乎哈哈哈

手上暫時沒有錢全款買房，讓中介借錢給你全款買房，產權交易後把產權抵押給銀行，銀行再放款給你，再把錢還給中介。

這個流程是二手房交易中常見的問題。賣家不接受買家按揭買房，而買家(也就是你)暫時資金有困難或者不願意全款買房，為了達到交易的目的，就得找一個第三方的資金來幫助買家暫時墊付購房款，從而達到賣家需要買家全款購房的目的。這種交易流程如下圖：

為什麼會有這種交易流程呢？這種交易有什麼樣的風險嗎？這裡談談我的觀點。

為什麼會有這種交易流程

這是為了在買賣某一方有資金困難的時候，由第三方墊資，解決某一方資金不足的問題，從而達到交易的目的。

一般來說，二手房交易有兩種情況需要第三方墊資：

1、買家沒有錢全款買房。比如業主由於某些原因，需要急著賣這套房來解決他的某個困難，在這種情況下，由於按揭貸款需要審核買家的貸款資質，銀行放款也需要等待時間，而業主又不願意等待，業主就會要求買家支付全款來買房。比如題主自己的案例，就是這種情況。

遇到這種業主急需用錢，房價一般都會比較便宜，買家也心動，但是，買家沒有那麼多的資金來全款買房，怎麼辦？為了達到交易的目的，買家就需要第三方來墊資解決業主急需全款買房的條件。

第三方墊資，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的個人，你這裡遇到的第三方，就是中介公司來墊資。

2、賣家產權證抵押在銀行，買家不願意為賣家贖證。

如果賣家的產權證抵押在銀行，而買家不願意用首付款來為賣家把在銀行的產權證取出來，為了達到交易的目的，賣家就需要第三方公司或者個人來為其墊資，把賣家在銀行的按揭貸款還完，把產權證從銀行取出後，再產權交易。

這兩種情況，題主是遇到的是第一種，賣家要求買家全款支付，買家找的中介公司來暫時墊資。產權交易過戶後，買家把房產再抵押給銀行，把從銀行抵押的貸款，再還給中介公司(看看上面的圖片)。

有什麼樣的風險

只要交易順利，就不會出現風險。

出現最大的風險是，賣家的產權會不會有問題，如果產權有問題，達不到交易的目的，墊資的一部分錢，怎麼收回就成為風險。

中介公司只要把前期的產權調查好，評估沒有風險或者風險比較小，那就可以繼續交易，墊資的風險就比較小。

另外，買賣任何一方需要墊資交易，一定要找中介公司居間交易，以便降低其交易風險。

如果你對交易比較熟悉，能夠把控風險，買賣雙方可以直接交易；如果你是菜鳥級的，對房地產交易的風險一無所知，那你最好找中介公司居間交易，不要因為節約一些居間服務費而冒巨大的交易風險。

墊資抵押交易有何弊端

你這種墊資交易是全款買房再做抵押貸款，比正常的按揭貸款利率要高，解決的辦法是可以直接做按揭貸款。

比如說，我是重慶的，重慶抵押貸款的利率比正常貸款的利率要高10%左右，正常貸款的利率一般上浮5%～10%，而抵押貸款有可能是15%~30%。當然，這利率是根據不同的銀行和你自己的資質來決定，有些城市可能也不一定有這麼高。

利率要高出10%，就增加你的還貸成本，有不有辦法直接做按揭貸款，不做抵押貸款，從而減少還貸的成本呢？當然有。

業主要求買家全款購房，其目的就是要早一點收到賣房的錢；而你這裡，中介公司願意借錢給你全款買房，也就能達到賣家需要買家全款買房的目的。

假如在這個案例中，中介借錢給買家全款買房，為了減少按揭貸款的還貸成本，不做抵押貸款，直接做按揭貸款，一般的步驟如下：

①、中介借錢給買家全款買房；

②、買家向銀行申請按揭貸款；

③、買家得到中介公司的墊資後，銀行的按揭貸款審核也通過了，就可以和賣家簽定買賣合同；

④、買賣雙方產權過戶；

⑤、產權過戶後，買家把產權抵押給銀行；

⑥、銀行收到產權抵押後，放款給賣家；

⑦、賣家收到銀行的房款，要把按揭的貸款還給中介公司。交易流程如下圖：

這裡有一點要做特別的說明，由於買家是全款購買，而買家向銀行做的按揭申請，貸款也是放給賣家的，這裡就導致賣家收到兩次按揭貸款的金額。

因此，銀行的按揭貸款應該還給中介公司，是中介公司為買家墊資購買的這套房，最後銀行的放款，應該歸還給中介公司。

這裡就存在一個風險：如果賣家不把銀行放的按揭貸款歸還給中介公司呢？

為了避免這個風險，中介公司應該直接收取賣家在按揭銀行辦的銀行卡並修改密碼，並且把賣家的身份證和戶口本暫時保管，以避免賣家用身份證或者戶口本對按揭收款的銀行卡掛失，補辦銀行卡而帶來的風險。

在交易的過程中，你也可以用其他方式，來回避這一風險。

從以上幾點分析來看，

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

對於你來講，風險一定會有的，而且購房成本也比按揭貸款增加不少。

當初我買二手房的時候，本來想做按揭貸款的，但是房東一定要全款支付，而中介公司說也可以，他們先付過去然後我再辦完手續後把房子抵押貸款還給中介公司，就跟你說的情況一樣一樣的，但是我覺得與其讓他們幫我先付款還得加一部分高額過橋費，還不如自己去銀行直接用另一套房抵押貸款呢！

當時的按揭貸款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消費貸款或者經營貸款是在基準利率的基礎上上浮百分之十到二十。這樣算下來差不少錢呢！當時還可以貸款出來用到買房上面，現在肯定是不行的了，所以你買房辦好過戶再抵押貸款的話是有一定難度的，就算中介公司幫你疏通貸款下來，不定哪一天銀行清查整治的時候會出問題，到時讓你馬上還貸不知道你是不是有這筆錢還上？！如果沒有就麻煩了。

還有就是假如他借錢幫你買下來了，你的房子貸不下款來怎麼辦？那筆借款每天都在不斷產生利息，如果成了高利貸豈不是你的風險？雖然說中介公司跟銀行熟悉，但是畢竟做不了人家的主啊！

所以風險還是有的，就看你怎麼把握了。如果可以還是建議你做按揭貸款的好，安全又划算。

我的房子我做主

你的描述可以看出，這是是中介提供“過橋資金”先把手續過戶到你名下，然後用你的房產證抵押給銀行，到時貸出資金，然後轉到中介賬上，中介收回前期墊給你的錢。

一般這樣的中介“過橋資金”會收取相應的“墊錢”服務費，另外，中介為了賺你的中介費，這麼風險很大的技術活都敢接，肯定是以前操作過多筆，人家中介要掙你錢，你如果覺得房子不錯，可以考慮走中介的流程，但前提你必須100%確定房子的確是過戶到你名下，且房子產權或者房子沒有其它問題！

風險在哪裡？你們兩個都有風險：

中介為了賺你這筆中介費，肯定先把你的顧慮要打消，這時候你要考慮的是，這樣的說法，是在你正式簽定金合同之前說的嗎？那你就要注意了，如果因為中介這樣一說，你就輕易的簽了定金合同，到時候中介如果反悔，你這個房子還是人家按正常流程來辦，而簽了合同，你就會按照中介套路一步步的被牽著鼻子走下去。

當然，也有可能各種各樣的原因，最後中介的確會給你“過橋資金”先把房定下來，然後證過戶到你名下，中介拿你的產權證到銀行辦理你的名義的貸款，到時收回他的資金，收取相應服務費。

還有一種更離譜的可能，就是這房子就是中介自己人炒作的房源，產證在中介人手裡，給你這說法，只是掩蓋這房子是自己炒房的事實，最後你還正常還貸，人家把房賣給你。

以上就是對你邀請問題所給的一些個人建議，供參考！也歡迎大家留言補充！

成都房產通L

肯定有風險。

受益全是中介公司。

你欠中介公司錢，又以房產抵押，再借錢給中介公司，你還銀行貸款。

為何不直接買房銀行貸款？

反而要通過中介公司？

比方說你房子值五十萬，中介幫你出全款，中介公司肯定要收利息，且不會低於銀行，你又以房子抵押從銀行貸五十萬，銀行利息又收，在五十萬的房款上付雙倍利息。

如果你無能力償還銀行貸款，房子會被抵押，你則一無所有，可至少利息你得還。

這什麼中介公司，有這麼優秀的員工籌謀劃策，如此兜兜轉轉來賺取利益，該給他頒個優秀員工獎。

直接銀行貸款不可以麼？

非要兜兜轉轉出兩次利息？

你是空手套白狼麼？

付出的代價套路很深。

或是都這麼美好，為何很多人不去空手套白狼？

只有揹負債務危機時，才會後悔莫及！

6293228045君君

根本行不通，來分析一下為什麼？

為什麼行不通

首先，只要有首付款，那都不會找中介幫你全款買房，直接做按揭貸款就可以了啊，中介幫你全款買房，那就意味著你連首付款都沒有

再者，中介幫你全款買房，相當於你先欠著中介全款房的錢，而後，你將房產抵押給銀行，而銀行給你放款的時候，最多最多隻能放到房價的70%，你的錢都不夠還中介的借款，還差著至少30%。

最後，銀行的房產抵押貸款正式的利率在12%左右，你不找貸款中介，那麼這個實際年化利率也在10.5%~11%左右，相對於按揭貸款的5%~6%，高了一倍，而且由於房產抵押貸款最多也就貸3-5年，那麼你的還款壓力是非常巨大的，舉個例子，同樣100萬的貸款，按照上面按揭貸款5%，30年計算，月供是5677.89元；按照上面的房產抵押貸款10.5%，5年計算，月供已經達到了21493.9元。相差近4被，你一個連首付款都湊不齊的人，恐怕第一個月就要逾期了吧。

經濟觀察哨

理論上來說，沒有風險，畢竟最終房子是在你的名義之下，而貸款同樣也是在你的名義之下，但是這個過程一則不一定行得通；二則就算行得通，你也不一定能還的起。

銀行貸款

對於銀行而言，貸款並非說只要你有抵押物，銀行就一定會借款給你，抵押物屬於擔保措施，為第二還款來源；而對於銀行來說，更加看重的事第一還款來源，也就是你的收入來源，如果你沒有較充分的第一還款來源，那麼銀行並不一定會借款給你。

其次銀行的借款，並須要有明確的用途（以確保信貸資金不被挪用），對於個人貸款而言，按照中國銀監會公佈的《個人貸款管理暫行辦法》第三十三條定：

也就說，超過30萬元的個人貸款一般是需採用銀行受託支付的方式（個人經營性貸款為50萬元）。那什麼是受託支付呢？即由貸款銀行將個人貸款資金直接支付給借款人的交易對象。所以你要在銀行辦理抵押貸款，你必須要用一個合理的用途說明，在啟用貸款時需要提供相對應的購銷合同，對於貸後管理則可能要求你提供相關的稅票。因此，就算中介全款幫你買下這套房子，你也不一定能用這房子在銀行抵押貸到款項。

還款壓力

除了住房按揭貸款，對於其他的個人貸款，無論是抵押貸款還是保證貸款亦或者是信用貸款，貸款的期限一般不會超過3年，最長不會超過5年，也就是說即使貸款成功了，你也大概率必須要在3年內還清全部的貸款本息。

我們姑且假設你這套房子全款價值為100萬元（非常合理的一個價格，二三四線城市，隨便一套房子，基本都要這個價格），再加上三年的利息，全部下來估計最少要120萬元左右的本息（按接近7%的利率計算，三年期的，貸款利率7%並不算高），那麼摺合你每年需要賺40萬元左右，在考慮到你的日常生活開支，一年的收入沒有50萬元，要還這個貸款，可以說是壓力極大（因為如果還不上，抵押物會被銀行當做不良資產拍賣處置）。但假設你可以輕鬆做到年入50萬元，你又何必要通過中介幫你全款買房，你再到銀行辦理抵押貸款？

總結

在購買之前，先評估一下，自己的還款能力；其次就算還款能力足夠了，也必須要慎重，因為你的抵押貸款已經涉及到騙貸（在貸款時肯定不可能寫是用於支付給中介的代購款，所以你提供的各類貸款用途的資料都是虛假的），一旦銀行發現提前收貸，那麼你還不上，房產就只能當做不良資產處置了。

鯉行者

市價100萬的房子，你首付只有20萬，我只賣80萬！抵於市價20萬，但要現金交！你喜歡我的房子，但你要按揭！也不接受，所以你找中介墊資60萬全款買下來，過戶到你頭上在拿去做抵押借款還中介，不過要加上墊資費和中介費，也許你要還中介65萬或70萬，這要看你和中介怎麼溝通！你情我願！有些購房人有很強的還款能力，一個月還幾萬不是問題，但就是買房這一分鐘拿不出全款！加上各種成本，房子還有很大的價格優勢，採取這種方式也是可以的！各取所需！相互得利！

貴陽房產顧問

這樣操作理論上是沒有風險的，本來中介借錢給你買全款房，之後，相當於你全款買房，之後你再把房子抵押了，借出錢來，把錢還給人家中介，這種操作沒有風險，但是也要看操作細節，細節就是看看中介都收了哪些費用，你能不能承受？

除了要看細節，抵押貸款和按揭貸款有著質的區別，一方面是貸款年限不同，按揭貸款最高能申請30年，抵押貸款我估計三年五年，也就是這個時間段了，能超過十年的抵押貸貸款很少，這也就意味著每個月的還款額度可能會比較多一些。另一方面每個月還款額度不同，你看你能否承擔得起還款的額度，你計算一下自己的收入，看看能否可行？

第一，你要和中介籤一個借款合同，借款合同中可能會有利息，等等，你要看一下利息是多少，第二，看一下中介費是多少，還有沒有其他的收費，而且要看一下買房的過程中，房價是否穩定，第三，你跟銀行簽訂抵押貸款的時候，要關注一下貸款年限，還款額度，提前讓中介把這些東西都給你，或者提前告知，你好做提前的計劃，OK。

樂福居

這樣做，你的風險有三個。一個是你抵押貸款的利率會更高，中介費也會比你自己貸款買房高得多，還有就是房產自身可能存在一定的風險。下面來分析一下。

你的抵押貸款利率會更高

第一風險就是，你的抵押貸款利率會更高。你的資金風險不大，但是你將付出更多的中介費和更高的貸款利率，也就是說你將會付出更多的購房成本。

中介幫你全款買房子，然後房產過戶給你以後，房產就是二手房了，中介幫你再到銀行進行抵押貸款把錢借出來，然後借錢給中介公司，然後中介公司把錢拿到手以後，中介公司錢回到手裡了，這樣房產基本上就跟中介公司無關了。

這時候，房產是你的，貸款也是以你的名義借的。房產過戶給你以後，你再貸款的時候，這個就算是二手房抵押貸款了，年利率肯定會比你自己買新房抵押貸款稍微高一些。

可以看出來，你的抵押貸款利率會更高，你還款的金額也會更高。因此，你的風險就在於你還款的金額更高。

中介費花得更多

第二個風險是你的中介費將花的更多。中介這樣做，就是為了多賺錢。中介全款幫你買房子，然後過戶給你，你再到銀行辦理抵押貸款手續，然後貸款批下來把錢還給中介。

這樣一個流程下來，中介肯定能夠賺到很多的中介費用，一個是幫你買房子的相關費用，還有房產過戶的中介費，還有到銀行辦理抵押貸款的中介費等，這些費用下來，肯定會比你自己到銀行貸款買房子付出的費更高的多。

因此，中介這樣幫你全款買房子，就是要多賺你的中介費。你的風險就是要付出更多的中介費。

房產自身的風險

在買房前，一定要確保房產自身沒有風險。在中介辦理全款買房之前，一定要親自多看幾次房產，包括上下樓都要看一下，確定房產就是自己想要的房子，這一點是非常關鍵的。

而且，中介全款買房，然後再過戶給你，這時候房產是否是精裝修的，是否有保修的問題也一定要搞清楚，這樣就能夠儘可能地避免風險。

確定買房前，房產上下樓都要看一下，看看是否樓上樓下都有人住，看看離電梯的位置遠近，以及房產是否朝陽，是否有其他的問題等。

在確定買房前，一定要確認房產本身沒有問題。一定要確定住房產的樓層和單元號，包括房產的戶型圖等信息。因此，房產自身的風險一定要特別注意避免。

綜上所述，在這個過程中，你的風險主要是以下三個，第一是你肯定會比自己貸款買房付出更多的中介費，第二你會付出更高的貸款利率，還有一個房產自身的風險。

樓市小月

說白了還是一樣的貸款買房，性質不一樣。過戶前屬於住房按揭貸款，過戶後屬於抵押消費貸。兩者能貸款的年限不一樣。住房按揭貸款最長可貸30年，而抵押消費貸款目前一般只能貸五年，利率不一樣，而且抵押消費貸款的月供和利息成本遠高於住房按揭貸款，這是屬於錢多找不到地方花。

若不是錢多，那就是自己購房限貸了，住房按揭貸款貸不到那麼多錢，所以只能這樣去做。至於風險，那是中介風險比你高，畢竟是中介借錢給你，在房子過戶給你之前你是無法把房子作為抵押物的因為不屬於你，若是過完戶耍賴不去抵押貸款，那中介就頭疼了

關鍵字: 房產 人生第一份工作 中介