scpanda

成都市場上現在出現一百平米得大戶型最主要得原因是成都出臺得一系列限購、限貸、限售、限售政策。

先講講限購，購房資格分三個圈層，一圈層：高新南區，天府新區，二圈層：金牛區、青羊區、武候區、錦江區，成華區，郫都區，溫江區，高新西區，雙流區、龍泉區和新都區，就可常說得11區，三圈層：除一圈層2區和二圈層11區以外成都附近得周邊郊縣如大邑、彭州等。

一圈層得資格可以購買一，二，三圈層得房，但本圈層2區不可以互相購買；二圈層購房資格可以購二三圈層房，二圈層內區域可以互相購買；三圈層資格，只可以購買三圈層房屋。同時還必須滿足2016年10月1日沒購買過新房，2017年3月23日沒購買過二手房。

而對於你是屬於那個圈層得購房資格，主要是看戶口和社保，簡單來講，戶口在那，公司購買社保在那，你就有那得購房資格，那具體規定就是要麼戶口滿2年，要麼公司社保滿2年，要麼戶口和社保同時滿1年本，公司社保依註冊地。

再講講限貸，以家庭為單位，無房無貸，視首套，有房有貸，視第二套，名下有兩套，無論是否有貸，視第三套拒貸，首套首付三成，二套首付要六成或者七成，貸款利率二套比首套也要高。

其次是限售，2017年4月13日後購買商品房，包括二手房從取得權證書未滿三年，不得上市交易。

最後是限價，對新得商品房，2017年7月19日成都房管局要求開發商實行預售價格申報售價，加大對房價把控。

限購、限貸、限售讓購房者有新得考慮，因為購房資格得來之不易，首套和二套房貸首付和利率差距，三年內限售，讓很多人打消了買小戶型以後置換大房型念頭，釆取一步到位買大戶型，政府得限價，在某種程度壓抑了部份開發商得利潤空間，使得開發商也在追求利潤空間轉而開發大戶型。

2016年二胎政策得放開，部份有條件家庭二孩相繼出生，使原本已購小戶型家庭需求大戶型改善住房，也間接促進大戶型市場需求量增加。

春苗同行記

真如題主所說，成都真賣大房子了。我統計了4個盤超1000套房100㎡以下房子僅4套，120㎡以下僅6套。為什麼會這樣呢？是不是成都人都富得都要買100平米以上的房子呢？老楊認為有三個理由，並造成一個後果。

當我們把關注點放到成都主城區房子的時候，琢磨一下就會發現兩個有趣的現象，不知在成都買房的你發現沒有呢？ 一是成都三環內近來上市搖號的商品住宅稀少。 二是成都的房子是越修越大，100㎡以下的房子很少見到了，從成都主城區5月中旬10天時間內僅僅開的4個樓盤來看，幾乎都是所謂的改善，都是大面積，130㎡-300㎡的房子佔到所有房源的90%以上了。

這是為什麼呢？難道是成都富裕到都要買100㎡以上的房子了？留給剛需的時間彷彿沒有了？ 每個城市都有他實際的情況，希望開發商們在向上緊盯“改善”二字的時候，還要向下，留意那些手頭僅有積蓄三五十萬的、那些從大學畢業雄心勃勃來這個城市打拼的、那些賣了四五線城市一套房只有四五十萬來成都買房的…… 80-100㎡的房子，在成都，還真是要有，你覺得呢？

造成目前這種現狀的原因有很多，我們只撿其中幾個重點說。

其一，大面積房子和經濟城市經濟發達有關。經濟發達了，人們生活改善，所以房子面積適當增大。

其二，大面積房子和限購有關。項目政策是限制了人們購房房子的套數，但是並沒有規定只可以買多少平米以下的房子，所以受限後，反正只可以買一套，那為什麼不買150平米而買80平米的呢？這種買方心裡折射到開發商那裡，所以開發商就順應市場修大房子。

其三，大面積房子和開發商不負責任有關。從2016年開始，不知是哪裡的妖風吹到成都，成都所有開發商都幾乎認為，成都的改善元年到了，人們買房大都是為了改善居住，都要買120平米以上的大房子，認為修80平米90平米的房子，會給買房人造成一個剛需盤的印象，剛需盤在大多其他開發商眼中都是格調不高的，都是有點LOW的，修發房子多好啊，改善盤，價格可以定高點啊，賣一套等於賣了兩套。所以出現上面的統計。

以上三點，不是全部理由，但是也是重要理由了。這明顯是交了不該交的智商稅啊。這樣的觀念是錯誤的，沒有改善需求的調查數據，沒有看到像成都這樣的城市以吸引年輕人進入的真實買房需求。

目前賣大房子造成一個不良後果，那就是進入這個城市的年輕人想買房買不起房！

老楊說房

您好，很高興為你解答。

首先我們回憶回憶，成都新盤開盤都是以大戶型開始的時間，基本是2017年後，你看17年後開發商拿地出售的新房，面積基本統一都是110-200平米是主流。大平層，容積率低，品質好。為什麼會是這個時間？

而成都房價經過16-17年翻倍的上漲，加上限購政策的發佈，難道開發商不知道社會的購買力嗎？現在的很多樓盤，特別部分樓盤去化率很低20%-30%，而且還是首開，去化率都這麼低，後續再開盤會怎樣，開發商難道不急麼？當然急，畢竟現在開發商拿地價格貴，融資成本高，開盤銷售還不理想，他們都是急需要錢週轉的，所以去化率低的盤，開始搞打折了。

按理說，最近拿地的開發商應該知道市場情況吧，為什麼他們不調整戶型大小比例，適當修些面積更小的戶型便於後期銷售呢？為什麼他們還是一股腦的修大戶型？

如果我們還記得2017年成都市政府發佈的一個文件的話，上面種種問題，就有答案了。可能2017年大家的重心都是在關注房子價格怎麼火爆，怎麼漲，而忽略了這個規劃。

“成都市房地產業發展五年規劃(2017-2021）”這些都是政府規劃，政府幹預的情況。開發商是啞巴吃黃連有苦說不出，憋屈也只有忍著。

下面我們開始上課。(大家動手做下筆記，這些是重點，以後會考~!~）

1，提高二手房的市場份額

引導首次置業住房需求通過購房二手房住房解決住房問題，穩定提高二手住房在住房交易市場的份額。

意思就是叫剛需客戶還是去買二手房吧。

2，“中優”區域規劃

降低開發強度，提高城市品質，控地，控人口，成都市2016-2035《總規》提出，至2035年市域常住人口規模控制在2300萬人以內；至2035年中心城區城市人口規模控制在1360萬。促進人口疏散，意思就是以後中心城區(這裡的中心城區指天府新區，高新南以及其他11區，詳細看2016-2035規劃）不需要這麼多人，所以要把人口往三圈層疏散，不然規劃面積這麼大，沒人去怎麼發展。

限制建築尺度，要開發強修大戶型，人口密度自然就降低了。人均面積要提升，但是人均套數不增長。

因此，政府的初心是這樣的。

提高二手房份額的辦法就是剛需購買，包括一些剛改客戶，成都每年落戶的人口基本在20-30萬的樣子，按照現在市場分析40%是剛需，還有拆遷戶實行貨幣安置，讓他們通過市場化購買。這些是主力。而讓能夠購買大戶型的改善購房者就去買品質新房。

3，精裝修問題

為了資源集中不浪費，環保，實行成本房銷售。政府初心是好的，只是沒有定標準。導致裝修標準，定價都是開發商說了算，消費者權益不對等。所以產生了很多新房交房維權的事情。

開發商方面考慮

1，趨勢使然，放開二胎，市場之前70-100平米的套三肯定滿足不了改善型客戶的需求。

2，作為開發商來說，現在拿地價格不便宜，土地成本增加，小戶型在修建時浪費空間大，成本高些，而且如果梯戶比太高也會使購房者不滿意，所以會修低密高品質的大平層，能滿足購房者的需求，加上裝修的價格，能獲得高溢價，開發商利潤就更大了。

總結:只是目前成都的純改善客戶太少，房價上漲的幅度速度超過了成都人均收入增長的幅度，所以高總價的房屋市場遇冷，加上政府規劃要求，不能變動，所以目前是比較尷尬的局面。

因此，個人覺得目前的情況是市場趨勢，政府引導，開發商選擇的結果。

叮鈴鈴……叮鈴鈴(下課鈴響)

好，下課！(全場人稀里嘩啦跑光，自己尷尬😳結束)

以上個人觀點，歡迎大家留言交流，點贊關注，謝謝！

小白Building

確實，現在新修的樓盤都是一百個平方以上的居多，70和80多的基本都佔很小的比例。最近，在成都近郊區發現很多開發商都是打的改善型住房為主，套三套四的戶型多，比如萬科和碧桂園、保利等在犀浦、大豐華陽等還有市區很多開發商都是大面積的。小戶型基本都是以前的房子居多咯。我覺得可能是現在改善型需求量比較大，而且成都市政府一直在為了減少建築垃圾的汙染問題推行精裝房，精裝房成本低，可以為開發商帶來利潤，一般都是精裝價格比清水房貴兩千到三千左右，再加上面積大，開發商有利可圖。還有一方面我覺得是市場需求吧，以前許多買小戶型可能是因為經濟等多放原因沒有買大戶型，現在條件好了，有換房需求。還有現在房子價格貴，不像以前便宜了，多重政策限制穩定房價，也就是在換房時沒有以前方便，現在業主為了一步到位，一大家人住宅一起方便，而且100平方的基本都是套三套四的雙衛生間戶型，也滿足家庭需求，來個客人也方便。所這種現象，我覺得是開發商、政府還有購房需求等多方面因素決定的。

大橘子小生活

這個問題根本不用去考慮什麼開發商，開發商聽誰的？告訴你吧，大的就是用來改善的，或者有錢的買的。1.都去買小戶型到時誰租喃？那麼多房子不能租不就沒有人在投資了？？！2.你去買了前人的小戶型，然後前人加一點錢去買改善，這樣又把一大筆錢圈在了房子上面。3.最後，你買了小戶型看見大戶型在漲價，前人買了改善也看見了小戶型在漲價（每個人都是看見別人的在漲價），大家都很開心！4.有沒有人想過，你花了幾乎一生錢買了一套房子是為了什麼？（有錢的主除外）哦！居住權！原來你是沒有…

歐米茄藍精靈

不是開發商想修大戶型，現在開的大戶型能賣出去多少？不是開發商腦殘，不知道剛需承受力有限，不知道改善人群有限。

是新一屆政府的政策，要降低主城區容積率。大家也可以看看現在2環內、3環內的那些高容積率的地區，人口密度太大，上下班堵的都挪不動車。所以政策本身是沒問題的。

但是考慮到地鐵、基礎配套跟不上，突然將新盤基本都改成了改善，對剛需就有點太不友好了。建議三環外的在哪裡上班就在哪裡就近買房，三環內的儘快上車，後面幾年剛需房供應不會增加的……

愛吃烤魚

很簡單，因為大戶型買不起[機智]而且大戶型打掃衛生很惱火。八九十平的戶型最吃香。我溫江買的房子，那個時候還沒限號，微信搶，都是先搶八九十的。現在搖號了，每次看開發商公佈的沒人選的不需要搖號的尾巴都是一百多的大戶型。而我以前在貴州那邊做工程時候，那邊就不一樣，先買大戶型，因為便宜，新城建設區才3000一平，都是先搶大戶型小戶型沒人要。

袁素薩

成都開發商近年提供的商品房，大房子多，很少提供小戶型，可能與成都城市建設新要求有關。所有的人沒有留意，政府在政府工作報告上提到，要改善主城的人居環境，要求把主城的城市人口密度降下來。

人口怎麼降？這是城市的難題，中國許多城市都有這樣的計劃，但是很難實施實踐。把主城人口密度降下來，不會明確要把主城的已住居民往郊區趕，只是會限制開發，鼓勵拆遷居民到新城去安家。例如，拆遷戶現在的貨幣化補償就是配合這個目的的。主城有明確的人口密度降低指標，降低主城的人口密度是政府長期的政策目標。既然是人口密度降低，當然主城的建設規劃，就不會讓外來人口持續往裡湧，而是往新城引。政府會減少主城的土地供應，降低主城的房地產開發。開發的商品房，也由剛需供應轉變為改善性住房供應。

除了限制開發，把開發建設的容積率降下來也是目的，成都已經大幅降低了商品房的住房容積率。

隨著開發強度降低，容積率的降低，主城的居住環境和住房品質會大幅提升。而主城的住房相對也會越來越稀缺。住房居住環境品質提升，土地供應越來越稀缺，當然有限供應的土地只能建設高檔商品房，去滿足城市改善性需求的人口。其實，這是符合政府疏散城市人口密度政策意願的。

我們的住房消費者可能想的是自己，對政府這種目的可能懷怨憤不平，認為政府沒有為剛需考慮。但是，城市真不能搞得人口密度太高，修太密太高的房子，又是太小的戶型，點點大一塊地方，聚了成千上萬的人。城市病，就是太密的人口造成的。看看天天早晚成都的堵車，就是人口在一個地方密度太高產生的。

成都向東發展，是希望把城市新進人口往東邊引，老城是絕對不會再裝人口的，從這一點上看，成都買房的應該知道怎麼買房了。如果你有財力，你還是快買上主城內的房子，這裡的商品房會越來越稀缺。如果你沒有適當財力，就買新區房，城市要把人口引入新區，一定會向新區投放資源，把新區建設起來。

蓉城草根財經

公攤太大，現在70個平方的房子實住才50多，開發商拿不出手

用戶105134161566

1.成都近兩年新供應的土地都要求比較低的容積率，這也是造成市場供應的大戶型越來越多的直接原因。

2.成都購房的限購政策和政府要求開發商供應大戶型的主要原因是從民生出發，限制成都的炒房團。

3.未限購之前，成都不要求任何社保和戶口可以買房，未成年可以全款購房，且全款購房沒有套數限制，加之前些年成都房產市場供應了很多小戶型，小戶型的最大優勢就是總價低，脫手容易。因此以上兩個原因造成前些年很多人通過購買小戶型的方式炒房轉取升職差價。

4.近兩年國家開放了二胎政策，部分剛需購房和需要改善的人不再中意小戶型，各種原因會更加中意稍大的戶型一步到位或者改善生活。這樣會導致之前已經購置過小戶型被淘汰。

5.以上的3.4原因造成成都現在二手房市場已經有大量的小戶型，正好需要這個時機想要購房且資金不充足的剛需年輕人來購置消化這批房源，因此恰好市場減少供應小戶型房源，以此達到小戶型房源有人去消化這個出發點，最終達到成都房地產市場的相對穩定。

綜上所述，我認為小戶型房源越來越少主要是成都政府根據目前成都地產現狀的一個調控政策和手段，個人認為是一個比較正確的決策。

關鍵字: 房產 限售 戶型