本也在涨，房价下落的概率不会太大。刚需用户可以买，如是买来炒房那肯定是不明智的。

S一条大河波浪宽X

最近，我国个人商品房购房贷款利率确实要实行新的利率政策LPR。但是，新的购房贷款利率的调整和买房的最佳时机并不是高度相关。直白点说，新的购房利率政策虽然有变化，但是实际执行的购房贷款利率不会上涨很多或下跌很多，会维持目前的利率水平，上下略为浮动。所以，你的问题应该分两个方面来分析。

购房贷款利率新的政策有哪些变化？

第一，公积金贷款不做调整，已经还款的商品房购房贷款利率也不做调整，仍然按原来的购房贷款利率政策执行。公积金贷款的利率执行中国人民银行2015年公布的基准利率，五年以下利率为2.75%，五年以上利率为3.25%。已经还款或者签订购房贷款合同审批通过的，都仍然按旧合同执行购房贷款利率，也就是仍按银行基准利率，或上浮或打折。

第二，新的商品房购房贷款利率“锚点”更换，由原来的银行基准利率变为市场报价的LPR，在LPR基础上各地银行根据自身情况加点形成实际的购房贷款利率。虽然“锚点”更换，但是LPR报价在未来很长的时间还是会参考银行的基准利率，目前银行基准利率为4.9%。新政的商品房购房贷款利率最低利率，首套房为LPR+银行加点，二套房为LPR+60点+银行加点。银行加点是自主行为，但是也会充分考虑其他竞争银行的情况，不会随意高加点。这种由市场报价LPR和银行加点形成的购房贷款利率政策，也提现了国家对房地产行业“因城施政”的政策，对房地产的稳定发展更精准。通过购房贷款利率的高低加点来调节不正常的房价。

个人商品房贷款利率调整，现在还适合买房吗？

首先，如果是刚需的首套购房者，什么时候买都是适合的。最近经常听到一句话，要相信一切都是最好的安排。刚需购房者的购房目的是居住，有购买能力且需要，就不要过分考虑未来房价的走势。无论未来房价是涨是跌，对刚需居住来讲，没有很大影响。刚需购房者，应该主要考虑购房成本、居住环境和生活交通便利性。

综上所述，购房贷款利率的变化对刚需的首套购房者，影响不大，对于投资或改善型需求购房者会增加购买成本。

有具体问题，关注我后，下方留言，尽力帮助大家解答。我愿意帮助大家在购房过程中少走弯路。

世家

利率新政是在10月8日正式实施的，这一天也就是今天，从今天开始房贷的利率参考基准是LPR（贷款市场利率报价，也叫做贷款基准利率），这个利率新政改变的是利率从形成机制，而并非是降低利率或者是提高利率为目的的。

1、10月8日前的房贷利率形成机制是什么？

10月8日前的房贷利率形成机制是在央行基准利率基础之上进行上下浮动，具体为：房贷利率=基准利率*（1±浮动比例），比如当前上海的首套房房贷平均利率是4.84%，这个就相当于是在基准利率基础上下浮了1.2%，这是全国首套房房贷利率最低的城市了。

而当前苏州的首套房房贷平均利率是6.03%，这个就相当于是在基准利率基础之上上浮了23%，这是全国首套房房贷利率最高的城市了。

以上大致就是当前房贷利率的形成机制，是把央行的基准利率作为参考基准的，在此基础上进行上下的浮动，最终得到房贷利率，一般浮动的比例是5%的倍数。

2、10月8日开始的房贷利率形成机制是什么？

新的房贷利率形成机制是把LPR作为房贷利率的参考基准，具体是：房贷利率=LPR+加点数值；其中的LPR是由18家商业银行共同决定的，每个月更新一次，而加点数值是商业银行和客户自行约定的，在新旧利率政策过度阶段还是会受到央行的指导。

具体表现为，比如苏州当前的房贷利率还是6.03%，那么这个利率是怎么形成的？6.03%=LPR（4.85%）+1.18%，其中LPR是4.85%，而加点数值就是1.18%。所以这个就是新的利率的形成机制，尽管结果一样，但是过程是不同的。

央行在公告中也明确说了，会平稳过度新旧机制的替换过程，这个意思就是在短期内实施新的利率机制了，最终的房贷利率也不会有什么变化的。所以从利率的绝对值来讲，前后买房并没有什么变化。

第二个需要考虑的问题就是，新的房贷利率形成了是否会影响房价的涨跌？其实也没什么关系，房价涨跌短期内还是看调控政策的松紧，而房贷利率的绝对值不变的情况下，这个单一的因素是不会对房价有影响的，除非是在其他政策方面有变化，但是这个也和利率机制的实施没有关系。

如果你的城市房价已经在过去3年中涨了一波了，那么现在的房价应该是冲高回落的过程，那么你不必太着急，这种平稳的状态未来几年都会持续。

壹号股权

关于买房，我想说的是，如果你是刚需，有钱了就买吧。如果你想投资，我劝你还是打消这个念头。

现在中国经济不景气，靠房地产发展经济的时期已经过去，国家现在也在调控房地产行业，不会让炒房者再有可趁之机。如果你是刚需，而且已经从前几年观望到现在，请问你后悔了吗？很多地方的房子都只有居住功能，并不具有保值功能（除少数大城市），所以你买房为了居住有何不可，何必担心房子涨跌呢？

可以明确的告诉你，08年美国会因为房地产泡沫造成经济危机，但是中国不一定会。为什么呢？中国的房地产虽然也有泡沫，但是人口基数在这里，你不住还有别人要住中国房子是供不应求的，不存在什么泡沫造成房价如白菜价，除非白菜涨到房子的价格。

要是真的房子不值钱了，那么经济就会一直走衰，到那个时候，你担心的应该不会是房子的保值问题了，而是生存问题。

關鍵字: 入手 银行 买房