上海易居房地產研究院日前發佈的《人口與房地產市場專題報告之三》，報告顯示，從長週期來看，住房建設量與總人口和勞動年齡人口的發展趨勢關聯性很強。日本勞動年齡人口的拐點是1996年，住房新開工面積的拐點是1997年。韓國勞動年齡人口的拐點是2017年，住宅竣工套數到目前為止的最高點是2015年，也有較大可能性會是歷史高點。由此來看，日本和韓國的住房建設量拐點與勞動年齡人口的拐點基本重合。
從三國人口的發展來看，我國和韓國較為相似，落後日本大概20年左右。從日韓經驗來看，勞動年齡人口的拐點和住房建設量的拐點基本接近。我國勞動年齡人口的拐點是2014年，這意味著我國總體的住房需求未來會持續下降。
從城市化率和住房建設的情況來看，日韓進入城市化穩定階段的同時住房建設量也進入高位盤整期。以日韓經驗來借鑑中國，這裡分兩種情境討論，情境一：中國城鎮化率被低估10個百分點左右，即2018年城鎮化率為70%左右；情境二：中國城鎮化率未被低估，即2018年城鎮化率為59.6%。
如果目前是情境一，則中國的城鎮化快速增長階段大概率即將走完，未來幾年有可能將進入城鎮化穩定階段，疊加勞動年齡人口已經出現拐點，我國住宅新開工面積大概率即將見頂，此後可能會慢慢震盪下滑。
如果目前是情境二，則中國城鎮化率快速增長階段還沒走完。根據聯合國的預測，我國城市化中期發展階段將在2030年結束，屆時的城鎮化率為70%，此後進入城市化穩定階段。考慮到我國人口發展與日韓城鎮化同階段的不同情況，住宅新開工面積在進入城鎮化穩定階段前還有望維持在相對高位，此後十年仍有希望創出新高。
從日韓經驗來看，進入房價中速上漲期後，我國房價漲幅也將放緩，未來十年房價年均漲幅大概率將回到5%以內。
易居院此次研究項目的背景
人口因素是影響住房市場的最基本變量。對於房地產市場來說，“長期看人口”是一致的共識，人口的增長、結構的變遷，都會對住房供需及整個市場產生影響。中日韓三國同為東亞國家，在傳統文化和住房觀念上有一定的相似性，且日本和韓國的經濟社會發展和城市化率都處於世界前列，研究日本和韓國的人口變化與住房市場的關係，這有助於研判我國人口與住房市場發展的規律。
一、日本總人口、勞動年齡人口和住房新開工面積比較
將日本總人口、勞動年齡人口和住房新開工面積數據相比較，日本總人口的拐點是2009年，勞動年齡人口的拐點是1996年，住房新開工面積的拐點是1997年。日本住房新開工面積與勞動年齡人口的拐點較為接近。
但是從日本總人口和勞動年齡人口的增速來看，1980年以後就開始呈現不斷下滑的趨勢。1984-1990年住房新開工面積持續增長是房地產泡沫累積的過程。1991年房地產泡沫破滅當年住房新開工面積有所下滑，但由於之前房地產投資熱潮中土地大量成交，1992-1996年住房新開工面積又逐漸上升，此後一直震盪下降至今。
二、韓國總人口、勞動年齡人口和住宅竣工套數比較
將韓國總人口、勞動年齡人口和住房竣工套數數據相比較，韓國總人口目前還未出現拐點，勞動年齡人口的拐點是2017年，住宅竣工套數到目前為止的最高點是2015年，也有較大可能性會是歷史高點。
從韓國總人口和勞動年齡人口的增速來看，2000年以後就開始呈現不斷下滑的趨勢。但由於1998年住房市場化改革以前，韓國戶均住房僅0.75套，嚴重不足。雖然人口增速減緩，但此前積壓的需求和新增需求依然很大，住房竣工面積在此後的20年維持了較高水平。從總體上來看，韓國住房建設與人口的發展趨勢是比較一致的。
三、中國總人口、勞動年齡人口和城鎮新開工住宅面積比較
將中國總人口、勞動年齡人口和城鎮新開工住宅面積數據相比較，中國總人口目前還未出現拐點，勞動年齡人口的拐點是2014年，住宅新開工面積目前還未出現拐點。
從中國總人口和勞動年齡人口的增速來看，2005年以後就開始呈現不斷下滑的趨勢。但由於1998年房改以前，我國城鎮人均面積僅為17.8平方米，嚴重不足，且城鎮化率水平還很低。雖然人口增速減緩，但城鎮居民的改善需求和新進城居民的新增需求非常大，城鎮新開工住房面積在房改後的20年裡持續增長。
四、日韓人口、城市化發展和住房的關係對中國的啟示
1、中日韓三國人口、城市化率和住房建設比較
通過比較中日韓三國的人口和住房建設量數據，我們發現，我國的人口發展與韓國較為接近，均已出現勞動年齡人口拐點，還未出現總人口拐點，日本的人口拐點則要領先中韓20年左右。日本和韓國分別於1997年和2016年出現住房建設量的拐點，而我國還未出現。
表1 中日韓三國人口拐點和住房建設量拐點比較
<table><tbody>日本
韓國
中國
總人口拐點
2010年
未出現
未出現
勞動年齡人口拐點
1996年
2017年
2014年
購房適齡人口拐點
1982年
2007年
2016年
住房建設量拐點
1997年
2016年
未出現
數據來源：聯合國人口信息網、WIND、日本國土交通省、國家統計局、易居研究院
日本和韓國分別於1975年和1995年進入城市化穩定期，住房建設量也分別於1974年和1991年進入穩定期。目前公佈的2018年中國城鎮化率為59.6%，但統計上的城鎮人口為在城鎮居住時間超過6個月以上的人口，這對於流動人口可能不能有效反映。因此也有一些專家和學者提出我國城鎮化率可能被低估10個百分點左右的質疑。從城市化和住房建設來看，日本均要領先韓國20年左右，韓國大概領先中國20-30年。
表2 中日韓三國城市化和住房建設階段比較
<table><tbody>日本
韓國
中國
城市化率進入穩定期
1975年（75.7%）
1995年（78.2%）
未出現（2018年59.6%）
住房建設量進入高位盤整期
1974年
1991年
2012年
數據來源：聯合國人口信息網、WIND、日本國土交通省、國家統計局、易居研究院
從中日韓三國的住房建設階段來看，日本和韓國在快速增長期後都經歷了20年左右的高位盤整期。我國2012年開始進入高位盤整期，從兩國經驗來看，我國的住房建設量還有望保持10年左右的高位。
從房價漲幅來看，進入中速上漲階段後，日本的房價年均複合漲幅為6.1%，其中1986-1990年的泡沫時期房價年均上漲9.1%，在房價進入中速上漲後這樣的漲幅顯然是非理性有泡沫的，這也導致了泡沫破滅後日本房價近20年的連續下跌。反觀韓國，進入中速上漲階段後，近30年來房價年均複合漲幅僅為2.1%，基本沒有泡沫，這也與政府的積極調控有關。中國2012年開始進入房價中速上漲階段，到2018年的年均複合漲幅為7.9%，高於日本和韓國，這主要是我國剛進入這一階段。這也意味著我國的房價漲幅肯定將放緩，預計長期來看，在整個中速上漲階段，我國房價年均漲幅將介於韓國和日本之間。
表3 中日韓三國住房建設和房價漲幅不同階段比較
<table><tbody>日本
韓國
中國
住房建設階段
快速增長期
1955-1973
1965-1990
1978-2011
高位盤整期
1974-1996
1991-2015
2012-至今
震盪下滑期
1997-至今
2016-至今
-
房價年均複合漲幅
快速上漲期
19%（1955-1973）
15.2%（1975-1990）
10.8%（2004-2011）
中速上漲期
6.1%（1974-1990）
2.1%（1991-2018）
7.9%（2012-2018）
下降期
-3.2%（1991-2009）
-
-
數據來源：國際清算銀行、日本國土交通省、國家統計局、易居研究院
2、住房建設量和人口的關係
從長週期來看，住房建設量與總人口和勞動年齡人口的發展趨勢關聯性很強。日本勞動年齡人口的拐點是1996年，住房新開工面積的拐點是1997年。韓國勞動年齡人口的拐點是2017年，住宅竣工套數到目前為止的最高點是2015年，也有較大可能性會是歷史高點。由此來看，日本和韓國的住房建設量拐點與勞動年齡人口的拐點基本重合。
中國勞動年齡人口已在2013年達到峰值，但住房新開工面積2018年依然創歷史新高，這是因為我國2018年城鎮化率僅為59.6%，相比日韓等發達國家還有較大的發展空間，住宅需求依然旺盛。但長期來看，未來勞動年齡人口將持續下降，住房總需求大概率也會回落。
3、住房建設量和城市化率的關係
日本1950-1975年城市化快速發展的時期正好對應住房新開工面積快速增長的時期。1976-2000年，在城市化率達到75%後，日本城市化進入穩定階段，這期間住房新開工面積也進入一個相對穩定的階段。城市化穩定階段的後期，2000年後日本的住房新開工面積呈現震盪下降的趨勢。
韓國1965-1990年城市化快速發展的時期正好對應住宅竣工套數快速增長的時期，90年代初以來，韓國城市化速度開始放緩，1995年以後城市化率基本穩定，這期間住宅竣工套數也進入一個相對穩定的階段，期間隨著1997年亞洲金融危機和2008年全球金融危機的發生而上下波動。
從日韓的經驗來看，在進入城市化穩定階段前，我國的住房建設規模還應當隨著城市化率的提高而增長。但也應該注意到，我國與日韓城市化過程中人口年齡結構的變化也存在著顯著差異，這將對住房需求構成很大影響。
4、我國城市化過程中人口年齡結構變化與日韓的差異
從日本和韓國城市化發展和人口變化來看，城市化快速發展、經濟高速增長與人口紅利持續釋放的時間是基本一致的。
50年代到70年代初，是日本工業化高潮時期，GDP年均增長接近10%，進入發達工業化國家行列。到1975年，日本城市化率達到75.7%，基本達到高潮，此後城市化進入穩定階段。同時，這一時期也是日本的勞動年齡人口和購房適齡人口快速增長的階段，這一階段城市化發展曲線和人口發展曲線高度一致。
韓國經濟60年代開始起步，70年代開始快速發展，城市化率從1960年的27.7%提高至1990年的73.8%，年均增長1.5個百分點，完成了城市化快速發展階段，此後城市化進入穩定階段。同時這一時期，韓國的勞動年齡人口和購房適齡人口快速增長，這一階段城市化發展曲線和人口發展曲線也是高度一致的。
中國15-64歲勞動年齡人口已於2013年達到峰值，25-49歲購房適齡人口也已於2015年達到峰值，我國人口發展曲線與城市化發展曲線已開始背離。這意味著在我國雖然仍處於城市化率高速發展階段，但由於勞動年齡人口和購房適齡人口的減少，住房建設量難以像日韓一樣隨著城市化率提高而持續增加。不過中國在城市化進入穩定階段之前，住房需求量依然會保持在相對高位。
5、從日韓經驗看我國住房建設和房價的未來走向
從三國人口的發展來看，我國和韓國較為相似，落後日本大概20年左右。從日韓經驗來看，勞動年齡人口的拐點和住房建設量的拐點基本接近。我國勞動年齡人口的拐點是2014年，這意味著我國總體的住房需求未來會持續下降。
從城市化率和住房建設的情況來看，日韓進入城市化穩定階段的同時住房建設量也進入高位盤整期。以日韓經驗來借鑑中國，這裡分兩種情境討論，情境一：中國城鎮化率被低估10個百分點左右，即2018年城鎮化率為70%左右；情境二：中國城鎮化率未被低估，即2018年城鎮化率為59.6%。
如果目前是情境一，則中國的城鎮化快速增長階段大概率即將走完，未來幾年有可能將進入城鎮化穩定階段，疊加勞動年齡人口已經出現拐點，我國住宅新開工面積大概率即將見頂，此後可能會慢慢震盪下滑。
如果目前是情境二，則中國城鎮化率快速增長階段還沒走完。根據聯合國的預測，我國城市化中期發展階段將在2030年結束，屆時的城鎮化率為70%，此後進入城市化穩定階段。考慮到我國人口發展與日韓城鎮化同階段的不同情況，住宅新開工面積在進入城鎮化穩定階段前還有望維持在相對高位，此後十年仍有希望創出新高。
從日韓經驗來看，進入房價中速上漲期後，我國房價漲幅也將放緩，未來十年房價年均漲幅大概率將回到5%以內。
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