导 读
众所周知，房地产行业企业负债率向来居高不下，60%都属于常态，大多在80%以上，但为何今年由负债率造成的房企发展形势特别严峻，甚至有走进死胡同的可能？
铑君调研发现，债务到期、融资难、楼市调控趋严是三大导火索，但归根结底是现金流出了问题。
近日，《长江商报》的一篇报道，将旭辉集团推向风口浪尖。
据报道，“高歌猛进的扩张、千亿的负债、资金承兑压力的密集袭来，曾经的地产黑马旭辉集团，现在想停都停不下来，所谓骑虎难下！”
数据显示，2017年年末，旭辉集团负债总额为1174.87亿元，同比增长65.0%，资产负债率达77.42%。
文章认为，千亿负债一定程度上支撑着旭辉集团的千亿规模。旭辉集团在一二三线城市疯狂拿地，做高销售额，从2016年的530亿增长至2017年的1040亿，同比规模大涨96%。
这是否是饮鸩止渴之举？
负债率高企
可以肯定的是，旭辉集团并不是个案。
据Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。
其中，万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、中南建设、华侨城A名列资产负债排名前十。
比如，绿地控股资产负债率超过85%，而且毛利率在2017年下滑到14.85%，低于20%的行业平均水平。
在楼市景气的情况下，房地产高负债率没有太大问题。一旦楼市不景气，对高负债率房企将产生较大融资压力。
绿地控股表示，融资环境的趋紧对公司融资能力提出了更高的要求。公司将持续创新融资模式，主动控制融资规模，加强融资风险管控，提高资金使用效率，加速资金回笼，保障企业发展的资金需求。
而上半年连发安全事故已致8人死亡的碧桂园，根据Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元，相比2016年总负债5000多亿元增长了几乎1倍。而碧桂园的负债率也创下新高，高达88.89%。
为何一向以产品质量著称的碧桂园今年连发安全事故？分析人士认为，一方面负债率高；一方面融资渠道被堵死，很可能导致企业内部管理出现问题，由此导致供应商体系、产品质量等管控不严，进而出现这样那样的问题。
碧桂园总裁莫斌也表示，“自责对近期发生的施工单位的安全事故，监管不到位、管理不到位，负有不可推卸的责任。”
众所周知，房地产行业企业负债率一直居高不下，为何今年形势特别严峻，甚至有走进死胡同的可能？
铑君调研发现，债务到期、融资难、楼市调控趋严是三大导火索，但归根结底是现金流出了问题。
现金流承压
在房地产市场监管趋严的形势下，各种矛盾一起涌现，弄得房企手忙脚乱。
第一个不得不说的是，在今年6月份，国家发改委有关负责人就《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》接受采访时表示，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
再结合6月份之前爆发的房企发债“中止潮”，这意味着，房企融资渠道收紧，掐住了现金流的入口。
第二个是房地产调控不是放松而是要继续从紧，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。目前看，一线城市全面加入调控行列，代表了又一轮楼市调控升级的开始，且可能很快蔓延到二三线城市，一定程度上抑制了购房者的购房需求，房企的日子自然不会好过。
第三个是房地产企业将有大量的债务到期。数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。房地产企业会不会发生兑付风险？
上述所有因素都作用在现金流上，大型房企一旦现金流出现问题，极有可能出现破产事件。
比如旭辉集团，为了摆脱高周转高负债危机，2018年前7月进行了一系列融资，金额高达180亿元。
但与千亿负债相比是杯水车薪，去哪里找钱仍是旭辉亟待解决的问题。
在融资渠道收紧的情况下，旭辉继续疯狂拿地卖地， 一旦资金链出现问题，可能就不得不面对破产的局面。
创造新出路
综观2018年发展形势，房企今年上半年拿地金额有所下降，大型房企销售金额稳步提升，整体销售业绩保持较高水平。房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。
预期下半年，一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给，销售降幅将持续收窄至规模趋稳。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销售规模将随之回落。
另外需要注意的是，房地产企业的普遍高杠杆属性决定其还债很大程度仍依靠再融资，同时在调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。
那么，在中央明确表态调控不放松形势下，房企该如何破局？
目前能依赖的渠道，或许更多的是信托基金了。
据了解，2018年上半年，房地产信托募资规模达到2406亿元，占比超3成。相较于去年同期的1706.91亿元，同比增幅超4成，达40.93%。
也就是说，上半年超1/3信托资金流入到房地产领域。
业内人士分析，在调控和监管趋严背景下，开发商单靠“售卖”这条道路已经很难走了，杠杆太高了，很多小型企业也因为撬不动杠杆最终走向了被收购的命运，所以他们需要其他的道路自救，房地产信托投资基金（REITs）对开发商来说或是一条新路。
《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示，截至2018年3月末，私募房地产投资信托基金（REITs）已发行规模共计692.75亿元，未来潜在市值或超万亿。据了解，目前国内已有保利、旭辉，泰禾等房企开始做类REITs。
在消费升级和产业升级的背景下，房地产企业只有配合国家产业结构转型需要，调整经营模式，不断升级产品服务，构建复合型产业格局，才能创造新出路。
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