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本文作者
張旭 /危瑋肖
摘要
◆地產銷售負增，竣工面積同比增速回正
商品房銷售數據較為清淡。2019年1-12月，商品房銷售面積同比負增，增長率為-0.1%，同時商品房銷售額累計同比增速亦有所下滑。
房屋新開工面積同比增速回落，竣工面積同比增速回正。
2019年1-12月，土地購置面積、土地成交價款同比負增，但同比增速降幅有所收窄，土地市場依然偏冷。
開發投資到位資金增速回升，國內貸款同比增速進一步下滑，外部融資依然偏緊。
◆發債主體月度信用觀察
2019年12月，地產發債主體全月共發行債券110.63億元，當月償還量為182.91億元，債券淨融資額為-72.28億元，淨融資額為負。
2019年12月，AAA、AA+和AA等三個的級別地產信用利差相較於上月均有所走闊。永續債信用利差方面，相較於11月底，12月底AAA級、AA+級房地產永續債信用利差均走闊。
◆風險提示
融資偏緊的背景下，需要關注外部融資依賴度較高的企業的資金鍊情況；此外，逆勢擴張或將導致風險累積，警惕自2015年以來槓桿率不斷攀升、投資激進的主體。
1、地產銷售負增，竣工面積同比回正
商品房銷售數據較為清淡。2019年1-12月，商品房銷售面積同比負增，增長率為-0.1%，同時商品房銷售額累計同比增速亦有所下滑，為6.5%（前值為7.3%）。同時我們也觀察到，在開發資金來源中，與銷售數據相關的“定金及預收款”、“個人按揭貸款”等科目的同比增速維持高位，2019年1-12月的累計同比分別為10.7%、15.1%。
房屋新開工面積同比增速回落，竣工面積同比增速回正。2019年1-12月，房屋新開工面積同比回落，增速較前11個月回落0.1個百分點至8.5%，施工面積同比增速仍維持在8.7%。竣工面積同比增速回正，前12個月累計同比2.6%。
2019年1-12月，土地購置面積、土地成交價款同比負增，但同比增速降幅有所收窄，土地市場依然偏冷。2019年1-12月土地購置面積累計同比-11.4%，相比於前11個月降幅收窄了2.8個百分點，土地成交價款的同比降幅則收窄4.3個百分點至-8.7%。對於部分逆週期拿地的房企而言，2020年上半年或是拿地時機。但若是土地購置面積持續回落，或導致發行人的存貨貨值減少，陷入無存貨持續開發銷售用以回籠資金的困境。
開發投資到位資金增速回升，國內貸款同比增速進一步放緩，外部融資依然偏緊。2019年1-12月開發投資資金累計同比增長7.6%，較前11個月增速上升了0.6個百分點，其中國內貸款同比增速進一步放緩。2019年1-12月份國內貸款同比增速5.1%，相較於前11個月回落0.4個百分點，外部融資依然偏緊。
總結而言，2019年商品房銷售數據較為清淡，1-12月商品房銷售面積同比負增。在開發資金來源中，與銷售數據相關的“定金及預收款”、“個人按揭貸款”等科目的同比增速維持高位。但是土地市場依然偏冷，後續需要持續關注土地購置面積和土地成交價款情況。此外房地產開發投資到位資金增速持平，國內貸款同比增速進一步放緩，外部融資依然偏緊，後續需要更加關注企業內部經營現金流的回籠。
2、地產主體月度信用觀察
2.1、新發行情況
2019年12月，地產發債主體全月共發行債券110.63億元，當月償還量為182.91億元，債券淨融資額為-72.28億元，淨融資額為負。從未來半年的到期分佈來看，地產發債主體償債壓力集中於2020年4月和7月，按照回售日50%的回售量計，上述兩個月的應償還量分別為308.35億元和517.38億元。
2.2、信用利差走勢2019年12月， AAA、AA+和AA等三個的級別地產信用利差相較於上月均有所走闊。相比於2019年11月29日，12月27日AAA、AA+和AA級房地產信用利差分別上行11.53、28.62、33.69bp。而進入2020年以來，AAA和AA+級別的地產信用利差收窄，AA級地產利差仍走闊。以2020年1月17日與2019年12月27日數據相比，AAA級地產債中新城控股信用債利差下行幅度較大，多隻債券利差下行超100bp，其次是富力地產，多隻債券利差下行超50bp；AA+級地產債中，債券利差下行幅度較大的是綠地集團，多隻債券利差下行超50bp，其次是濱江集團和陽光集團，多隻債券利差下行超30bp。永續債信用利差方面，相較於11月底，12月底AAA級、AA+級房地產永續債信用利差均走闊。相比於2019年11月29日，12月27日AAA、AA+級房地產永續債信用利差分別上行11.37、8.75bp。
3、風險提示
融資偏緊的背景下，需要關注外部融資依賴度較高的企業的資金鍊情況；此外，逆勢擴張或將導致風險累積，警惕自2015年以來槓桿率不斷攀升、投資激進的主體。
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