曾经登顶铁王座的绿地，暗疮丛生
2005年5月，坐落于南京鼓楼的紫峰大厦正式开工，总高450米，这是世界上第一座中国人投资、中国人建设的完全中国超级摩天大楼。
紫峰大厦也叫绿地广场，是绿地开发的首座超高层，也是绿地集团超级高层大跃进的开端。此后，绿地在郑州、西安、广州、济南、合肥、南昌等城市高歌猛进，成为一个又一个超高层的制造者。
这些年中国已经成为全世界摩天大楼最狂热的“建造工地”。一幢幢的拔起而起摩天大楼也早已经超越了经济因素，而成为一种混杂着GDP追求、城市形象、政绩导向和对民族崛起热望的怪胎。然而，随着中国中国经济转型升级时刻到来、城市写字楼过剩等现状，中国的摩天经济早已该按下缓步键。
近日，绿地曾经规划的“中华第一高”——武汉绿地中心因欠款而停工。这已经不是武汉绿地中心第一次陷入风波。武汉绿地中心一度将高度更改为636米，超过上海中心（632米），更是宣称这是中国的“迪拜塔”。然后，最后建筑高度变更成了475米，中华第一高也变成了华中第一高。此次欠款更是将绿地推上风口浪尖。
要知道，绿地欠的可是堂堂央企中建三局的钱。如果不是真缺钱，绿地也不至于被央企催账到人尽皆知吧？央企尚且如此，其他的供应商就可想而知了，绿地在全国多地出现了多起拖欠供应商款项，遭到维权、起诉的事件。此次大概是在曾经的“中华第一高”和央企乙方催款函双重催化下，才引发“热搜”级
关注。不仅如此，过去3个月里绿地丑闻不断。先是武汉绿地女业主“精装房”变“惊装房”的“坐在绿地上哭”事件、接着是“绿地长沙强制要求其员工买房”、然后又是武汉绿地中心因欠款停工。
有个朋友曾将绿地比做《权利的游戏》中的拜拉席恩家族，短暂掌握王权后就淡出了人们的视线。这可以说是很贴切了——绿地曾经一度规模超越万科，短暂站上了房企老大的宝座，但从此走上了掉队之路，如今却已经脱离房地产第一阵营。
1 摩天战略
高！最高！超高！
这是绿地的指标，绿地每到一个地区，几乎无一例外都会在当地竖起一栋当地最高楼。“绿地是中国超高建筑专业户，每进入一个城市就要建这样一个地标。”绿地集团一个高层表示。
世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，512米的大连绿地中心、468米高的成都绿地中心和450米高的南京绿地中心。若是
加上之前武汉绿地中心的规划，那就是4座了。
而绿地内部人士称，超高层的开始，并不是战略而是无奈。
建摩天大楼耗资大、开发周期长，难盈利，是个吃力不讨好的活计。 “做地标性建筑不是我们想做，而是政府想做。我们是中国超高层专业户，他们都想我们去做超
高层。我们想进入一个新城市，就要做政府喜欢做的事，政府想要做，我们就做。我们不会随便跑到一个城市去建超高层，因为超高层投资额度大，建设周期长建设难度大。”绿地相关人士表示。但这恰恰也是绿地快速扩张的捷径。
有一则业内流传的小故事就是，张玉良2009年到济南考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。
不过在与官员商谈超高层项目时，张玉良就提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。
建超高层其实是绿地获取土地的方式之一，绿地通过建超
高层跟政府置换到一部分优惠的土地。多数超高层项目的立项不是因为经济技术原因，而是因为政府原因，政府想要出政绩。绿地这一看似是一种市场经济条件下的盈利模式，本质是土地寻租为主导的伪市场模式。业内喜欢把张玉良称为“红顶商人”，缘因绿地一直“做政府想做的事”，将“红顶”的积极一面充分发挥，使之成为绿地实现快速发展的独特模式。
张玉良曾表示：“绿地集团做的是当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事。在服务全国的同时发展和壮大自己，我们是最懂政府的开发商。”
通过这样的方式，绿地前几年以低价吸入大量土地储备，每年的土储量都能保持5000万至6000万平方米左右。据张玉良保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。
据不完全统计，仅2010年开始至2012年期间，不到3年时间，绿地就拿下超过40个的项目，拟投资总额超过4000亿元。在绿地在全国范围内轰轰烈烈的“造城”运动中，超高层正是其核心。
凭借超高层，绿地在全国各地攻城略地，迅速打开全国市场。2014-2015年期间绿地最为辉煌，一度登顶铁王座。2014年底绿地全年的销售业绩率先突破2000亿，成为近十年第一个真正超越万科的房企。到了2015年，绿地控股正式在上海上市，借助大牛市的东风，股价最高时达到了42.78元，市值超过5000亿元，成为全世界最大的房地产公司。
当然，后来随着股市泡沫的破裂，绿地的市值迅速缩水，王者桂冠也被万科重新抢回，这都是后话了，毕竟绿地也是凭借超高层模式一度登顶的企业了。
2 超高之殇
中国摩天大楼的逻辑往往是，政府先划定一片地，定性为中央商务区，然后在一座地标性建筑的周边，规划一个大规模住宅区，同时打包给房地产企业。开发商拿地后，并非先盖摩天楼，而是先盖住宅，然后高价卖房，赚到钱才开始盖摩天大楼。这些步骤一环扣一环，中间有任何一环掉链子，摩天大楼就往往搁浅或成为烂尾楼。尤其是在二三线城市。
2016年，绿地“23座摩天大楼”停工引发巨大争议，自此绿地活在“摩天大楼停工”的质疑声中。
在过去的几年里，绿地向世界各地承诺兴建至少50座摩天大楼（超150米）。但据南方周末记者统计，将近一半仍处于未建、缓建的状态。
这样一来，绿地不少摩天大楼项目配比的住宅项目率先销售一空，但原本该拔地而起一座摩天大楼的地方，还是一个坑。
而对绿地来说，把配比的住宅卖了，摩天大楼是否能建成，已经不重要了。
随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建，对绿地“揽而不建”的质疑声音越来越强烈。绿地的摩天模式逐渐开始走下坡路。
而且超高层建筑存在严重的安全隐患。超过150米以上的建筑，防火就会变得十分困难。而且超高大楼纵向交通容量有限，外部开放空间面积较少，发生地震时，避难和消防难度较大。
大面积玻璃幕墙在高温烘烤下极难靠近作业。更可怕的是导致地表的沉降。以上海为例，过去10年来上海兴建的摩天大楼，已令上海地表不堪负荷，陆地沉降现象日益严重，平均每年下沉1.5厘米，已经影响到地铁和高楼建筑的结构。
发达国家早就意识到超高层建筑的诸多问题。巴黎市区的城市规划，除少数大厦之外，大多数楼房都不超过10层。巴黎城建法规规定，市内建筑物高度必须与临近街道的宽度构成一定比例。这样，从客观上降低了人口密度，也可缓解交通、医疗、教育和社区等配套服务设施的压力。
虽然绿地的超高层在不断开疆拓土，但绿地和张玉良，除了盖几幢丑陋的摩天大楼，再无向社会输出可学习的正向价值理念。而且地标建筑这个东西，往往影响力仅限于当地而且现在新奇特大楼实在太多了，绿地的地标被淡化了，里里外外都不被大众所熟悉。
况且，随着国内摩天大楼疯狂大跃进，一二线城市几乎已经全部高楼林立，剩下的可以让绿地建当地首个地标项目的城市，也只剩下三四线了。
但向三四线城市复制高端写字楼并不容易。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟说：“沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼，势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心，而非国家或世界金融中心，因此无法吸引大量金融机构入驻。”
早在2012年，巴克莱资本的一项报告指出，中国可能存在目前全球最大的“摩天大楼泡沫”。
著名经济学家劳伦斯甚至总结出“劳伦斯魔咒”。劳伦斯发现，世界最高大楼的开工建设，与商业周期的剧烈波动高度相关，大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆，劳伦斯把这个发现称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。
虽然房地产发展的高速时代结束，摩天经济红利消退，绿地的超高层经济早已步履维艰，武汉绿地中心只是将遮羞布的口子撕开的更大一些罢了。
3 多元化困局
武汉绿地中心事件某种程度上意味着，绿地的超高层模式正在走向终点。没有了“超高”，绿地接下来还会有什么？
张玉良和绿地一直在找另一条路，那就是多元化。2005年10月，绿地开始启动走上多元化之路，一举成立了能源、商业、建设以及汽车服务四大综合产业集团，成为绿地多元化布局的最初探索。
只是，绿地的能源和汽车，从来没有在大众的印象中留下名字，效果可想而知。
2014年，绿地的多元化升级，张玉良就提出，要向“大基建、大金融、大消费”领域转型。大基建，就是张玉良研究出的替代“超高层”的战略。在张玉良的规划中，大基建产业2020年的营收是超过4000亿，支撑起绿地集团的半壁江山。
大基建，其实是绿地的老本行，因为本质上这也是“做政府想做的事”。
克尔瑞研究中心认为，中国的基建领域几乎是政府垄断，绿地凭借国资背景，在获取低成本土地资源上有较强的优势。业内人士也表示，大基建可以为公司拿地提供一定的支持，以及通过大基建跟地方政府勾兑资源，为绿地提供帮助。
例如，绿地在2016年控股江苏省建后，就成功中标南京地铁5号线工程PPP项目，合同总价达196.13亿元。而以PPP模式参与城市基建和产业开发，不仅能够获得地铁沿线的土地，还可以通过投资、开发地铁，涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营，以及地铁车厢广告运营等多项业务。
绿地，貌似在前进，在转型，绕了一大圈，又回到“做政府想做的事”的老路子，超高层不好推动了，就把“工具”换为大基建。
从2018年以来，绿地大基建的营业收入首次超过地产后，2019年大基建的营业收入增速依然高于地产后。绿地控股的中报显示，2019年上半年，地产方面总营业收入901亿元，同比增长26%;大基建方面的营业收入是1077亿元，同比增长39%。
现在，大基建占绿地控股的营业收入贡献高达53.4%。但从营收规模上来讲，大基建固然增长喜人，然而，从毛利率赚钱的角度来讲，绿地控股大基建的毛利率只有3.86%，稍微有点差强人意，远远低于地产行业29.97%的毛利率。
基建板块垫资大、回款周期长、利润低等特点，严重拖累了绿地的现金流和盈利状况。更别提大金融和大消费了。与房地产金融相关的P2P及众筹市场尚不成熟，仍蕴含着系统风险。另据媒体报道，今年针对P2P行业即将出台监管方案,届时该领域的门槛或将又会提高，这也成为目前较热的房地产金融的潜在风险之一。
消费零售方面，虽然截至2018年底，绿地零售全国门店总数已达65家，覆盖18个城市，但摆在绿地眼前的或还是投入和回报是否能成正比的问题。
近年来，绿地资产负债率开始快速飙升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已连续4年超过88%的高压红线。 据绿地三季报，截至期末，其短期借款266.41亿元，一年内到期的非流动负债为630亿元，而现金为823.77亿元，尚有数十亿缺口，偿债压力不容忽视。
现金流吃紧的绿地绿地在全国多地均出现了拖欠供应商款项，遭到维权、起诉的事件。绿地集团旗下多家子公司，包括上海绿地建设（集团）有限公司、南通市绿地置业有限公司等在内，因拖欠工程款，已被列为失信被执行人。
在北京，绿地也屡屡成为被告。2018年9月，北京市密云区人民法院就曾披露，2017年6月以来法院已经受理了绿地集团旗下北京京纬置业有限公司70余件诉讼案件。后者在明知密云法院对相关案件具有管辖权的情况下，仍执意提起管辖权异议，该行为违反诚信原则，浪费了司法资源。因此对其罚款50万元。
“工程款遥遥无期，绿地只能以房抵债，但房子多在偏远郊区，难以变现。”绿地一家合肥供应商在接受媒体采访时表示。
绿地面临的压力显然不止这些。今年前10个月，绿地共实现销售额2690亿元，同比下降7%，相较于其制订的未来三年内维持销售均值5000亿左右的目标，这一完成度显然是距目标相去甚远，不尽人意。
截至今年11月29日，绿地控股报收6.53元每股，市值跌至794亿元，这较2015年绿地上市以来的市值高点3000亿元，蒸发了2000多亿元。
房地产销售增长乏力、高负债率、欠款风波、 维权频发、股价暴跌，曾经登顶铁王座的绿地，暗疮丛生。距离曾经那个铁王座越来越远了。
— End —
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