文丨CK-house
最近很多朋友都在淘筍的階段，介於市場原因，週期原因，的確是一個當下最正確的動作。
而留言諮詢中，出現字眼最多的就是，重慶哪兒才算“價值窪地”。大部分朋友的理解很乾脆——低價格=價值窪地。
不敢苟同，但也不反對，畢竟每個人資金量和現金流能力，高低不同。
單從問題中反映出一個問題，“絕大多數朋友不懂得如何選籌”。今天我們就拿重慶二手房均價表現最高的板塊舉例，也許對你的選籌有所幫助。
01
江北嘴板塊不大，但副屬性很強，定位也高，先看一張圖：
江北嘴板塊圖
我們都知道江北嘴定位金融中心，國際化都市的面貌，和北濱路商業帶聯繫非常緊密。本身面積不大，但由於定位高，我國第三金融中心，西南地區唯一的金融中心，整體二手房均價表現是最好的。
江北嘴二手房均價
基於重慶雪坡長的樓市空間，雖然目前江北嘴價格表現不低，但它仍然是重慶最可能爆發的地段，即便已經體驗過了一輪，反應迅速的暴漲。
早在2016年，大概是4月份左右，炒房論壇加我的外地朋友和我私聊了一段時間。那個時候，他並不瞭解重慶，15年來的一次重慶，也只是出差匆匆一別，根本來不及有小片刻逗留。
但混跡論壇時間較長，對重慶的投資蠢蠢欲動，當時給他的明確回覆就是，“買江北嘴，因為它將是重慶這輪一線輪動過來漲幅反應最快，價格最高，也最抗跌的板塊”。
事實也證明，的確是爆發最給力的地段。
02
江北嘴樓盤並不多，大部分都是商業辦公為主，但部分寫字樓，辦公樓，商業整體空置率，可以說是重慶最高。
但是值得驚訝的是，空置率高就意味著租金降幅大，實際上了解下來才發現，空置率再高都不是事，租金降幅甚至比全重慶空置率最低的觀音橋還要低。
為什麼？——因為都是銀行家這樣的大佬持有，人家不缺錢，租不租無所謂。
這也許就是價值表現出來的商業現象，等一輪就好了。
這個板塊住宅極少，真正算得上江北嘴的，被認可的，也就
寰宇天下和紫御江山。特別是紫御江山，就像16年在論壇私信我的朋友一樣，買的早，真的是賺翻了，主要是現在大冬天的，這樓盤還挺抗跌。
紫御江山均價
江北嘴二手房均價表現在2.1萬/平，而紫御江山價格表現也不差，旗鼓相當。
事實證明一點，選對了板塊，選對了樓盤，詩與遠方也就不要遠了，主要是下行期還不用擔心。
為什麼這麼說，很簡單，因為買入價格便宜呀。
房價走勢圖
如圖，重慶樓市啟動前一年，也就是一線在領頭的那一年，重慶江北嘴整體價格真心便宜，但你就是沒發現，那個時候附屬地帶，比如如今的新鷗鵬教育城，恆大中央廣場，都是沒成型的土地，下雨天開車進去，車子都必須去清洗一次。
而那個時候紫御江山，我們也享受著套內9300元/平，享受過套內12000元/平，甚至當時套內11000元/平，我們笑著買入延伸區的保利觀瀾。
早期單價
為什麼？因為有溢價背書，就沒有什麼好擔心的，更何況是第一輪漲幅，啟動期而已，還有成長期呢。
當然，這裡用紫御江山做實例，並不是又在為它背書，僅僅只是用每一個不同時期的市場價值，來取捨買入單價控標而已，因為理論上線和實際上線在那裡擺著，買入的後期只是一個兌現價格，再折價兌現變現價格的一個過程，也是一個真正賺錢的過程。
選籌嘛，肯定是有取捨標準的，都得控制好，每一輪房價變化之後，又進入新一輪的初期，都是必須重新審視各個板塊之間的價差，是否仍舊合理，是否仍存溢價或窪地，是否已經達到上限，沒必要再入。
看了一些知識星球內部朋友，關注江北嘴板塊的建倉者還真不少，一期購房課眾多的板塊分享中，江北嘴板塊價值解碼，下載學習量還挺大。
如圖：
資料圖
結合內部資料，相信對江北嘴的瞭解會更深入，新一輪重新審視之後，江北嘴也好，其它板塊也好，建倉選籌，結合自身實際情況，就很容易取捨了。
03
大多數朋友重慶建倉不懂得選籌，其實就是對每一個不同時期的市場價值不夠了解，沒有一個好的瞭解真實行情的機會和時間，來取捨買入單價控標。
這裡面最重要的環節，不是回顧歷史單價套內9300元/平，而現在已經建面均價達到2.1萬/平。最正確的做法是忘掉歷史，重新審視板塊的價值，未來的上限，目前的上限安全線。
我們來仔細看一下：
啟動前紫御江山按照套內12000元/平，粗略強行按照建面10000元/平來看，當時的來說該板塊的2017年上限是16800/平，2018年上限就是20720元/平。
也就是說，如果你17年提前買入了20720元/平的大眾樓盤，相當於犧牲未來一年的漲幅，多投入少收益，下一輪漲幅略損。
而這期間，又要判斷這一輪潮水，何時停止，全新進入新一輪大漲前期，不一定是前夜，也就是我說的重新審視該板塊的價值，忘掉歷史。有價值，是窪地，就繼續調整之後，有條件就繼續攻打升級戰。
如何判斷潮水停止，就不詳細展開了，反正在知識星球，都在給大家提醒市場動態，有興趣的朋友私信或者得空在單獨來一篇。
這期間還得注意一個問題，千萬不要買溢價過高的樓盤，特別是買入在本輪潮水結束漲幅之後，才能到達的一個峰值。比如寰宇天下，對於大多數投資該樓盤的人群來說，都是失敗的。
對於寰宇天下，如果你買了單價14000元/平的還行，但如果你買了單價25000元/平的，哪怕是精裝修，一輪潮水也是很難抹平的。因為為它付出的溢價，已經高於對應本輪潮水下，該板塊的上限20720元/平。
寰宇天下均價
如圖看看吧，寰宇天下當下的二手房價格表現，最便宜的也達到了2.6W/平，事實已經很明確了，要在重慶建倉玩樓市賺錢，參考一線是好事，但不能過度參考，矯枉過正未必是件好事。每一輪對應板塊的價格控標還是相當重要的。
重慶本身就獨特，提前買了5年的漲幅，那得是多麼悲哀的一件事。CEO一輪潮水才洗白，何必呢。
最後說一點，前段時間江北嘴有一個樓盤，單價破30000元/平的套內價格，而且還賣得不錯，說到底賣得就是新一輪前期的預期。但目前該板塊的上限是29400元/平，貌似不算很冒險，只是需要規劃好現金流。
其它板塊，你也可以學會這樣去控制單價，把具體數字拿出來，再多關注重慶樓市動態，重慶建倉也不難。
需要注意的是，重慶建倉，投入資金整體都提高了，這個大家要有意識。注意每一輪有效裂變即可，不然不可持續很煩。
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