不知道是本次全国楼市整体涨价的原因还是其他，重庆楼市开始受到全国各地投资朋友开始持续关注，更是各大大小小媒体号，微博号等的写作素材，当然会有两种不同的看法，有人看好，有人却把重庆楼市喷的一文不值，这不即将泡汤的传统金九银十貌似正中下怀，各大媒体号开始理性或者非理性的说重庆楼市即将进入冬天，甚至还可能有降价的可能。
很多朋友经常说，地产投资，一看宏观政策，二看供需关系，三看人口数量级。没错这些都是决定重庆楼市是否有持续增值空间的条件，重庆的宏观政策嘛历来就不太好说，倒是16年至今这一波涨幅的反复持续，陆陆续续出现了很多不利好的购买政策，比如三无房产税，限贷，限售等，而重庆一直天量的土地供应也让重庆楼市保持低价N年之久，虽然有过2009年的暴涨，也有过13年的暴涨，最近的起头涨势就是16年，而这一次持续时间最长，但是接下来咋样呢？至于人口数量级就不用多说了3000万出头的庞大数量并不是玩笑话。
重庆的市场热度大不如前？
据多年好友看房法师Mog近期踩盘播报，这一段时间重庆整体市场出现明显的客流下滑趋势，但是仅限外地购房投资人群，而实际本地购房人群是呈现上升的趋势，不过呢就是看房次数相对较多，手里资金有限下定也成了一大流派难题。
7-8月一向是传统淡季，天气太热没人买房，尤其是在火炉重庆，这个月份还能出来看房的朋友我想一定是真买家。但是和很多身边朋友和走访各区域中介门店交流之后发现，因为整体两个月下来重庆成交量下跌严重，很多人认为今年的【金九银十】完全就是个笑话，所以很多朋友想趁着横盘期多看看，多对比，压压价再做决定。
上图为7月新房成交量为15420套，环比上月下跌45%；成交价为11048元/m²，环比上月下跌6%。
其中渝北成交量最高，为3181套，环比下跌63%；江北成交量跌幅最大，为973套，环比下跌71%。渝中成交价最高，为19442元/m²，环比下跌5%；九龙坡成交价跌幅最大，为9375元/m²，环比下跌11%。
其实重庆二手房市场也是成交下跌严重，当然只是量跌价不跌。
房地产短周期、房地产板块轮动、房地产中周期，这三个因素叠加在重庆身上，导致重庆楼市成为近些年全国最热的楼市。
然而，盛筵总有散场的时候，重庆楼市在各类政策之下陆续降温中，当然这个降温往往表现在成交量上，特别是热度较高板块，近期二手房成交下滑，很多房子挂牌周期长达半年未卖出，大部分房子成交周期也是1-3个月之间。
随便截取了两个不同板块和楼龄的物业，成交周期用红色标记笔画出，而这类周期较长的物业也得分开看，比如像热门板块，照母山，中央公园等。
主要原因估计是新区的价格被炒得太猛，价格太高而成熟度跟不上，导致这样的新区未形成二手房市场，而最近这些新区的新盘开盘价格开除并没有像售楼小姐说的那么高，反而二手房价格高挺，试问成交量能不下跌吗？
总之，这是目前重庆北区房价现状，很多板块并没有形成活跃的二手房市场，而渝北区教改降维之后，某些二手房价值打折，这也是我们一直在知识星球建议纯投资朋友以回归核心购买次新为主的重要原因，毕竟这些新版块周期大概率不在你的规划内。
然后说说成熟区的老物业
其次图上也附带一张江北区老核心的物业，周期也不短，而且目前也没有成交，大家可以看看是五里店的，照说这样成熟又被江北嘴，北滨路，和观音桥围绕的地段价值应该不会差，为何还会成交周期这么长呢？即便是在总价约束上也是很合理的，不应该出现这样的情况才对。
其实不需要太大惊小怪，五里店这套房子是2003年的，但是实际建造年代估计是2000年，而且是集资楼（星球有详解），所以这就不奇怪了，像这类物业被我们看成是老破楼，即便你是老破楼投资流派，我想1.2W+的单价还是应该回避的，在重庆老破楼要达到很好的增值空间和流动性本身就是一个老大难问题，更何况两者兼具，就更是难上加难，如你你要投资老破楼，个人建议选择流动性最好的江北区，特别是观音桥周圈，当然需要淘那种单价9000+的，1.2W+的真心没必要，当然如果你是自住兼投资，倒是可以结合自身情况而定。
说到五里店这种成交周期很长的房子，我想说的是因为重庆很多年来整体城市打造有问题，在很多年前，重庆经济落后，没有很多大型开发商来渝搞开发，城市打造并没有那么多像现在这样规划好，打造合理的楼盘，以前本身都是集资楼，经济适用房，安置房成为整个重庆楼市的主体，即便是稍微有点小区环境的也是划拨地居多，每一次上市交易都需要缴纳一般出让金。
最后我想提醒远道而来投资重庆楼市的多军朋友，不要被满天飞的广告炒作迷失你对重庆楼市最正确直观的价值判断，虽然重庆很有潜力，但是楼市投资都有三个阶段，炒规划，炒概念，炒地皮。
比如媒体争相报道的茶园东站的修建要怎么改变茶园，怎么带来人流，商业价值和各类利好，吸引人才，吸引外地人，我想可能你误会了，现在回头不要被带的跑偏了。
曾几何时重庆北站的噱头满天飞，也是各类利好要怎样改变这个板块，带来人流，人才，商业价值等，但是回过头来看看，成熟这么多年的北站又为龙头寺周边吸引了多少人？带来了多大的商业价值呢？
其实，好多人都不喜欢住的距高铁站近的地方，即便是车站流动人口多，不过也是人来人往短暂在车站内打圈和短暂停留，而车站内的商业价值不过也是坐地起价，外面2元/瓶的农户山泉，站内可能4元/瓶，而这些店面关系已经内定，小富一两家而已，你就不要多想了，难道你住在观音桥还是怀念到约朋友一起去龙头寺北站内吃火锅吗？
所以，投资重庆楼市，请放大格局格，高铁站只不过是一个城市的枢纽而已。
再回到重庆东站，我就不好说什么了，总体来说茶园整个板块6号轻轨线是主流，几个站可以抵达重庆解放碑，这是利好，选择这边板块的朋友，地铁沿线就近选择，没必要跑太偏去看还没动工的8号线和沿线周边楼盘，即便是沿线外有打造奥特莱斯，请记住不要被一个奥特莱斯迷惑，就像不要被东站带着走一样，茶园整个板块当地拆迁土著扎堆，其他80%以上都是周边区县人群在茶园单价还是7000内买入的，而这类人群大部分房子是自住，卖了根本没有实力买回来，人群都已经定为，你觉得他能产生多大的商业价值呢？
如果你有更好的看法，记得留言或者来稿分享，接下来重庆大概率处于淘笋期，记得抓住机会多看，多压价，合适就买。
閱讀更多 重慶地產視野 的文章
