一年一度的高層重大工作會議往往被看作下一年經濟發展、政策制定的風向標。人盡皆知的“房住不炒”就出自該會議。近日的高層會議過後，讓很多關注房地產的人非常訝異！
往年的高層會議每次都會談到房地產，比如2018年7月底的“堅決遏制房價上漲”；2018年12月份的“要構建房地產市場健康發展長效機制”；2019年7月底的“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。而今年12月的會議卻壓根兒沒提房地產。這是咋回事？
其實，儘管沒提房地產，但也透露出了一層意思。
就像體檢一樣，去醫院檢查身體，如果醫生沒特別說明，那說明沒有大問題，所以才沒有重點去提。而高層會議不提房地產，其實也是一個道理。
站長總結下來，上層對房地產的核心意思有三點：第一，總體房價不能暴漲；第二，房地產不能作為經濟短期刺激的工具；第三，類似上一輪限價的舉措，未來可能將是一個長期行為。
經過這種高頻調整，靠買房分分鐘賺錢的時代確定已經過去了，但這並不意味著買房就不可以了，現在買房依然是有助於穩住身家的。
回顧往昔，去年上半年火爆，下半年冰冷；今年上半年小陽春幾個月，下半年又陷入冷清……綜合看來，政策一直是有松有緊，既沒有100%的緊，也沒有完全放鬆。但房企洗牌加速，破產潮、裁員潮、地王之痛、現金流之殤、銷售去化大幅度下降……一套組合拳下來，市場已經基本到底。
成交冷淡：2019市場基本見底
分能級來看，一線城市成交量環比上升6%，同比上升28%。北京市場再度遇冷，上海、廣州和深圳市場略有回暖，成交量企穩回升。
二三線城市成交量環比微跌2%，同比下跌15%。各城市市場持續分化，重慶、昆明、杭州等地市場成交量同、環比齊增。長沙、徐州、福州等成交量環比跌幅都在50%左右。
分區域來看，長三角成交表現亮眼；中西部城市間顯著分化，重慶、昆明、成都成交量企穩回升；但武漢、鄭州、西安穩中有降，長沙市場急速冷凍，環比下降63%。
從成交量看，一線城市整體回暖，二線城市東部區域亮眼，中部區域成交以降為主，西部區域城市成交仍在上漲。從國家統計局數據可以看出，全國70城中，房價下跌（包含房價不變）城市數量已達39個，佔比56%左右。差不多達到了前幾年樓市週期裡最冷淡時期的狀況。
而再過20多天就是2020年了，屆時將迎來又一個重要時間節點：全面建成小康社會。要發展經濟，經濟就需要平穩，樓市對GDP影響重大，當然也需要平穩，至少不能大跌，避免引發連鎖效應。
未來一段時間內，樓市雖然不會再是主角，但作為國民經濟的穩定器，在寬鬆貨幣的背景下，各地的高庫存會有一定降低，房企的倒閉潮會所緩解。
政策利好：160城發佈人才政策
站長認為，2020樓市肯定和2019年大不相同，因為樓市最艱難的時刻已經過去了，2020年將是觸底回暖之年。就具體政策而言，眾多城市落實一城一策，因城施策。2019年，佛山、南京、上海、成都、中山、武漢等城市發佈了落戶和人才購房政策。
從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯，人才政策成為房地產調控的窗口。2019年以來全國已經有超過160城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。
很多人看過網上那篇流傳很廣的鶴崗買房文章，當地經濟下行，房價低靡，有的房子2萬就能拿下。吃瓜群眾看的是樂呵，地方ZF看的卻是門道，估計沒有哪個地方ZF想成為第二個鶴崗，於是定向人才放鬆限購越來越多。各地搶的不僅是人才，更是未來的購買力、土地財政的貢獻者。從慣性來看，政策利好估計明年還會上演。
近來各地微調樓市政策，是根據自身情況作出的決策。當樓市有過快上漲趨勢時，各地會進行相應的抑制；出現大幅下降趨勢時，各地也會出臺配套措施，促進房地產市場保持穩定。總體來說，政策整體在走向寬鬆。
因此站長認為，未來或將有更多城市出臺類似鬆綁政策，但整體而言，政策的放寬幅度不會很大，更多的會在細節處做些微調整，樓市政策仍然以“穩”為主基調。
降息意義：房貸利率以穩為主
房貸利率方面，11月20日LPR第四次報價，5年期LPR水平降5個基點。這也是2015年10月24日房貸基準利率降至4.9%之後4年來的首次降息。此次降息，意義重大。
新市場報價一般會在兩個月後正式實行，所以對於房貸利率而言，年前保持現狀不變的可能性比較大，年後實際利率可能會開始進入下行階段。對剛需來說房貸利率低了，支出就少了，買房成本就更低了。而和銀行籤貸款合同時，適宜選擇每年調整一次貸款利率的方式，因為房貸利率已經進入下行通道，未來每個月或者幾個月就會小幅下調一次，這樣可以享受房貸利率下調的利好。
開年可期：樓市小陽春有規律
每年的2、3月份都是春節後大量人員返鄉的時節，其中很多人回老家過年的同時也在打算安家置業。屆時年終獎大都已到賬，而且有空閒時間，眾多需求趕在一起，樓市銷量當然井噴。從往年數據看，幾乎每年都是如此，不論是一線還是二三四線。
數據來源於中國社科院財經院《中國住房市場發展月度分析報告》
投資要點：買房儘量往“上”買
我國一共4個一線城市，15個新一線城市，300多個地級行政區劃單位，2800多個縣級行政區劃單位。能把錢放在高一級行政區劃的房子上，就不要往下放。
與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。而大城市的資源、源源不斷流入的人口、產業、商業，都是促使房屋升值的因素。
買房秘籍：剛需首選70年住宅
剛需置業，首選70年住宅。目前北上廣深以及杭州、南京等大多數一二線城市都在限制商住房的交易。全國範圍來說，只有深圳、長沙、寧波三個城市商住房可以落戶，其它都不可以，即便如此，在這三個城市也要首選住宅。
站長的朋友小剛，2012年沒買住宅而是買了北京的商住公寓，後來在“326新政”後，北京商住市場就像猛踩了一腳急剎，迄今仍無鬆動跡象。因為新政後，個人買商住不能貸款，只能企業買。所以小剛的房子也就成了燙手山芋，在山頂站了好幾年崗都沒有解套。如果他當時買住宅，現在至少應該漲了2倍，有時候選擇確實比努力重要。
至於買房時間，千萬不要等到年後樓市小陽春的時候，性價比最高的時間其實是在年底，尤其是那些已經放鬆了調控的城市。因為年底房企銷售都在衝刺業績，容易撿大漏，是剛需小白們的最佳選擇。而春節後大家都置業時就像眾人瘋搶剛發售的新iPhone，因為買方多，所以溢價率高，很容易買在高點。
買房其實跟炒股有些相似，都是暗熟路數，反大眾而行之，做市場的主角。
賣房秘籍：春節後宜高效高拋
賣房，特別是賣位置一般的二手房和商住公寓等房子，更需要講究時間。首先是把要賣的房子掛出去，試探行情，觀察帶看量的多少。過完年小陽春一到，只要帶看量一漲，就可以提高價格，帶看越多，開價越高。趁著買房高峰期把多餘的房子一拋而盡。
在對的時間做對的事，方能事半功倍。春節後的樓市小陽春，是賣房的好時機，更是拋掉手中房子的絕佳機遇。
結論
在當前經濟的大環境背景之下，適當降低庫存、滿足剛性需求、穩定房地產價格是大勢所趨。而隨著搶人大戰更加激烈，也給了大眾逆襲大城市的機會。如果不想祖祖輩輩都生活在小城市，那麼一定要抓住這次機遇，落戶大城市，置業大城市。
對於大眾來說，房子大小不是最重要的，有與沒有才重要。買了房，無非兩種後果：漲了成贏家，跌了就自住。不買房也有兩種後果：房價漲了得多花錢追漲，上演“今年不買房，一年又白忙”的劇情；房價跌了，很多人還是不買，總想等到再低點，長期觀望。當然，具體還是看個人需求和選擇。
最後再說一件事，站長看最近兩年樓市維權事件頻發，不管知名房企還是地方小房企都有涉及。畢竟建房速度快了，質量就很難跟上。但高週轉現在已經不適用了，未來地產市場是存量市場，現在蓋的房子肯定會更加註重質量和房子的細節，新房質量比前幾年好是大概率事件。
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