中產夢破碎？
2013年，潘石屹的老婆張欣在接受美國三大電視網之一CBS的訪談時，對房地產發表了一個看法：
中國的住宅地產確實已經窮途末路了，SOHO中國的業務重心放在了優質商業物業上。
請注意，這句話用了兩個詞：
- 確實
- 已經
這相當於下了非常明確的判斷。
與此同時，張欣和潘石屹一同打造的SOHO中國進行了房地產轉型，從只租不賣的“包租公”，再到現在已經漸漸把物業權都出清。
站在現在的時間線上看，這夫婦二人的初心或許早已產生了變化。
這個變化首先體現在一則消息：SOHO中國計劃將8處核心資產全部出售，總出售價為80億美元。
消息一出，不知不覺炸了投資圈。
為什麼？
因為潘大哥2017年說過，望京SOHO不能賣，太漂亮了！
這到今天簡直就是啪啪打臉的重磅，連自己最愛的傑作都要放棄，這是SOHO中國在清倉了。
進而暗示著的問題更深刻：房地產失去了想象力。
因為SOHO中國一共有9處商業物業，但這一次，張欣和潘石屹一下就拿出了資產框架中的8個來出售。
這樣看，逃離中國房地產的意味就很濃烈了。
不管他們是否真的要逃離，現在房地產真的走到了白銀時代。
之前就有媒體從法院公告網以“房地產”為關鍵詞查詢了今年破產的房企，得到的數字是：408家。
在幾年前，簡直是不能想象的。
而對於買房的人來說，代價更加沉重——一旦房價下跌，隨之而來的中產夢也就會支離破碎。
購房客成“犧牲品”？
一直以來我身邊都有一個很奇怪的邏輯，在中國人眼裡，買磚頭是最穩妥的。
為什麼呢？大概原因可以歸為以下3點：
1）長期收益，要比其他資產增值高。
2）波動率較低，風險性小。
3）過去十年的“超級地產週期”足夠長，給足了信心。
所以，越來越多的人，將房子看成是資產配置的對象。
但是，這幾年房子的金融投機屬性正變得越來越弱。
那些在降價前購買了房子作為資產配置的購房客，成了這場戰役最大的”犧牲品“。
比如前段時間，山東濟南某樓盤房價由1.8萬降至1.4萬，已買房業主的資產瞬間損失數十萬。
一時無法接受現實，他們一怒之下打砸售樓部。
原因就是，他們的房子創富夢破碎了。
這個情景，讓人唏噓。
遙想2008年的盛景，砸售樓部大概只因為買不上房子吧。
這超長週期的房產快跑，怎麼就進入下降通道了呢？
房產下降，早有跡可循
要解答這個問題，首先應該看到的是房產連年暴漲的不理性現實。
巨大的風險和泡沫，早就像抽血的針頭緩緩壓入血管。
你感覺不到劇痛，但血液噴湧卻呼之欲出。
最明顯的是，經濟三駕馬車中的消費被狠狠壓制——用於買房的“六個錢包”，再也鼓不起來。
假如房子繼續無上限升價，錢包繼續被掏空，消費一端就會完全失衡。
根據數據，我們老百姓的存款在過去三年的時間（2016-2018）都是負增長的。
既然淨儲蓄是負的，花出去的多，存進去的少，還怎麼消費？
這也是為什麼決策層要堅定“房主不炒”的根本原因——消費不振，經濟就會沒了活力。
所以，現在地方政策都是，誰敢漲就打誰。
喊了這麼多年的房產稅，雖然還沒有出臺，但它始終是炒房客“達摩克里斯頭上的劍”。
比如，你買一套1000萬的房子，按照1%來計算，你也要交10萬的稅費。
哪有那麼多錢？只好都賣掉咯。
這也就是為什麼美國房價比中國便宜的原因。
你看一下他們要交的稅費：
- 每年交納房產稅1-4%。
- 轉售增值部分交納20-30%。
- 遺產贈與後代一樣要交稅。
怕是房價一旦被炒起來，美國人先倒吸三口涼氣數數錢包是不是夠錢交稅吧。
然而在中國，稅費只在交易的環節交，持有吧，根本就不痛不癢。
也正是這樣，喊了多年的房產稅，是很多炒房客心有餘悸的真正殺器。
有了10年的高速跑道，再加上隨時下跌的稅收之劍，房地產的高投資增速已經結束了。
而對於普通人來說，窪地機會越來越少。而更重要的事是：尋找房產中更優質的資產。
在下降通道中
優質資產還有可能嗎？
那怎樣才能在下跌過程中找到好的投資方向呢？
很簡單，大盤沉悶，看區域性機會。
比如，今年2月，萬眾期待的粵港澳大灣區規劃出來了。
橫琴成為了珠海和澳門的接壤之地，一系列的消息，都指向了珠海的利好。
許多人把未來投資房產的邏輯也放在了這裡。
首先從數據上看，隨著港珠澳大橋的通車後，外資大量湧入——實際吸收外資156.3億元、增長26.9%。
再看人口，2018年末，珠海全市常住人口同比增長7.1%。這是珠海這些年來最高人口增速了。
另外，大灣區的實施後，珠海到深圳前海與香港的距離縮小了。
港府此前準備填海的“明日大嶼”計劃，就是港珠澳大橋的接駁地區，再跨海半個小時，就可以直達珠海的橫琴。
拿著3萬一平報價的香港人，難道就真的不心動？
所以，綜合多方面看，珠海這座城市的房票是有一定價值的。
再看深圳周邊。
整個大灣區已經鏈接了東莞、惠州、深圳三個板塊。
而深圳最近又做了東莞接駁地鐵的規劃，深圳動輒5萬起步的高房價似乎有了一個具備想象力的出口。
交通已經到位。
只要醫療、教育、生活便利補上去，東莞惠州這些窪地也是一輪新的機會。
所以說，房產“白銀時代”，我們要學會的是：睜大眼睛辨金銀。
沒有大爆發的前提下，我們還是可以抓小契機。
寫在最後
現在，房產投資可以說已經是夕陽性行業了。
甚至都已經被列入“產能過剩”賽道。
去年，碧桂園“裁員”、萬科爭取“活下去”、萬達集團“瘦身”、泰禾外債利率高達15%……
反正一切的消息都指向了一個結果——“勒緊褲帶過冬”。
連開發商都在壯士斷腕，小老百姓就更應該看菜吃飯了。
如果一定要堅持買房的話，那就買能趟過時間長河的有價值的房產。
請記住，這其中有一個最基本的要求是：增長率預期要跑得過房貸。
否則的話，拿著錢放創新存款也蠻不錯。
閱讀更多 維小維生素 的文章
