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- 前言
- 表現最佳/差的區域市場——獨棟屋
- 表現最佳/差的區域市場——公寓
- 華人居住最多的地區——獨棟屋
- 展望2020年
前 言
提起澳大利亞，人們首先想到的是悉尼和墨爾本。
談到房價，人們討論最多的還是悉尼和墨爾本，亦或者是其他首府城市，鮮有人提及區域市場表現。
那麼，相比首府城市而言，澳大利亞非首府區域市場表現如何？
最新的數據顯示，自今年6月以來，悉尼和墨爾本兩地的房價已經上漲超過8%。
然而，一些區域市場的表現並不遜色於悉尼和墨爾本。
以塔斯馬尼亞的Launceston& North East為例，截至今年10月的一年內，當地公寓價格上漲了10.7％。
隨著首府城市的房價日趨昂貴，遠遠超過了大部分人的購買力，不少人開始前往區域市場尋求機會。
對於澳大利亞25個最大的非首府區域市場，房產研究機構CoreLogic提供了截至2019年10月一年內的不同房型（獨棟屋和公寓）表現。
CoreLogic研究負責人蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）說道：“總體而言，我們的最新數據表明，周邊區域市場（特別是鄰近首府城市的周邊區域市場），房價上漲明顯。”
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表現最佳/差的區域市場——獨棟屋
就獨棟屋而言，在25個非首府區域市場中，16個地區的房價錄得上漲，僅有9個地區錄得下跌。
昆士蘭州（簡稱：昆州）北部區域市場Mackay-Isaac-Whitsunday是表現最佳的獨棟屋區域市場。
數據顯示，截至今年10月的一年內，該地獨棟屋價格上漲了5.9％。
勞利斯說道：“由於大宗商品價格上漲、澳元兌美元匯率走低、以及採礦業活動增加，昆州當地的經濟狀況改善明顯，推動Mackay-Isaac-Whitsunday住房市場出現量價齊升。”
與此相反，新南威爾士州（簡稱：新州）往南的區域市場Illawarra獨棟屋表現最差。
數據顯示，截至今年10月的一年內，該地獨棟屋價格下跌了5.9％。
值得注意的是，當地房價低迷反映了過去18個月來的市場整體情況。伴隨房價近期回暖，截至11月的三個月內，當地房價也開始錄得上漲。
就房產交投情況來看，澳大利亞大多數區域市場的住房銷量明顯不及上年同期。
市場信心不足是主要原因。數據顯示，即便是銷量變化最高的地區，年度變化也不到1.0%。
數據顯示，西澳的Bunbury是獨棟屋銷售同比增幅最大的地區，但是增幅也僅為0.8%。
勞利斯說道：“生活方式和負擔得起的價格是這一市場銷量增長的主要驅動力。”
據其透露，Bunbury獨棟屋中位價大約為37.3萬澳幣。對於一個美麗的沿海市場而言，這個價格一點也不貴。
另外，當地交通設施有所改善，為市場交投活躍提供了支撐。
與此相反，維多利亞州（簡稱：維州）的Latrobe- Gippsland則是獨棟屋銷售同比跌幅最大的地區，跌幅達到22.1%。
就成交週期而言，成交最快的市場和最慢的市場之間存在很大的差距，兩者相差68天。
數據顯示，在維州Ballarat地區，房產成交週期大約為33天，為銷售最快的區域市場，低於全澳平均水平90天。
Ballarat距離墨爾本148公里，買家競爭激烈是推動當地房屋快速成交的主要驅動力。
相比之下，新州的Southern Highlands & Shoalhaven房產成交週期超過100天。
賣家折價水平也是一個衡量房價表現的一個重要水平。
數據顯示，新州中西部（Central West）區域市場的賣家折價水平最低，僅為4.0％。
相比之下，為保成功出售，Townsville的賣家折價水平高達7.8％。
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表現最佳/差的區域市場——公寓
相比之下，公寓市場表現更為均勻。
整體而言，截至今年10月的一年內，11個非首府公寓市場錄得上漲，1個地區保持不變，另外11個地區則錄得下跌。
儘管和獨棟屋相比，公寓價格錄得上漲的區域市場數量相對要少。但是，這並不妨礙部分區域市場公寓價格錄得可觀的漲幅。
例如，截至今年10月的一年內，塔斯馬尼亞（簡稱：塔州）Launceston& North East區域市場的公寓價格上漲了10.7％，錄得所有區域市場中最大漲幅。
與之相反，西澳Bunbury區域市場的公寓價格下跌最為顯著，同期跌幅達到17.2％。
和獨棟屋一樣，維州的Ballarat區域市場的公寓成交週期也是最短的，平均為30天左右成交。
同時，當地公寓的賣家折價水平也錄得最低，為2.8％。
相比之下，新州的New England & North West區域市場公寓出售最具挑戰性，成交週期大約為112天。
公寓賣家折價水平最大的區域市場則來自昆州中部（Central Queensland），折價幅度高達9.5％。
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華人居住最多的地區——獨棟屋
就大悉尼而言，有600多個區（Suburb）。其中，Epping、Campsie、Castle Hill等都是赫赫有名的華人聚集區。
然而，除了這幾個，其他很多地區也吸引著眾多華人居住。
根據房產研究機構HomeOn提供的數據，在不同地區，不同價位獨棟屋華人居住比例、居住面積、華裔就讀私校的比例各有差異。
以悉尼為例，典型的華人區，獨棟屋中位價大約為123萬澳幣，佔地面積576平米，華人比例是15%，小學生中，就讀於私校的比例是9%。
整體而言，在獨棟屋中位價不低於200萬澳幣的地區中，Burwood是華人比例最高的地區。
當地華人比例高達45%，中位房價為210萬澳幣，小學生中，華裔就讀於私校的比例是11%。
在獨棟屋中位價介於150萬-200萬澳幣的地區中，Eastwood是華人比例最高的地區。
當地華人比例高達38%，中位房價為163萬澳幣，小學生中，華裔就讀於私校的比例是6%。
在獨棟屋中位價介於120萬-150萬澳幣的地區中，Hurstville是華人比例最高的地區。
當地華人比例高達50%，中位房價為141萬澳幣，小學生中，華裔就讀於私校的比例是9%。
在獨棟屋中位價介於100萬-120萬澳幣的地區中，Beverly Hills是華人比例最高的地區。
當地華人比例高達27%，中位房價為110萬澳幣，小學生中，華裔就讀於私校的比例是7%。
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展望2020年
2019年即將過去，2020年即將到來。
對於眾多機構而言，眼下也是對地產市場走勢進行預測的繁忙時節。
展望2020年，住房市場有兩大利好因素不容忽視。
首先，自2020年1月1日和7月1日開始，澳聯邦首次置業首付款擔保計劃（First Home Loan Deposit Scheme）將分兩批實施。
因此，2020年第一季度和第三季度有望看到入門級住房市場的增長。
其次，澳儲行（RBA）利率有望進一步降低。
鑑於澳聯邦政府不願意以犧牲財政預算盈餘為代價來擴大財政支出的規模，為避免經濟下滑，澳儲行不得不提供必要的刺激措施。
這意味著2020年將進一步降息。不少經濟學家預測，澳儲行在2020年將降息25個基點，甚至50個基點。
目前，由於上市房源數量有限，不少買家開始出現“害怕買不著”的心理。另外，賣家由於沒有合適的替代房產也不願意出售手中房產。
伴隨利率的進一步降低，房價的進一步上漲，這種心理有望助長房價出現相對較大的漲幅。
事實上，部分住房市場已經出現這種跡象。
澳大利亞統計局(ABS)的最新數據顯示，受益於悉尼和墨爾本房價的強勁增長，澳大利亞整體住房價格在第三季度上漲2.4%，創下自2016年第四季度以來的最大季度漲幅。
值得一提的是，悉尼11月的房價上漲了2.7％，創1988年10月（上漲3.5％）以來的最高月度漲幅，並超過了2015年5月2.6％的月度漲幅。
END
可以預見，首府城市，尤其是悉尼和墨爾本，在人口增長、政策利好、剛需等因素推動下，房價還會越來越貴。
對於預算有限的買家而言，以及那些希望獲得更高收益率的投資買家而言，尋求各方面表現佔優的區域市場機會或是大勢所趨。
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