文丨CK-house
最近很多朋友都在淘笋的阶段，介于市场原因，周期原因，的确是一个当下最正确的动作。
而留言咨询中，出现字眼最多的就是，重庆哪儿才算“价值洼地”。大部分朋友的理解很干脆——低价格=价值洼地。
不敢苟同，但也不反对，毕竟每个人资金量和现金流能力，高低不同。
单从问题中反映出一个问题，“绝大多数朋友不懂得如何选筹”。今天我们就拿重庆二手房均价表现最高的板块举例，也许对你的选筹有所帮助。
01
江北嘴板块不大，但副属性很强，定位也高，先看一张图：
江北嘴板块图
我们都知道江北嘴定位金融中心，国际化都市的面貌，和北滨路商业带联系非常紧密。本身面积不大，但由于定位高，我国第三金融中心，西南地区唯一的金融中心，整体二手房均价表现是最好的。
江北嘴二手房均价
基于重庆雪坡长的楼市空间，虽然目前江北嘴价格表现不低，但它仍然是重庆最可能爆发的地段，即便已经体验过了一轮，反应迅速的暴涨。
早在2016年，大概是4月份左右，炒房论坛加我的外地朋友和我私聊了一段时间。那个时候，他并不了解重庆，15年来的一次重庆，也只是出差匆匆一别，根本来不及有小片刻逗留。
但混迹论坛时间较长，对重庆的投资蠢蠢欲动，当时给他的明确回复就是，“买江北嘴，因为它将是重庆这轮一线轮动过来涨幅反应最快，价格最高，也最抗跌的板块”。
事实也证明，的确是爆发最给力的地段。
02
江北嘴楼盘并不多，大部分都是商业办公为主，但部分写字楼，办公楼，商业整体空置率，可以说是重庆最高。
但是值得惊讶的是，空置率高就意味着租金降幅大，实际上了解下来才发现，空置率再高都不是事，租金降幅甚至比全重庆空置率最低的观音桥还要低。
为什么？——因为都是银行家这样的大佬持有，人家不缺钱，租不租无所谓。
这也许就是价值表现出来的商业现象，等一轮就好了。
这个板块住宅极少，真正算得上江北嘴的，被认可的，也就
寰宇天下和紫御江山。特别是紫御江山，就像16年在论坛私信我的朋友一样，买的早，真的是赚翻了，主要是现在大冬天的，这楼盘还挺抗跌。
紫御江山均价
江北嘴二手房均价表现在2.1万/平，而紫御江山价格表现也不差，旗鼓相当。
事实证明一点，选对了板块，选对了楼盘，诗与远方也就不要远了，主要是下行期还不用担心。
为什么这么说，很简单，因为买入价格便宜呀。
房价走势图
如图，重庆楼市启动前一年，也就是一线在领头的那一年，重庆江北嘴整体价格真心便宜，但你就是没发现，那个时候附属地带，比如如今的新鸥鹏教育城，恒大中央广场，都是没成型的土地，下雨天开车进去，车子都必须去清洗一次。
而那个时候紫御江山，我们也享受着套内9300元/平，享受过套内12000元/平，甚至当时套内11000元/平，我们笑着买入延伸区的保利观澜。
早期单价
为什么？因为有溢价背书，就没有什么好担心的，更何况是第一轮涨幅，启动期而已，还有成长期呢。
当然，这里用紫御江山做实例，并不是又在为它背书，仅仅只是用每一个不同时期的市场价值，来取舍买入单价控标而已，因为理论上线和实际上线在那里摆着，买入的后期只是一个兑现价格，再折价兑现变现价格的一个过程，也是一个真正赚钱的过程。
选筹嘛，肯定是有取舍标准的，都得控制好，每一轮房价变化之后，又进入新一轮的初期，都是必须重新审视各个板块之间的价差，是否仍旧合理，是否仍存溢价或洼地，是否已经达到上限，没必要再入。
看了一些知识星球内部朋友，关注江北嘴板块的建仓者还真不少，一期购房课众多的板块分享中，江北嘴板块价值解码，下载学习量还挺大。
如图：
资料图
结合内部资料，相信对江北嘴的了解会更深入，新一轮重新审视之后，江北嘴也好，其它板块也好，建仓选筹，结合自身实际情况，就很容易取舍了。
03
大多数朋友重庆建仓不懂得选筹，其实就是对每一个不同时期的市场价值不够了解，没有一个好的了解真实行情的机会和时间，来取舍买入单价控标。
这里面最重要的环节，不是回顾历史单价套内9300元/平，而现在已经建面均价达到2.1万/平。最正确的做法是忘掉历史，重新审视板块的价值，未来的上限，目前的上限安全线。
我们来仔细看一下：
启动前紫御江山按照套内12000元/平，粗略强行按照建面10000元/平来看，当时的来说该板块的2017年上限是16800/平，2018年上限就是20720元/平。
也就是说，如果你17年提前买入了20720元/平的大众楼盘，相当于牺牲未来一年的涨幅，多投入少收益，下一轮涨幅略损。
而这期间，又要判断这一轮潮水，何时停止，全新进入新一轮大涨前期，不一定是前夜，也就是我说的重新审视该板块的价值，忘掉历史。有价值，是洼地，就继续调整之后，有条件就继续攻打升级战。
如何判断潮水停止，就不详细展开了，反正在知识星球，都在给大家提醒市场动态，有兴趣的朋友私信或者得空在单独来一篇。
这期间还得注意一个问题，千万不要买溢价过高的楼盘，特别是买入在本轮潮水结束涨幅之后，才能到达的一个峰值。比如寰宇天下，对于大多数投资该楼盘的人群来说，都是失败的。
对于寰宇天下，如果你买了单价14000元/平的还行，但如果你买了单价25000元/平的，哪怕是精装修，一轮潮水也是很难抹平的。因为为它付出的溢价，已经高于对应本轮潮水下，该板块的上限20720元/平。
寰宇天下均价
如图看看吧，寰宇天下当下的二手房价格表现，最便宜的也达到了2.6W/平，事实已经很明确了，要在重庆建仓玩楼市赚钱，参考一线是好事，但不能过度参考，矫枉过正未必是件好事。每一轮对应板块的价格控标还是相当重要的。
重庆本身就独特，提前买了5年的涨幅，那得是多么悲哀的一件事。CEO一轮潮水才洗白，何必呢。
最后说一点，前段时间江北嘴有一个楼盘，单价破30000元/平的套内价格，而且还卖得不错，说到底卖得就是新一轮前期的预期。但目前该板块的上限是29400元/平，貌似不算很冒险，只是需要规划好现金流。
其它板块，你也可以学会这样去控制单价，把具体数字拿出来，再多关注重庆楼市动态，重庆建仓也不难。
需要注意的是，重庆建仓，投入资金整体都提高了，这个大家要有意识。注意每一轮有效裂变即可，不然不可持续很烦。
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