韓延雷
由於現在社會上很多合同糾紛、經濟糾紛和借貸糾紛，不少被執行人的房屋會被法院強制執行拍賣，所以只要你打開好多網絡拍賣平臺，無論是阿里拍賣，京東拍賣，都會出現很多“司法拍賣”的房子，這些房子價格比市場價低很多，都是被法院查封和執行拍賣的，而購買這類法拍房的人也不少，很多人抱著“撿漏”的心態去購買法拍房，但是要知道“法拍房”水很深，那麼購買法拍房需要注意哪些問題呢？
首先第一個最容易踩雷的就是清場問題，多數法拍房都是法院強制執行的，而被執行人由於種種原因都不會非常配合法院的執行，所以就出現了很多房主霸佔原房屋，不肯清場、不肯搬離，賴著不走，屋裡弄幾個老人，各種手段去霸佔房屋，使得購房者即使成功購買了法拍房，也辦理好相關的過戶手續，但原房主就是不肯搬離，導致買家收不了房，造成經濟損失。
所以在購買法拍房的時候，第一個要了解清楚就是房子屋內的情況，是否有人居住，是否有人霸佔。一般可以直接找上門去勘察，觀察和留意房屋裡是否有人，有沒有生活的痕跡，如果有人居住，就要考慮清楚自己有沒有能力去應付清場的問題。這是一個非常重要的問題，經常有不少的買家在購買法拍房前沒有去視察房屋的情況，等拍下來了才知道里面有人不肯搬走，或者住著租客，租客拿著一份長達20年的租約，這就夠買家頭痛了。至於如何清場，可以參考我的置頂文章。
其次，要考慮房屋稅費問題。因為房屋是被法院強制執行，原房主是不會配合你辦理房產過戶，給你承擔稅費的，所以一般來說買法拍房的買賣雙方稅費都得由買家去承擔。如果房屋還拖欠著物業費，水電費，煤氣費，停車費等，都是需要買家去支付，完成清楚才能收房，這些購房成本都要考慮清楚。
要警惕以下幾種情況：原房子是公司持有，還有個人持有，是否來自於“繼承、贈送”？如果法拍房的原持有人是公司名下，在交易過戶的時候就要注意增值稅的問題，最近有個新聞，有一個買家在網上購買了一套法拍房，誰料到原房主是公司名下，當時購買價格不足5萬，這麼多年過去了，增值不知多少倍，結果房子總價300多萬，光支付增值稅就要240萬了，這種情況要注意。另外，如果房子是原房東通過繼承或贈送得來的，其房屋再次交易也是要付高達20%的偶然所得稅。而避免這種情況的辦法就是——查冊，看清楚房子的產權情況。
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限購問題，有的地方出臺了房產限購政策，而法拍房也屬於房產限購的政策內，因此購房者必須要向法院出具名下房產情況表，符合條件的才能購買，如果條件不符，也是無法購買這類法拍房的。
最後就是房款的交付問題，一些地方法院是要求買家在成交拍賣後，要在指定的時間內付清全部房款，如果付不來，就要承擔違約責任了。幸好的是近年來法院估計法拍房的交易，都紛紛降低了要求，法拍房也是可以通過銀行機構進行貸款了，這樣就使得法拍房更多人購買，利於房產變現，利於清償債務人債務，也利於法院結案。
以上就是購買法拍房時需要注意的問題，希望能夠幫到你。
